近日，南充、福建等多地出臺新政，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容涉及專戶管理、建立預(yù)售資金異動(dòng)預(yù)警機(jī)制等。

業(yè)內(nèi)人士表示，多地出臺新政，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，嚴(yán)格進(jìn)行繳存和使用管理，明確了相關(guān)各方職責(zé)，將減少房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，有利于保交房、保民生、保穩(wěn)定。

福建實(shí)行專戶管理，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”

(相關(guān)資料圖)

5月29日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管的通知（簡稱“通知”）。通知規(guī)定，實(shí)行專戶管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)選擇符合監(jiān)管要求的商業(yè)銀行作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行，并與所在地房地產(chǎn)管理部門共同簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。《商品房預(yù)售許可證》中應(yīng)當(dāng)載明監(jiān)管賬戶信息，監(jiān)管賬戶專用于商品房預(yù)售資金的收存和撥付，不得開通任何形式的自動(dòng)扣款業(yè)務(wù)，不得作為其他貸款的還款賬戶或還款擔(dān)保賬戶。

通知提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在合同簽約前書面提示購房人，告知應(yīng)該將定金、首付款等直接存入監(jiān)管賬戶，并及時(shí)辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得要求購房款存入非監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”。

通知明確，房地產(chǎn)管理部門要結(jié)合本地實(shí)際，按項(xiàng)目預(yù)售批次確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度。監(jiān)管額度內(nèi)資金在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自劃扣；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)項(xiàng)目公司預(yù)售資金。

此外，房地產(chǎn)管理部門要建立預(yù)售資金異動(dòng)預(yù)警機(jī)制，對出現(xiàn)存在預(yù)售資金余額與工程形象進(jìn)度不匹配、資金異常撥付等問題的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，要逐一梳理分析原因，實(shí)施清單式管理；對存在停工爛尾風(fēng)險(xiǎn)的，要加強(qiáng)實(shí)施應(yīng)急處置。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及營銷機(jī)構(gòu)違規(guī)預(yù)售商品房，截留、挪用、違規(guī)使用預(yù)售資金的，立即暫停銷售，暫停監(jiān)管資金撥付，限期整改；限期未整改到位的，對違法違規(guī)行為處罰并予以公示，作為不良行為記入其信用檔案，暫緩新辦預(yù)售許可等。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，此次福建加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，實(shí)行專戶管理，明確了房企、監(jiān)管銀行及監(jiān)管部門三方的權(quán)利和責(zé)任，防止一旦發(fā)生問題出現(xiàn)機(jī)構(gòu)扯皮現(xiàn)象。福建規(guī)范了預(yù)售資金的繳存流程，?？顚Ｓ?，防止預(yù)售資金“體外循環(huán)”及挪用。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，福建此次新政最大亮點(diǎn)是從多個(gè)角度堵住了預(yù)售資金“體外循環(huán)”漏洞，其中包括堵住自動(dòng)扣款等漏洞，及時(shí)告知凍結(jié)劃款，要求定金、首付款等直接存入監(jiān)管賬戶，做好明察暗訪工作，嚴(yán)管擅自劃款行為，建立預(yù)警機(jī)制等。

“福建此次新政明確，要優(yōu)化預(yù)售資金的申請審核和撥付流程。從這個(gè)角度看，一些優(yōu)秀房企還是可以享受到優(yōu)惠政策的，包括保函替換制度等，類似優(yōu)惠和鼓勵(lì)措施也是后續(xù)各地要推進(jìn)的內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

宿遷、南充等地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，有利于保交房

值得一提的是，今年二季度以來，全國多地發(fā)文進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，以保障購房人所購預(yù)售商品房順利建設(shè)、按期交付。

4月12日，黑龍江省訥河市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息稱，該市發(fā)布了《商品房預(yù)售資金監(jiān)管須知》，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，防范和化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。該須知明確，對未將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避預(yù)售資金監(jiān)管、虛報(bào)工程建設(shè)進(jìn)度等騙取資金撥付、擅自挪用或違規(guī)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金等違規(guī)行為，住建部門可暫停項(xiàng)目商品房買賣合同網(wǎng)簽備案、暫停撥付預(yù)售監(jiān)管資金，并責(zé)令限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的，依法依規(guī)予以處罰。

5月16日，據(jù)江蘇省宿遷市人民政府網(wǎng)站披露，近日，《宿遷市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施辦法（暫行）》出臺，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。其中規(guī)定，確保購房款入賬安全，按照一個(gè)預(yù)售批次對應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶原則設(shè)立監(jiān)管賬戶，每一戶室建立虛擬子賬戶動(dòng)態(tài)跟蹤資金狀況，保證定金、首付款、貸款準(zhǔn)時(shí)入賬。開發(fā)企業(yè)可依據(jù)工程施工合同提出重點(diǎn)監(jiān)管資金使用申請，開始節(jié)點(diǎn)為完成主體結(jié)構(gòu)兩層或1/3，資金申請不超過監(jiān)管額度的30%，最后節(jié)點(diǎn)為房屋竣工驗(yàn)收備案，監(jiān)管額度內(nèi)資金可全部申請使用。

5月25日，南充市房地產(chǎn)管理局網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于印發(fā)《南充市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（簡稱“《辦法》”）的通知及政策解讀。其中規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與房管部門和監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容在預(yù)售方案中予以明確，并在《商品房買賣合同》中體現(xiàn)。監(jiān)管項(xiàng)目符合《辦法》撥付條件，經(jīng)市房管部門核準(zhǔn)，由監(jiān)管銀行及時(shí)撥付。

在劉水看來，多地出臺新政，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，嚴(yán)格進(jìn)行繳存和使用管理，明確了相關(guān)各方職責(zé)，將減少房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，有利于保交房、保民生、保穩(wěn)定。

業(yè)內(nèi)：完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制已成為現(xiàn)實(shí)需要

“近年來，已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈吃緊、甚至項(xiàng)目爛尾的情況，完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制已然成為現(xiàn)實(shí)需要?！币晃徊辉妇呙淖〗ㄏ到y(tǒng)人士表示，在此之前，預(yù)售資金監(jiān)管則并未做全國統(tǒng)一規(guī)定，而是由地方政府制定具體的監(jiān)管細(xì)則。

我國在1994年出臺《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》，其中對于預(yù)售資金監(jiān)管僅有“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”等概括規(guī)定，但對于資金監(jiān)管制度并未予以設(shè)計(jì)。2001年修正的《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確了監(jiān)管規(guī)則制定主體，增加規(guī)定“城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度”。該管理辦法在2004年的修訂中又將相關(guān)描述改為“商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定”。

此后，北京、上海、廣州等城市各自制定了本地的商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定。

2010年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，強(qiáng)調(diào)各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。

2022年1月末，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)等三部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》提到，地方要采取招標(biāo)形式確定預(yù)售資金監(jiān)管的銀行，在預(yù)售資金監(jiān)管額度方面仍由各地的市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項(xiàng)目工程造價(jià)、項(xiàng)目情況等多方面進(jìn)行核定。當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由開發(fā)商提取自由使用。但涉及具體撥付的節(jié)點(diǎn)時(shí)由各地的市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門確定。

一位分析人士對新京報(bào)記者表示，該文件的出臺對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的管理有了一個(gè)大的統(tǒng)一監(jiān)管方向，但并不意味著放松了對監(jiān)管賬戶的管理，而是進(jìn)一步加強(qiáng)對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的管理。

北京市華泰律師事務(wù)所合伙人丁秀英律師表示，2004年出臺的《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。從目前出臺的預(yù)售資金監(jiān)管政策來看，多數(shù)屬于部門規(guī)章或地方性規(guī)范性文件，建議監(jiān)管部門首先應(yīng)推動(dòng)出臺法律、行政法規(guī)層面的預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，通過完善上位法而由上至下逐步建立統(tǒng)一完善的監(jiān)管體系。

丁秀英律師還表示，預(yù)售資金監(jiān)管是保障項(xiàng)目順利建設(shè)，防止工程爛尾的重要環(huán)節(jié)。建議從制度層面和實(shí)施層面進(jìn)一步完善對于監(jiān)管資金繳存的監(jiān)管、使用的審核，避免審核流于形式。同時(shí)，進(jìn)一步完善懲罰機(jī)制，厘清預(yù)售資金監(jiān)管的參與主體，包括政府部門、銀行及開發(fā)企業(yè)等的主體責(zé)任，促進(jìn)相關(guān)主體協(xié)同做好資金監(jiān)管工作。

新京報(bào)記者 張建

編輯 武新 校對 王心