王健林登上首富寶座的第二年，做客了一檔節(jié)目《楊瀾訪談錄》。

那時(shí)樓市正在經(jīng)歷一輪嚴(yán)格的調(diào)控，輿論充斥著“房地產(chǎn)是暴利行業(yè)”、“開發(fā)商是高房價(jià)的背后推手”等類似的說法。

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節(jié)目中王健林說，“這個(gè)行業(yè)的平均毛利率大概在20%到25%”，引起輿論一片嘩然。

那是2014年。根據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，當(dāng)年96家上市房企的主營收入毛利率為36.5%。而在2013年，130家A股上市房企的平均毛利率為37.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于王健林給出的區(qū)間。

大概沒人相信不到十年的時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利水平砍掉了將近一半，機(jī)構(gòu)采集的61家房企樣本里，2022年將近80%的毛利率低于王健林所說的最低限——20%。

與此同時(shí)，“虧損”成了一個(gè)不能回避的話題。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到3月30日，共有144家房企已經(jīng)發(fā)布了經(jīng)營業(yè)績數(shù)據(jù)或經(jīng)營預(yù)告，預(yù)計(jì)虧損超過百億的大約有13家。144家房企總共損失至少達(dá)2839億元。

艾略特說，4月是最殘忍的季節(jié)，正映射了房企當(dāng)下的財(cái)務(wù)狀況。

當(dāng)然，仍有部分房企保持著正向的盈利，但2023年的盈利情況似乎將更加嚴(yán)峻，“2023年凈利潤率4到5估計(jì)就很高了，財(cái)報(bào)肯定不會(huì)太好看，因?yàn)槎际?2年低價(jià)賣的房子結(jié)轉(zhuǎn)”，一位房企資金人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。2023年的春天來了，但房企盈利的堅(jiān)冰并沒有融化。

虧出天際

房企虧損潮在2022年迎來了高峰，部分房企的虧損程度已經(jīng)超過百億規(guī)模。

仍處在債務(wù)危機(jī)中的融創(chuàng)中國虧損最多，但比2021年虧損幅度降低。根據(jù)年報(bào)顯示，2022年融創(chuàng)擁有人應(yīng)占虧損約為人民幣276.7億元，虧損同比減少約27.7%；核心凈虧損約為人民幣138.6億元，虧損同比減少約45.2%。

就在2019年，融創(chuàng)還實(shí)現(xiàn)了利潤大幅提升，毛利潤約為414.1億元，同比增長了33%。

這其中很大程度上是受出險(xiǎn)因素的影響，但也有相當(dāng)一部分未出險(xiǎn)房企也止盈轉(zhuǎn)虧。去年銷售排名位居榜首的碧桂園首次出現(xiàn)了虧損，公司股東應(yīng)占利潤虧損60.52億元，下降約122.6%；股東應(yīng)占核心凈利潤26.1億元，同比下降90.3%。

碧桂園也成為前十名房企中唯一一家虧損的企業(yè)。

即便沒有出現(xiàn)虧損，利潤下滑也成為行業(yè)的一個(gè)主流趨勢(shì)，這種趨勢(shì)也波及了央企國企。

比如，2022年保利發(fā)展歸屬于上市公司股東的凈利潤約183.46億元，同比減少33.01%。

即便是被稱為“利潤王”的中海，在2022年歸屬股東核心凈利潤244.2億元也同比下降了28%。

不幸的企業(yè)并不是各有各的不幸，相反，他們的不幸是相似的。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，發(fā)布2022年業(yè)績預(yù)告或業(yè)績快報(bào)的65家A股上市房企中，有超8成房企利潤下滑。從大部分房企在公告里給出的解釋看，虧損主要是因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)務(wù)收入利潤下降、開發(fā)項(xiàng)目利潤率下降、資產(chǎn)減值等。

這其中大部分是因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境導(dǎo)致的，在利潤虧損的同時(shí)，很多房企選擇了計(jì)提資產(chǎn)減值。

這是上市公司經(jīng)常會(huì)采取的財(cái)務(wù)手段，會(huì)選擇某一年度大額資產(chǎn)減值計(jì)提，壓低壞年景的業(yè)績，將利潤推遲到下一年度來體現(xiàn)。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，合乎財(cái)務(wù)規(guī)則的計(jì)提資產(chǎn)減值是真實(shí)反映企業(yè)運(yùn)營狀況在會(huì)計(jì)層面的需要，但是計(jì)提大額資產(chǎn)減值往往在技術(shù)上也存在調(diào)節(jié)報(bào)表的空間，尤其是房企大規(guī)模出現(xiàn)計(jì)提大額資產(chǎn)減值的行為，被質(zhì)疑存在財(cái)務(wù)洗澡的嫌疑。

房企的利潤何時(shí)才能修復(fù)？

另一位北京房企人士稱：“大家判斷未來還是很難，信心的修復(fù)需要3到4年的時(shí)間?！?/p>

香頌資本執(zhí)行董事沈萌則表示：“房企行業(yè)性虧損的起因是政策的嚴(yán)格監(jiān)管，但這個(gè)周期疊加經(jīng)濟(jì)下行，需求端開始收縮，會(huì)延長虧損的持續(xù)性，而且經(jīng)濟(jì)周期的翻轉(zhuǎn)不是短期性的。”

脆弱的盈利

有人歡喜有人愁，在2022年的銷售榜單中，前十名出現(xiàn)了諸多新面孔，他們也都在利潤上實(shí)現(xiàn)了增長。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，與2021年相比，2022年房企銷售前十名中，新增了綠城、金地和建發(fā)三家企業(yè)。

其中，綠城實(shí)現(xiàn)年內(nèi)利潤88.95億元，同比增長15.7%；股東應(yīng)占核心凈利潤64.14億元，同比增長11.3%；建發(fā)則實(shí)現(xiàn)凈利潤112.67億元，同比增長1.30%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤62.82億元，同比增長2.30%。

但即便如此，他們的盈利能力也是脆弱的。

如果只看房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2022年，建發(fā)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤22.67億元，同比下降21.23%；凈利率為5.15%，同比減少2.92個(gè)百分點(diǎn)。

綠城也因?yàn)閰R兌損失及資產(chǎn)減值影響，公司股東應(yīng)占利潤27.56億元，同比下降約38.33%。

民營企業(yè)中表現(xiàn)一向穩(wěn)健的龍湖，在這個(gè)年報(bào)季交出了多項(xiàng)不錯(cuò)的數(shù)據(jù)，特別是在盈利方面，股東應(yīng)占溢利為人民幣243.6億元；毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%。核心稅后利潤率為12.3%，核心權(quán)益后利潤率為9.0%。

業(yè)績會(huì)上，龍湖集團(tuán)CFO趙軼認(rèn)為，行業(yè)在回歸，希望毛利率整體回歸到25%以上，新房銷售能維持在20%以上的穩(wěn)定階段?！斑@兩年，整體的毛利率大概在20%左右，新房銷售在15%～20%的階段過渡。”

不過，面對(duì)僅有三成盈利的企業(yè)，行業(yè)的修復(fù)需要時(shí)間。沈萌稱，市場(chǎng)長期的結(jié)構(gòu)需要穩(wěn)定的需求端，現(xiàn)在是需求端出現(xiàn)問題，即便目前處于盈利狀態(tài)，未來也仍舊有虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

活下去

半夏投資的創(chuàng)始人李蓓在近期的文章里講了一個(gè)故事。

2020年她給位于上海虹橋的一家閩系房企老板做分享時(shí)說：“2021年起，地產(chǎn)會(huì)遭遇重大行業(yè)調(diào)整，好多公司會(huì)死掉?！?/p>

但對(duì)方并沒有把她的分析當(dāng)回事，一年多后，這家企業(yè)爆雷，老板就又組織了一次交流，帶上了更多的公司高管。李蓓在會(huì)上告訴他：“冬天還沒結(jié)束，生存第一，節(jié)操暫時(shí)不重要，能不還的錢就盡量別還了。保存種子，熬過冬天。

面對(duì)沉重的債務(wù)壓力，很多企業(yè)選擇了“不還”，大量的債務(wù)重組，用時(shí)間換空間的操作都是在市場(chǎng)環(huán)境下的無奈之舉。

利潤率固然重要，但活下去才是當(dāng)務(wù)之急。

大多數(shù)房企做出相同的選擇，加速銷售、降本增效、區(qū)域合并。

如果翻檢一下近期的企業(yè)年報(bào)會(huì)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)人數(shù)有了大幅度縮減。比如，禹州集團(tuán)去年員工人數(shù)7295，今年就只剩下1985人，減少了72.79%。

“現(xiàn)在架構(gòu)調(diào)整是必須要做的事情，賣不好的城市，項(xiàng)目賣完基本上就撤銷了?！币晃谎肫鬆I銷負(fù)責(zé)人向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。

而對(duì)他們來說，與銷售任務(wù)的綁定就更加深了，他告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，“現(xiàn)在對(duì)我們的考核就是銷售指標(biāo)，完不成就是集團(tuán)內(nèi)部最后一名?！?/p>

萬科北方一名內(nèi)部人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露，他們現(xiàn)在基本上是每90天優(yōu)化一次，每賣掉一個(gè)項(xiàng)目就裁一個(gè)團(tuán)隊(duì)。

不過從銷售端來看，房企在一季度得到了一定的修復(fù)。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-3月，TOP100房企銷總額為1.76萬億元，同比增長8.2%，是2022年以來首次實(shí)現(xiàn)增長。其中TOP100房企3月單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續(xù)保持雙增長態(tài)勢(shì)。

但這樣的修復(fù)顯得有些后勁不足，多位開發(fā)商高管在業(yè)績會(huì)上表示，3月無論是到訪量還是成交量都出現(xiàn)了下滑。

另外，在尚有余力進(jìn)行投資的企業(yè)，2023年也會(huì)更加謹(jǐn)慎和集中，越來越多的房企會(huì)偏好風(fēng)險(xiǎn)較小且更容易去化的一、二線熱門城市的核心區(qū)域。

這也是北京近兩次土拍都出現(xiàn)了競(jìng)爭(zhēng)非常激烈局面的原因。但從廣州房企越秀拿下的朱辛莊地塊的市場(chǎng)反響來看，這樣的競(jìng)爭(zhēng)非常值得。

上述萬科北方人士表示：“拿地還是要看集團(tuán)的態(tài)度。之前拿地的回報(bào)率跟預(yù)先計(jì)算的差距太大，很多項(xiàng)目跟投的本金都沒拿到。現(xiàn)在的情況是，拿地就只能掙微利，但拿錯(cuò)了地就很難翻身?！?/p>

這樣看，短期的盈利走低還是會(huì)持續(xù)，未來分化會(huì)越發(fā)明顯。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析，2022年下半年，監(jiān)管部門密集出臺(tái)利好政策，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，政策放松傳導(dǎo)至需求端需要時(shí)間。

隨著支持力度加大，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將筑底回穩(wěn)。房企盈利壓力仍在，但較2022年或?qū)⒂兴徑狻?/p>