作者莫開偉系中國知名財經作家

自去年以來，銀行出現(xiàn)了按揭房貸提前還款潮，這波“潮水”至今仍在驚濤拍岸；而導致這波提前還貸潮的原因除了各類金融投資產品收益下降甚至破凈之外，所有矛頭指向了銀行存量房貸利率過高的問題，所有廣大按揭房貸者都強烈呼吁銀行降低存量房貸利率。

也難怪按揭房貸者有這樣的呼聲，情況也確實是明擺著的?，F(xiàn)在首套房貸利率大部分城市都因為LPR利率下降而降至了4%以下，有最低都降至了3.8%甚至更低，而之前存量房貸利率大都在5%至6%之間，有少部分城市銀行甚至超過了6%。那么，這之間利差就大了去了，一般在1.2%至2%之間，最高的卻超過了2%的利差，這的確讓之前按揭房貸者心里出現(xiàn)了不平衡，心里也會一直發(fā)問：“現(xiàn)在首套房貸利率如此之低，為何之前的存量房貸利率就不能降低呢？”

(相關資料圖)

這個問題不僅讓之前按揭房貸者內心糾結，也令更多的存量房貸者耿耿于懷，雖然不能對銀行的做法用腳投票，但卻可用提前還貸來回擊銀行的這種“不公平”做法。于是，房貸人與銀行之間也因“提前還貸”產生了較大的矛盾：按揭房貸者千方百計籌集資金，甚至不惜用經營貸、消費貸等途徑獲得的資金用以償還按揭房貸，力圖實現(xiàn)無債一身輕；而銀行卻不干了，按揭房貸對于銀行來說是優(yōu)質資產，提前還貸等于動了銀行的“奶酪”；于是銀行也就絞盡腦汁地用預約、收取違約金等手段為“提前還貸”設置障礙。兩者之間的這種利益博弈，將雙方都搞得精疲力竭。

客觀地說，雙方形成的這種利益“沖突”都是合情合理的，按揭房貸者要求降低房貸利率符合人類趨利避害的本性，尤其是經歷三年疫情讓備受下崗失業(yè)、收入減少等各種生活煎熬的民眾有這種利益訴求是正常的，無可厚非；而作為銀行，不降低存量房貸利率，從法律角度看也沒有錯，體現(xiàn)的是經營的契約精神。

盡管如此，但不能總陷入“公說公有理、婆說婆有理”的困局，而是應該雙方建立一個交流溝通的平臺，盡快達成一致的意見，形成一種降低存量房貸的共識，打破按揭貸款僵局，這才是當前最需要看到的結局。而且，從維持房地產業(yè)穩(wěn)健發(fā)展、確保房地產這個支柱產業(yè)不倒，為中國經濟復蘇提供更為強大的動能，更需要銀行在降低存量按揭房貸上有所作為。顯然，這個問題已到刻不容緩的地步，亟需用心去解決，降低存量房貸真的非常必要！

從市場需求角度看，高房價、高房貸利率是當時民眾對購房需求大幅增長的結果，銀行與房貸者兩者之間都沒有錯，誰都對房地產形勢把控不準；尤其三年疫情誰都不會想到。受當時購房高需求的沖動，使得按揭貸款利率也處于高位，這是歷史原因造成的，銀行與民眾都要正視，尤其銀行要根據(jù)當前民生所面臨的問題，扛實自己肩上的社會使命，將存量房貸利率降低，也是對現(xiàn)在樓市形勢低迷導致房貸利率下降的一種修正，能夠充分體現(xiàn)銀行的大度情懷和民生情懷，全社會會大加點贊，有利于極大地提高銀行社會聲譽。相信銀行能看到這一點，想得未來更長久的經營。

從銀行承擔的能力來說，盡管降低房貸利率可能會讓銀行蒙受貸款利率收入下降以及利潤減少的損失，但對銀行來說可能也不會“傷筋動骨”。因為之前銀行響應中央政府號召三年累計給實體企業(yè)降息減費以及讓利等可能不少于2萬余億元，讓銀行承受了較大的經營壓力，但銀行每年依然能夠獲得巨額盈利，2020年至2022年全國商業(yè)銀行分別實現(xiàn)凈利潤1.94萬億元、2.2萬億元和2.3萬億元。

這也讓人看到了，雖然銀行實施了各種減費降息讓利措施，銀行凈利潤非但沒有減少，反而還在逐年增加。所以，銀行還是有能力降低存量房貸利率的。據(jù)相關媒體披露，2023年1月全國商業(yè)銀行貸款規(guī)模約220萬億元，其中按揭貸款約40億，占比25%；據(jù)測算2022年建設銀行按揭房貸真實收益率為2.87%，全國商業(yè)銀行房貸平均收益率約3%；那么，按揭房貸者對銀行2022年的收益貢獻約1.2萬億元，假如將存量房貸利率降低三分之一，就是減少收益4000億元，按揭房貸者仍然可給商業(yè)銀行提供約8000億元收益貢獻。這就是說，商業(yè)銀行完全有能力承擔降低存量房貸利率的損失，對商業(yè)銀行整體凈利潤影響不是太大。假如商業(yè)銀行在2022年全面對所有存量房貸都下調利率三分之一，全國商業(yè)銀行凈利潤總額仍可高達1.9萬億元。

從降低存量房貸產生的金融共振效應看，降低存量房貸的社會金融作用是巨大的，也是十分值得的：一則，可切實減輕房貸者負擔，撫慰存量房貸者情緒。降低存量房貸利率最直接的金融效能就是減少了房貸者的利息支出，減輕了家庭經濟負擔，不僅讓之前房貸者心靈獲得很大的慰籍，對黨和政府以及銀行心存感激之情，更能提高他們的生活幸福指數(shù)，使廣大普通民眾有更多的獲得感。二則，存量房貸利率使得按揭房貸成本整體都出現(xiàn)了大幅下降，這對于激發(fā)民眾購房需求欲望、穩(wěn)定和擴大購房需求、確保房地產支柱產業(yè)能夠健康可持續(xù)發(fā)展、打破當前樓市僵局、幫助更多房企化險脫困、避免房地產調控硬著陸等都將起到重要“平滑”作用。

三則，對抑制非正常的籌資償還按揭房貸起到有效作用，可確保銀行貸款數(shù)據(jù)的真實性。因為存量房貸與新增首套房貸之間的利差較大，使得大量民眾扎堆提前還款，一些手頭缺乏資金的按揭房貸者，不借違規(guī)“轉貸”，作弊從銀行獲得的經營貸、消費貸等貸款用于償還按揭房貸，不僅出現(xiàn)了信貸違規(guī)操作行為，影響銀行信貸真實性，也易誘發(fā)社社會金融風險，影響社會穩(wěn)定。四則，降低了存量房貸利率，等于是給民眾一項新的金融福利，使民眾用于償還房貸的支出減少，手中可用來消費的資金增多，這對居民將手中更多的錢或者存款用于消費和投資，對提振居民擴大消費意愿和消費能力等都將起到直接推動作用，對于我國激發(fā)內需活力拉動經濟也將起到立竿見影之功效。

當然，降低存量房貸也不能采取“殺雞取卵”行動，更不能持“殺富濟貧”的心態(tài)，還是要考慮銀行的現(xiàn)實承受力和長遠可持續(xù)的經營力。總體原則是可在央行指導下，通過市場利率定價自律機制，引導銀行降低部分存量房貸利率。

具體說：一是確定存量房貸利率的降低時間，比如三年或五年，不能無限期降低；就是根據(jù)實際經濟金融形勢實行靈活浮動的政策，隨LPR利率或存款利率的升降而調高或調低，保持存量房貸利率的高度靈活性；二是只要是存量房貸，不管是首套房還是二套房或三套房都實行利率優(yōu)惠，讓降低存量房貸利率具有普適性，讓所有存量房貸都能享受到“陽光雨露”；三是充分考慮商業(yè)銀行的經營實際，對存量按揭房貸多的商業(yè)銀行，央行可給予適當?shù)恼叻龀?，比如對其進行定向降準提供更多的“無成本”資金，減輕商業(yè)銀行利差收窄和利潤減少的壓力，讓商業(yè)銀行能夠長久支撐存量房貸利率下降的負面沖擊，增強其降低存量房貸利率的積極性和主動性，消除降低存量房貸的一切抵觸情緒，讓降低存量房貸的優(yōu)惠政策早日出臺，早日惠及民生。