5月30日，2023中國房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會在香港舉辦，克而瑞在現(xiàn)場發(fā)布了2023中國物業(yè)管理上市公司研究成果，涵蓋了2023中國物業(yè)管理上市公司20強以及細分領(lǐng)域共九項研究成果。克而瑞集團副總裁張兆娟發(fā)布《2023中國物業(yè)管理上市公司研究報告》，對物業(yè)管理上市公司發(fā)展狀況做了全面解讀。

克而瑞集團副總裁張兆娟

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【資料圖】

這是克而瑞第五年發(fā)布 物業(yè)管理上市公司研究報告 ，《2023中國物業(yè)管理上市公司研究報告》將從市場表現(xiàn)、運營規(guī)模周期、運營質(zhì)量、增長曲線和社會責任五個方面來對上市物企做分析。

這次發(fā)布的是5月15日之前已經(jīng)發(fā)布上市年報的在港的51家和滬深5家公司發(fā)布，資本市場表現(xiàn)、企業(yè)規(guī)模、質(zhì)量等角度分析，今年會對個別指標有權(quán)重上的調(diào)整。

PART 1 資本市場表現(xiàn)：

階段性止跌回升，央國企韌性猶在

首先，來看資本市場的表現(xiàn)，其實整體而言，無論是物業(yè)板塊的指數(shù)以及股價的走勢，還有目前的市盈率的整體情況看，都呈現(xiàn)出一樣的特點：央國企相對來講韌性比較強，民營企業(yè)相對來講差距比較大。去年11月份開始，整個物業(yè)板塊還有一個止跌回升的現(xiàn)象，同時整個物業(yè)板塊比地產(chǎn)板塊表現(xiàn)更好。這是資本市場最基本的表現(xiàn)。

再看每股收益，整體物業(yè)板塊去年的每股收益大幅下滑，即便如此，其實仍比地產(chǎn)板塊要好一些，表現(xiàn)更好的是滬深上市的幾家物業(yè)公司，每股收益中位數(shù)達到了0.67元。

另外，再來看一下市值，去年的平均市值下滑接近24%，百億以上的企業(yè)數(shù)量在減少，從11家減少到2家；30億以下的企業(yè)在增加，以前24家，今年則有31家；30億到100億的企業(yè)有15家，基本上沒有變化。因為頭部企業(yè)在減少，頭部以下的企業(yè)在增加，所以整體上市值下滑的比較明顯。

此處做一個更細的分析，可以整體看一下目前的運營規(guī)模的情況。整體的發(fā)展結(jié)構(gòu)也比較清晰，可以看到四個比較明顯的特點：分化加深、格局已定、增速放緩、自我提升。

PART 2 運營規(guī)模分析：

分化加深，格局已定；增速放緩、市拓提升

今年上市物企的整體的營收分四個梯度：百億、50到100億，10到50億和10億以下的，整個的各個梯度各家的差距進一步擴大，表明企業(yè)的分化在加劇。

再回到格局上看，相對來說，頭部物企比較穩(wěn)定，這個格局可能在未來兩三年之內(nèi)都不會發(fā)生變化。物企格局已定是客觀事實，這幾年可能都是這樣的情況。

再來看一下增速，這兩年整體有所放緩，營收同比增長11.4%，比去年下降25個百分點；我們總是在講地產(chǎn)在下降，其實物業(yè)整體的下滑也比較嚴重，尤其是50到100億的大型企業(yè)基本上增速都出現(xiàn)了下降。

再來看一下在管規(guī)模，下滑了34個百分點，比營收下滑得更為明顯，其中最明顯的是10到50億級別的企業(yè)，由原來的71%下降到18.6%！

此外，整體的合約面積也是延續(xù)下滑趨勢，比去年同期下降24個百分點，每個梯度都有不同程度的下滑。當然，整體下滑的最核心原因與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的持續(xù)降低，物業(yè)企在管面積降低有關(guān)。

同時，我們發(fā)現(xiàn)，去年合約面積下滑嚴重與整體的收并購下降有關(guān)。去年，行業(yè)只有66個收并購案例，而總金額低至119億，這一金額是前年的1/3。從收并購可以看出來整體市場相對來說趨向于理性，預(yù)計明后年可能會繼續(xù)下滑。

就未來的市拓來看，物業(yè)的新增面積來自關(guān)聯(lián)方的可能只占30%，其他拓展的要達到70%。所以，對物業(yè)行業(yè)的同仁來講，未來同樣項目的拓展可能都要有一個核心的動力，因為所有人都要去展開存量競爭，競爭壓力也很大。

就運營質(zhì)量來看，整體的運營下滑比較明顯。另外，企業(yè)整體的經(jīng)營風險在增加。第一個，雙利在下降，毛利率和凈利率的比例在下降，尤其是凈利率，由去年的12.6%下降到今年的6.0%，這是過往這么多年都沒有碰到過的情況。

PART 3 運營質(zhì)量分析

盈利能力下滑、經(jīng)營風險增加

造成這種狀況的核心原因與去年企業(yè)本身的規(guī)模擴張、平均運營成本率上升有關(guān)，這些因素合在一起導(dǎo)致目前的盈利能力全面下滑，延續(xù)了2021年增收不增利的現(xiàn)象。在盈利能力全面下滑之后，我們發(fā)現(xiàn)物企的整體收益率目前只有7.1%，也是下降特別明顯。

再來看物企的經(jīng)營風險，整體的資產(chǎn)負債率這幾年沒有變化，差不多在45%-47%左右，不管是大公司還是小公司都保持在這個基數(shù)上。

雖然凈資產(chǎn)負債率不高，但是企業(yè)的經(jīng)營型現(xiàn)金流下滑的過于嚴重，同比下降超過43%，現(xiàn)金流量凈額從248億元降到今年的140億元，而且小型物企下降更嚴重。

經(jīng)營風險增加的核心原因在于應(yīng)收帳款，對于物業(yè)公司來講，應(yīng)收帳款如此之多會帶來很大的影響。

再看一下經(jīng)營效率，這一指標反而在提升。企業(yè)的整體人均在管面積達到6800㎡，但是人均凈利卻下降了，出現(xiàn)了“增員減效”的現(xiàn)象，也就是說，人員在增加，但是人員創(chuàng)造的效率在下降。

但是，我們也應(yīng)該看到，所有的物業(yè)公司一直在持續(xù)努力， 為了提高單城市的項目密度。如果從公布的37家企業(yè)的數(shù)據(jù)來看，均值已經(jīng)達到了153萬方，相對來說有比較大的提升。

全國性企業(yè)包括大企業(yè)的整體在管面積更高，可以達到200多萬方。但是，所有的企業(yè)都提到未來的幾年都將持續(xù)提高，因此未來這一方面的數(shù)據(jù)會不斷提升。

另外，就整體的經(jīng)營質(zhì)量來看，企業(yè)在研發(fā)、數(shù)字化、科技化中的投入很大，無論是打造服務(wù)平臺還是維修升級，企業(yè)在整體運營管理上都做了比較大的投入，而且已經(jīng)成為了標配。此外，現(xiàn)在企業(yè)的創(chuàng)新也很多，整體的建設(shè)投入也在持續(xù)的提升。

PART 4 增長曲線分析

社區(qū)增值高潛能、商管服務(wù)高毛利、城市服務(wù)高增長

除了住宅物業(yè)之外，物業(yè)公司還有第二增長曲線，目前來看，第二增長曲線已經(jīng)顯示出該有的擔當。我們先看一個數(shù)字，去年因為一些原因不好開展，企業(yè)的基礎(chǔ)物管占比提升了61%，在市場最難的時候，基礎(chǔ)物管收入是物業(yè)公司的壓艙石，未來我們也希望物業(yè)公司把這一塊越做越好。

再來看第二個數(shù)字，由于關(guān)聯(lián)企業(yè)的影響，非業(yè)主增值服務(wù)的占比在持續(xù)下降。但是，我們也看到，增值服務(wù)的應(yīng)收總額上來了，未來隨著外部環(huán)境的改善，我們稱為“物業(yè)+”的服務(wù)，會釋放更大的潛力，而且我們在企業(yè)調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)了這方面的優(yōu)勢。

這里單獨看一下商管服務(wù)，目前已公布的八家公司的商管服務(wù)，其營收增長了12%，毛利率沒有低于30%的企業(yè)，個別企業(yè)甚至高達70%。未來商管怎么布局，對于提高企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量特別重要。

另外，還有大家都在提的城市服務(wù)，去年公布的13家企業(yè)整體營收已經(jīng)突破了100億大關(guān)，而且整體的平均增長率33.5%。這個數(shù)據(jù)就比較科學(xué)了，比增值服務(wù)的增長更好，物業(yè)公司布局的城市服務(wù)板塊目前已經(jīng)在擔當比較重要的任務(wù)了。

從整體的情況來看，社區(qū)增值、非住中的商管和城市服務(wù)已經(jīng)承擔了該有的第二增長曲線的職能。

PART 5 社會責任分析

大力穩(wěn)崗就業(yè)顯成效，積極探索可持續(xù)發(fā)展

最后是社會責任，首先看一下納稅，物業(yè)企業(yè)的納稅總額下降了7.3%，平均納稅一億多，頭部企業(yè)納稅占了60%。

現(xiàn)在來看，能提供就業(yè)的行業(yè)其實就是好行業(yè)，物業(yè)公司在這方面表現(xiàn)的比較好：上市公司的從業(yè)人數(shù)超過100萬，按自有員工和外包員工的比例來看，光上市公司提供的人數(shù)就有3、4百萬。

另外，雖然一些個別的企業(yè)只有幾個億的收入，但是無論是綠色管理體系還是低碳運營、服務(wù)品質(zhì)，物業(yè)公司都在做一些積極的探索，而且承擔著比較重要的社會責任。

…略…

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《2023中國物業(yè)管理上市公司研究報告》

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- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務(wù)于TOP100強中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。