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樂居財經(jīng) 李禮6月2日，首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報。

政策端：行業(yè)方面：截至5月23日，今年22城合計推出宅地343宗，同比減少210宗，累計成交267宗，同比減少115宗，成交建面同比下降33.4%。銷售分化直接導致土拍分化加劇。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，5月份百城首套房貸利率平均為4%，二套房貸利率平均為4.91%，首套、二套房貸款利率差擴大至91BP。因城施策方面：上周天津公積金執(zhí)行“認房不認貸”，即公積金首貸結(jié)清后，名下天津無房，再申請公積金貸按首套政策執(zhí)行。深圳禁止參與/協(xié)助“買房負首付”“零首付”等違規(guī)違法行為。南京提出多子女家庭住房公積金貸購買首套住房最高可貸額度上浮20％，即60萬元／人、120萬元／戶。

市場端：2023W21首創(chuàng)證券重點監(jiān)測的39城商品房成交面積為384.8萬平米，環(huán)比-1.5%，同比1.7%；全年累計成交面積8105.1萬平米，同比7.2%。2023W21首創(chuàng)證券跟蹤的10個城市商品房可售面積為6079萬平米，較上周環(huán)比-0.62%；庫存去化周期為12.3個月，環(huán)比-1.9個月。其中上海和杭州去化周期相對健康，分別為5和2.5個月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，超過24個月。2023W21首創(chuàng)證券跟蹤重點城市推盤套數(shù)為5479套，環(huán)比7.8%，年度累計總推盤數(shù)同比-7.4%；周度新開盤去化率48.1%，環(huán)比變動3.4%，較高位有所回落。小陽春后房企推盤有所下滑，首創(chuàng)證券預計商品房銷售呈現(xiàn)季節(jié)性回落。

投資建議：資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化帶動優(yōu)質(zhì)房企PB回升。當前國央企的銷售超預期復蘇，預期差將帶動國央企估值小幅回升。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應，帶動資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。持續(xù)推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業(yè)底部拿地擴張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團、華潤置地。

風險提示：銷售恢復難以持續(xù)，市場對寬松政策反應鈍化，房價超預期下跌等。

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