樂居財經嚴明會8月30日，合景悠活召開2023年中期業(yè)績發(fā)布會，執(zhí)行董事孔健楠、首席執(zhí)行官王建輝、首席財務官兼執(zhí)行董事楊靜波出席。

Q1：上半年合景悠活業(yè)績出現(xiàn)了一些周期性的波動，管理層如何應對？對公司未來的業(yè)績增長有什么規(guī)劃和想法？

王建輝：實際上今年上半年，合景悠活的收入和管理面積有所下滑，主要原因在于與房地產總體形勢相關，導致了在地產業(yè)務上，包括面積和收入比預期下降。

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合景悠活按照高質量發(fā)展的思路主動的調整結構，希望通過這樣的結構調整追求更高質量的發(fā)展。這些調整主要有幾點，第一是調整開發(fā)商類型的相關業(yè)務，尤其是針對安全風險比較大，綜合考慮不適合繼續(xù)運營就選擇退出。第二是調整一些低能級城市的項目，聚焦在一二線和一些強三線城市。第三是調整現(xiàn)金流情況比較差的項目，特別是項目進場后，連續(xù)6個月現(xiàn)金流為負的項目。目前在管面積中，第三方項目的占比達到了87.3%，這樣的組合能夠幫助我們更好的對抗地產行業(yè)的周期性風險。

在區(qū)域布局上，合景悠活深耕全國經濟發(fā)達的重點區(qū)域，長三角和大灣區(qū)一直是業(yè)務發(fā)展的大本營。在管項目中，這兩個區(qū)域所占的面積占比接近了60%。

未來合景悠活圍繞著公司高質量穩(wěn)步發(fā)展，逐步提升去除一些發(fā)展不好的樓盤，比如說嚴格篩選進入的城市和項目，雖然市場競爭是殘酷的，但是不會單純的追求規(guī)模，更不會為了量的提升放松拿項目的標準。如果項目沒有盈利，測算下來，合景悠活會放棄進入這個項目。不符合項目要求標準的，需要出清，不會為了保有規(guī)模而放任其侵蝕利潤和現(xiàn)金流。

在整體盤面的改善上，合景悠活持續(xù)用數(shù)智化轉型疊加組織變革，通過管理和技術的雙驅，探索完成合景悠活的優(yōu)秀經驗復制到成員企業(yè)上，最終實現(xiàn)深層次的融合。

對于未來增長的規(guī)劃，合景悠活始終堅持品質、數(shù)智融合增長的發(fā)展戰(zhàn)略，通過數(shù)字化運營賦能項目的品質，回歸服務的本質，回歸初心，實現(xiàn)品牌和口碑的提升，助力集團的區(qū)域深耕和項目拓展。當然，合景悠活也在積極拓展多元化的項目獲取渠道，和地方國企合作，聚合國企的項目資源輸出品牌和服務力。

Q2：商業(yè)物業(yè)一直以來是集團的亮點，對于商業(yè)物業(yè)管理及運營板塊，公司有什么戰(zhàn)略布局？以及未來的預期是如何發(fā)展的？

楊靜波：商業(yè)物業(yè)一直以來都是合景悠活的一個特色的業(yè)務。上半年商業(yè)物業(yè)的管理服務收入是2.24億元，在管的商業(yè)項目面積也有些增長，目前規(guī)模是在1800萬平米左右。今年上半年合景悠活也實現(xiàn)了一些商業(yè)項目的獨立市場化的試拓，在商業(yè)板塊上，合景悠活一直堅持三步走。第一步是注重個性化和差異化，以滿足不同消費者的需求。合景悠活商業(yè)物業(yè)運營以區(qū)域的優(yōu)勢、品牌特色、持續(xù)的物業(yè)增長為特點。

第二步，堅持合景悠活的運營，努力追求業(yè)主方資產的保值增值。目前合景悠活的商業(yè)物業(yè)項目集中于一二線城市的核心區(qū)域。未來我們將通過持續(xù)的優(yōu)化客群結構，提升出租率，這一系列動作實現(xiàn)業(yè)主方的保值增值，對抗經濟下行周期帶兩的壓力。

另外，疫情之后我們更是主動擁抱國內消費的復蘇的機遇，通過創(chuàng)新變革，充分商業(yè)資產商業(yè)周期的抗風險的韌性，例如合景悠活前置性的調整了部分弱勢的業(yè)態(tài)，并積極布局強勢的業(yè)態(tài)和品牌，周期性的進行調整，以確保商業(yè)場景里面有消費者喜歡的活力的品牌，充分提升客戶的消費體驗。

在寫字樓方面，目前的確有部分的行業(yè)不太景氣，所以合景悠活寫字樓的運營面臨著供需兩端的壓力，我們將積極優(yōu)化租戶的結構，力圖結合短期和長期的結合，通過精細化運營保證市場的運營增長活力。

第三步是擴大管理面積，挖掘新的收入增長點。目前合景悠活已經形成了商業(yè)資管、運營管理、寫字樓運營上下游的全鏈條對外服務能力，依托合景悠活成熟完善的產品線，還有在運營項目的亮麗的表現(xiàn)，公司將會不斷的拓展新的優(yōu)質的項目，實現(xiàn)收入的持續(xù)增長。

Q3：公司提到要堅持高質量的發(fā)展，就目前的行業(yè)環(huán)境來看，數(shù)字化轉型是如何可以幫助公司實現(xiàn)高質量的發(fā)展呢？

王建輝：物業(yè)行業(yè)唯數(shù)智轉型方可高質量發(fā)展。為什么這么說呢？先講一下我們當下面臨的機遇，把它總結為“三浪疊加”。第一浪是技術趨勢帶來的技術紅利，表現(xiàn)為數(shù)字基礎設施加持物理空間。第二浪是政策在不斷的推動產業(yè)升級，表現(xiàn)為通過新舊動能的轉換在推動每一個行業(yè)轉型。第三浪是說客戶的變遷正在呼喚著服務創(chuàng)新。三浪疊加給物業(yè)行業(yè)高質量發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展機遇。但是，時代如此之美好，卻難掩整個物業(yè)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。

如何推動數(shù)智轉型，合景悠活的做法可以總結為“三個一”：第一，一把手工程。數(shù)智轉型定義為戰(zhàn)略，數(shù)智轉型是企業(yè)戰(zhàn)略需要解決長期過程和短期痛點的矛盾，需要進行頂層設計和數(shù)字底座。而且數(shù)智轉型也是組織變革，數(shù)智轉型是系統(tǒng)工程，需要從客戶體驗、員工體驗、運營效率、成本投入性上系統(tǒng)設計并且實施。所以必須是一把手才能推動數(shù)智轉型。

第二，一張藍圖繪到底，謀定而后動。在數(shù)智轉型中需要仔細調研，提前制定總體規(guī)劃和詳細的計劃，著眼打通目前系統(tǒng)中存在的數(shù)據孤島。所以在企業(yè)的技術選型上，適合自己的才是最好的。在執(zhí)行過程當中，想明白再做，不拉抽屜是高手。

第三，一條主線信息流零成本運轉。物業(yè)行業(yè)的真成本不是表面上看到的接近60-70%的人工成本，如果我們用泰勒的方法論來拆解，這個行業(yè)的真成本是服務方法落后，服務過程中內部記錄和派單，層層搬運傳遞信息的信息流的流轉成本?；诖宋覀円恢痹跇嫿ㄒ粋€以工單為載體，打通人工端、業(yè)主端、設備端的三端合一的平臺，這樣一個高效平臺通過萬物互聯(lián)管理設備，通過移動互聯(lián)優(yōu)化所有的對客服務，讓信息流低成本，甚至0成本的轉起來，讓員工的工作效率高起來，這是這個行業(yè)解決問題的關鍵和核心。

合景悠活圍繞著信息流零成本運轉，一直在主抓三個動作。業(yè)財一體，把業(yè)務和財務數(shù)據打通，然后實現(xiàn)業(yè)財?shù)钠ヅ?。軟硬互通，用移動互?lián)優(yōu)化服務，擁抱互聯(lián)管理設備。集成增效，但是這一點其實我們在和騰訊的戰(zhàn)略合作中已經有一些成果在應用。今年5月26號合景悠活和騰訊進行了戰(zhàn)略合作，成立了行業(yè)第一家聯(lián)合創(chuàng)新實驗室，第一階段圍繞著AI品質管理，圍繞著整個企業(yè)的數(shù)字化體系的構建，圍繞著整個數(shù)據的駕駛艙已經開始在應用。第二階段研發(fā)的是基于AIGC的智能客服，目前進展也非常順利，已經有了初步的成果。

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