觀點(diǎn)指數(shù) 國(guó)資背景的房企崛起是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)格局變化的一大特征。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)“2023年1-4月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，前4月華發(fā)股份權(quán)益銷售金額430.9億元，同比增長(zhǎng)130.4%，是前20房企中增長(zhǎng)最顯著的企業(yè)之一。

另外，前4月華發(fā)股份全口徑銷售金額575億元，同比增長(zhǎng)105.7%，權(quán)益銷售金額增長(zhǎng)幅度高于全口徑銷售增長(zhǎng)幅度，意味著華發(fā)股份的銷售“含金量”正在提升。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，去年前4月華發(fā)股份銷售權(quán)益比例為67%，2023年前4月這一比例提升至75%。

(相關(guān)資料圖)

以業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)為目標(biāo)的國(guó)資背景房企并不罕見。除華發(fā)股份外，越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、建發(fā)房產(chǎn)也訂立了銷售規(guī)模增長(zhǎng)的目標(biāo)，但如華發(fā)般增長(zhǎng)幅度大的企業(yè)并不多見。

在觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)中，華發(fā)全口徑銷售金額從2022年的第18位上升至2023年的第12位。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，華發(fā)上升路徑暢通的主要原因在于定位清晰，深耕優(yōu)勢(shì)城市，以及擅長(zhǎng)打造高端產(chǎn)品，后者受行業(yè)周期波動(dòng)影響較小。

城市價(jià)值板塊的偏好

華發(fā)股份的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)有銷售均價(jià)高的特點(diǎn)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，近年一直保持在2萬(wàn)元/平方米以上。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)及整理

銷售均價(jià)的保持與其項(xiàng)目選擇密切相關(guān)。

一方面，華發(fā)的項(xiàng)目主要布局在一二線城市的重點(diǎn)區(qū)位，在市場(chǎng)收縮的環(huán)境下這種表現(xiàn)特點(diǎn)更加顯著。2022年華發(fā)是為數(shù)不多保持拓儲(chǔ)的房企，在上海斬獲了5宗地塊，合計(jì)計(jì)容建筑面積44.5萬(wàn)平方米。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，華發(fā)2022全年在公開市場(chǎng)獲取的土地計(jì)容建筑面積78.6萬(wàn)平方米，這也反映了華發(fā)未來(lái)布局的方向。

同期，華發(fā)在大本營(yíng)珠海的擴(kuò)儲(chǔ)規(guī)模達(dá)到24.4萬(wàn)平方米，僅次于上海。這與華發(fā)當(dāng)前的銷售組成結(jié)構(gòu)類似。2022年全年華發(fā)華東大區(qū)的銷售金額占總額的比例為64.8%，珠海大區(qū)占比15.1%，居于前兩位，其后依次是華南大區(qū)、北方大區(qū)和北京區(qū)域。

這也意味著，華發(fā)對(duì)于城市目標(biāo)的選擇已經(jīng)非常清晰，將繼續(xù)維持當(dāng)前的布局，以城市深耕的形式拓寬銷售護(hù)城河。

這一策略與當(dāng)前多數(shù)房企的投資策略一致，但華發(fā)相對(duì)其他房企布局集中。在當(dāng)前土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，需要更加密切關(guān)注拿地機(jī)會(huì)。

另一方面，無(wú)論項(xiàng)目是位于房地產(chǎn)銷售相對(duì)活躍的一二線城市，還是位于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不太發(fā)達(dá)的地方，華發(fā)都會(huì)選擇落子于城市中價(jià)值較高的板塊。

如華發(fā)在廣州目前僅有的一個(gè)項(xiàng)目是番禺的華發(fā)越秀和樾府，該項(xiàng)目盡管位置距離天河、越秀等市中心區(qū)有一定距離，但所在的萬(wàn)博商務(wù)區(qū)是番禺區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)片區(qū)之一。同時(shí)，項(xiàng)目位置靠近長(zhǎng)隆主題樂(lè)園，當(dāng)前售價(jià)達(dá)到6.2萬(wàn)元/平方米，而番禺區(qū)新房均價(jià)目前在4萬(wàn)元/平方米上下。該項(xiàng)目去化表現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)也保持著中上的水平。

值得注意的是，在增長(zhǎng)顯著的銷售業(yè)績(jī)背后，華發(fā)股份的土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)并不顯著。從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，與行業(yè)整體趨勢(shì)一致，華發(fā)股份近兩年的土地儲(chǔ)備總量有所減少，2021和2022年度，分別減少19.2%和15.1%，這也側(cè)面印證了華發(fā)股份銷售的增長(zhǎng)并非來(lái)自“走量”。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，2020-2022年華發(fā)股份銷售均價(jià)分別為2.37、2.6以及3萬(wàn)元/平方米。從今年前4月的情況來(lái)看，華發(fā)股份平均銷售價(jià)格基本穩(wěn)定在3萬(wàn)元/平方米左右。

市場(chǎng)需求的滿足與迎合

提升項(xiàng)目銷售均價(jià)，除了項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值要高外，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)也要跟上。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，華發(fā)股份開發(fā)的產(chǎn)品以豪宅和改善型需求為主，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下高端產(chǎn)品的銷售下行幅度小于其他類型產(chǎn)品，為銷售保持增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)；同時(shí)，根據(jù)不同的項(xiàng)目區(qū)位和市場(chǎng)需求，華發(fā)亦相應(yīng)打造了中高端產(chǎn)品。

整體來(lái)看，華發(fā)的產(chǎn)品線包括府系、四季系、城市系、未來(lái)系等，其中高端產(chǎn)品以“府系”為主，中高端產(chǎn)品以“四季系”為主。

戶型方面，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)了武漢華發(fā)公園首府、無(wú)錫華發(fā)首府、中山華發(fā)首府等“府系”產(chǎn)品的戶型情況，多數(shù)項(xiàng)目的戶型面積在100平方米以上，此外，亦規(guī)劃有144平方米以上的疊墅等豪宅產(chǎn)品。

而“四季系”產(chǎn)品通常包含90平方米以下戶型，如江門華發(fā)四季的戶型面積覆蓋77至183平方米。

區(qū)位方面，“府系”產(chǎn)品更多落地于成熟的居住區(qū)內(nèi)，周邊不乏商場(chǎng)、醫(yī)院、公園等生活配套；而“四季系”產(chǎn)品則更多位于新開發(fā)區(qū)或距離城市中心有一定距離的片區(qū)。

另外，華發(fā)亦通過(guò)星級(jí)社區(qū)入口、質(zhì)感歸家動(dòng)線、專屬管家服務(wù)等方式提升居住體驗(yàn)，從而提升產(chǎn)品力，賦予項(xiàng)目高端屬性。

值得關(guān)注的是，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，但這一變化對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的影響較小。

此前有分析指出，過(guò)去12個(gè)月居民中長(zhǎng)期貸款占房地產(chǎn)銷售規(guī)模的比例低于20%，而過(guò)去這一比例一般在50%至60%，意味著舉債購(gòu)房的人減少，而全款購(gòu)房的人增加，也即現(xiàn)在買房的人群中大量是有錢人，這部分人不是剛需，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更能吸引當(dāng)前有意愿和能力購(gòu)房的人群。

延續(xù)深耕高端市場(chǎng)的路線，華發(fā)今年在其重倉(cāng)的上海積極推盤。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止五月，華發(fā)在上海推出的項(xiàng)目包括閔行的華發(fā)建發(fā)縵玥、華發(fā)古美華府（兩次開盤）、華發(fā)半島華庭、華發(fā)四季河濱等，共計(jì)1244套房源。

觀點(diǎn)指數(shù)估算，上述加推產(chǎn)品貨值接近100億元（估算價(jià)格依據(jù)為備案均價(jià)）。據(jù)悉，以上房源均已售罄。

市場(chǎng)消息指，華發(fā)靜安華府預(yù)計(jì)第五批次入市，該項(xiàng)目屬2022年第三批次土拍中華發(fā)以約80.4億元的價(jià)格斬獲的靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)11.9萬(wàn)元/平方米，總貨值約120億元。

在加推的同時(shí)，華發(fā)亦繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)上海。4月20日，上海首批集中供地第三天，華發(fā)聯(lián)合南通瑞城斬獲青浦西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊，溢價(jià)率8.98%。

華發(fā)今年在銷售上可以實(shí)現(xiàn)多大程度的上升，值得期待。

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