觀點(diǎn)網(wǎng)訊：4月24日，標(biāo)普確認(rèn)香港置地控股有限公司的長期發(fā)行人信用評級為“A”，未償債務(wù)發(fā)行評級為“A”。

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穩(wěn)定的展望反映了標(biāo)普的預(yù)期，即該公司將繼續(xù)從其高質(zhì)量的投資物業(yè)中產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并在執(zhí)行債務(wù)融資投資方面保持審慎。

評級反映了標(biāo)普認(rèn)為由于高質(zhì)量資產(chǎn)基礎(chǔ)帶來的強(qiáng)勁租金收入，香港置地的盈利將保持彈性。穩(wěn)定的收入來源將有助于該公司減輕其房地產(chǎn)開發(fā)敞口帶來的波動。標(biāo)普還預(yù)計(jì)香港置地將在債務(wù)融資投資方面保持自律，并在未來12-24個(gè)月內(nèi)維持強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表。

標(biāo)普繼續(xù)將香港置地視為怡和控股有限公司高度策略性的附屬公司。香港置地可能仍是怡和控股有限公司的主要收入來源之一。香港置地在2022年貢獻(xiàn)了母公司23%的潛在利潤。

標(biāo)普預(yù)計(jì)香港置地將繼續(xù)專注于投資物業(yè)，為償債提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。該公司在亞洲門戶城市的辦公、零售和酒店領(lǐng)域的投資房地產(chǎn)組合擁有穩(wěn)定的入駐率，鞏固了其強(qiáng)大的市場地位。過去二十年，該公司在中環(huán)的物業(yè)入駐率一直保持在90%以上。在2022年，香港置地的投資物業(yè)約占其總資產(chǎn)的83%，占其扣除公司開支前基本營業(yè)利潤的70%。

標(biāo)普預(yù)計(jì)，未來12至24個(gè)月，香港置地的租金收入只會小幅下行。中環(huán)即將上市的新辦公物業(yè)，可能會延長該公司寫字樓投資組合的負(fù)租金調(diào)升率(續(xù)租后租金下降)。然而，香港置地積極的租約管理和交錯(cuò)的租約期限(平均租約期限為四年)應(yīng)有助于平穩(wěn)租金收入的波動。

香港特區(qū)零售銷售的改善將使該公司在2023年受益。隨著臨時(shí)零售租金減免的影響消退，標(biāo)普預(yù)計(jì)中環(huán)零售投資組合將帶來正向貢獻(xiàn)。自2023年初以來，剛剛商場的租戶銷售額實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的增長。新加坡寫字樓資產(chǎn)的長期正租金調(diào)升率和低空置率也使香港置地的業(yè)績整體保持穩(wěn)定。

標(biāo)普估計(jì)，與2022年下半年的水平相比，自2023年初以來，香港置地在中國的住宅項(xiàng)目的合同銷售額已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的增長。在標(biāo)普看來，香港置地在中國的住宅業(yè)務(wù)可能會從較低的基數(shù)恢復(fù)增長，2022年，由于市場前低迷，其在中國的合同銷售額(包括合資企業(yè)和聯(lián)營公司的份額)下降了51%。

香港置地管理良好的資本結(jié)構(gòu)將有助于其應(yīng)對不斷上升的利率。標(biāo)普認(rèn)為香港置地相對而言不會受到較高債務(wù)成本的影響，因?yàn)槠涑^一半的借款是固定利率的。其31%的浮動利率債務(wù)以人民幣計(jì)價(jià)，使其受益于較低的利率。由于債務(wù)期限分布良好，平均債務(wù)期限為5.8年，標(biāo)普預(yù)計(jì)香港置地的償債能力將保持穩(wěn)定，未來12-24個(gè)月的EBITDA利息覆蓋率將超過4倍。

標(biāo)普預(yù)計(jì)香港置地將在2023年和2024年控制其債務(wù)杠桿。標(biāo)普認(rèn)為，香港置地將在大規(guī)模舉債擴(kuò)張或股東回報(bào)計(jì)劃方面保持自律。為了保留資本，該公司預(yù)計(jì)將2023年的新投資減少到2017-2022年的年平均水平以下，因?yàn)樗鼘Ｗ⒂谑诸^的項(xiàng)目。這將有助于香港置地在宏觀經(jīng)濟(jì)不確定的情況下緩和杠桿和債務(wù)水平。鑒于房地產(chǎn)銷售帶來的現(xiàn)金流略有增加，該公司已經(jīng)在2022年下半年將其債務(wù)削減了3%左右，同時(shí)與上半年相比，放慢了土地收購和股票回購的速度。

標(biāo)普預(yù)計(jì)，在未來12-24個(gè)月內(nèi)，香港置地的債務(wù)/EBTDA的比率將從2022年的5.7倍逐步降至4.9-5.4倍。杠桿率的改善將受到新投資放緩和房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流改善的推動。