引言

(相關資料圖)

4月地級市新房市場復蘇之勢下滑，供應持續(xù)上升，但成交量呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。土地市場熱度下滑，成交量價齊跌。土地成交以純住宅用地為主，商辦用地縮減。

政策市場

01

全國層面政策持續(xù)求穩(wěn)

部分城市小幅放松

2023年 4 月，全國層面政策持續(xù)求穩(wěn)。4月14日，據(jù)銀保監(jiān)會和中國人民銀行分別針對供需端提供金融支持。保監(jiān)會，將為新市民住房消費提供金融支持；中國人民銀行也為做好保交樓工作，積極化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，加快完善住房租賃金融政策體系，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

對比來看，LPR利率雖未降低，但金融端政策仍在供應端和需求端雙向進行放松，可見在保交樓獲得實質(zhì)進展之前，即使后期LPR利率回升，仍將維持低位水平。

地方層面仍因城施策，房地產(chǎn)市場走向平穩(wěn)，部分城市政策放松趨勢明顯外，房票安置開始從三四線城市蔓延至二線城市，南昌、南京等城市紛紛開啟房票安置，南昌甚至在房票的基礎上還有購房優(yōu)惠，在可用放松政策不多的城市而言，政策底線將不斷刷新。

02

湖南政策：長沙二手房“帶押過戶”、

長沙商轉(zhuǎn)公順位抵押免過橋出臺

2022年長沙人口增量18.1萬全國第一，人口的持續(xù)回流有利于長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展。4月長沙延續(xù)寬松政策，以小幅度調(diào)整為主，出臺關于二手房免過橋與商轉(zhuǎn)公免過橋優(yōu)化政策。

4月20日，長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了關于《長沙市推廣二手房“帶押過戶” “帶押變更”模式工作方案（征求意見稿）》（以下簡稱《方案》），面向社會公眾公開征求意見。同時，據(jù)最新消息，預計“五一”節(jié)后可受理該類業(yè)務。

4月28日，長沙住房公積金管理中心新增順位抵押方式辦理商轉(zhuǎn)公，商轉(zhuǎn)公順位抵押免過橋意味著業(yè)主無需先自籌資金結(jié)清商業(yè)貸款后再轉(zhuǎn)公積金貸款，免去過橋手續(xù)，真正做到便民利民。

土地市場

01

整體市場：

地級市土地市場收縮，成交量價齊跌

4月全省土地市場成交熱度下滑，供應量回升。全省新增經(jīng)營性用地共計63宗，總建面283萬方，同比去年下滑37%，主力集中邵陽和郴州。成交僅36宗，總建面66萬方，土地成交量同環(huán)比雙降。常德、婁底、益陽、張家界等4個地級市4月無土地成交，全省流拍26宗，其中郴州流拍12宗，邵陽4宗，衡陽、懷化3宗。

分土地屬性來看，4月商辦供地占比達到40%，商住地占比42%；成交端，商辦用地成交減少，占比降至38%，純住宅用地成交占比有所提升，為42%。商辦用地成交集中于岳陽。

分城市來看，4月湘潭無新增土地，張家界、懷化、邵陽供應同比增幅較大。監(jiān)測13個地級市土地市場，土地合計供應同比下降37%，環(huán)比上漲10%。土地成交66萬方，環(huán)跌69%，同比下降88%。其中，常德、婁底、湘西、益陽、張家界等五個城市本月無土地成交。僅邵陽、岳陽土地成交同環(huán)比齊升，其他城市成交量同環(huán)比下滑。

成交樓面地價方面，各城市呈現(xiàn)下降趨勢。地州市樓板價仍維持低位運行。

湖南省十三個地級城市土地供求價同環(huán)比

02

分城市供求：多城市主城區(qū)無供求

常德新增3宗土地，無土地成交

4月主城區(qū)（鼎城區(qū)、武陵區(qū)）供應22萬方地塊，均位于武陵區(qū)；無經(jīng)營性用地成交。

株洲、湘潭、益陽、岳陽、衡陽、邵陽......(略)

新房市場

01

整體市場：

地級市新房供應持續(xù)上升，成交熱度下滑

4月地級市新房市場復蘇勢頭回落，成交量低于2、3月份，同比低于以往水平，復蘇勢頭仍有局限性。同時隨著五一假期來臨，地級市供應回升。供應環(huán)比大漲，但仍低于去年同期。地級市存量小幅下滑。

4月地級市住宅供應主力集中益陽、株洲，分別新增16.6、13.08萬方供應量，同環(huán)比上漲。成交端，湘潭、株洲、衡陽等城市市場需求持續(xù)回暖，較去年同期有較大增幅。其中，岳陽商品住宅成交量位于地級市之首，湘潭本月成交漲幅最大。

02

分城市供求比：

各城市持續(xù)供不應求，以消耗庫存為主

4月重點城市整體供求比為0.8，地級市供應量持續(xù)回升，益陽新增供應漲幅較大。成交端市場有所下滑，回暖動力不足，多城市成交同環(huán)比均下降。其中，地級市中住宅供求平衡，供求量均處于10萬方以上。

03

分城市價格對比：

多城市均價上行，岳陽漲幅較大

4月地級市住宅均價分化明顯，岳陽、株洲和常德均價位居地級市高位。其中，岳陽住宅均價本月回歸常態(tài)，上個月由于以價換量項目集中網(wǎng)簽拉低均價，處于較低基底，本月環(huán)比上漲7%，漲幅最大。

衡陽、株洲、益陽和湘潭本月均價穩(wěn)步上漲。衡陽本土企業(yè)融大置業(yè)多項目高量高價，拉動市場量價齊升，月度成交均價環(huán)漲4%。

04

分城市庫存對比：

供應短缺，市場延續(xù)去庫存

監(jiān)測重點地級市，除益陽供應大幅增長以外，其他城市仍維持低位運行，供求比低于1。市場供應持續(xù)短缺，延續(xù)去庫存，各城市存量進一步縮減。其中，湘潭存量跌幅最大，環(huán)比下跌4%；岳陽湘潭成交流速較快，存量去化周期環(huán)比下降24%。

05

分城市供求量價：

各地級市成交熱度分化，品牌房企集中度高

株洲：成交量維持高位運行，住宅均價小幅波動

本月株洲主城區(qū)商品住宅成交量價齊漲，成交量維持10萬方以上高位值。住宅均價小幅上漲。市場成交集中度高，TOP10企業(yè)成交金額占比接近62%。

常德、湘潭、益陽、岳陽......(略)

06

重點地級市普宅結(jié)構分析

小面積剛需占比縮減

總價70-80萬元漲幅較大

4月成交面積段套數(shù)占比變化……（略）

4月成交總價段套數(shù)占比變化……（略）

房企排行

2023年4月湖南可對比城市來看，地州市品牌房企集中高。其中，TOP10房企排行前三品牌房企占比較大。除衡陽與郴州外，各地州市前三名主要為品牌房企，衡陽、郴州本土房企實力強。

市場總結(jié)

政策市場

4月，我國房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面，分別針對供需端提供金融支持。保監(jiān)會，將為新市民住房消費提供金融支持；中國人民銀行也為做好保交樓工作，積極化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險。地方層面，仍然以寬松性政策為主，部分城市出臺房票安置方式，刺激購房需求。長沙整體基調(diào)寬松為主，但同時防范政策引發(fā)的市場風險，目前以小幅調(diào)整為主，針對二手房與商轉(zhuǎn)公減輕手續(xù)上繁瑣。當前長沙房地產(chǎn)市場基本面朝著健康方向推進，購房信心總體在恢復，未來仍需溫和政策給與市場新支持，確保復蘇的可持續(xù)性。

土地市場

4月全省地州市土地市場熱度下滑，成交量價齊跌。土地成交以純住宅用地為主，商辦用地縮減。株洲全市供應51萬方，同比漲幅較大。

新房市場

4月地級市新房市場復蘇之勢下滑，供應持續(xù)上升，但成交量呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。五一假期來臨，地級市供應緩慢回升，但仍低于去年同期。地州市品牌房企集中高。其中，TOP10房企排行前三品牌房企占比較大。

來源：克而瑞湖南

以上僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點。

版權申明：本文版權歸克而瑞湖南機構所有，未經(jīng)許可與授權，嚴禁轉(zhuǎn)載。

如需轉(zhuǎn)載和合作，請致電19892894436（微信同號）。

免責聲明：本文中的內(nèi)容和意見僅供參考，并不構成對所述城市的出價或評估，我司對使用本文中內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負責。