曾傳出調(diào)控放松又遭否認(rèn)的北京房山區(qū)，正掀起樓市調(diào)控波瀾。

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4月11日消息顯示，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布2023年北京市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及進(jìn)展情況，其中提到多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)。

今年1月份，北京市政府曾印發(fā)《2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單》，其中第232條提到，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，健全工作機(jī)制，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施。

關(guān)于備受市場關(guān)注的“一區(qū)一策”表述，據(jù)住建委最新披露，該事項(xiàng)一季度的進(jìn)展情況為：多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)，相關(guān)內(nèi)容報(bào)請市委市政府同意試點(diǎn)推進(jìn)，下一步需爭取人行營管部和住建部同意。

北京樓市調(diào)控謹(jǐn)慎探路

作為全國樓市調(diào)控最嚴(yán)格的城市，北京在調(diào)控上一直保持定力，不輕易出臺放松性政策。去年，北京在局部區(qū)域、針對特殊人群，出臺了影響范圍較小的新政，比如通州臺湖、馬駒橋區(qū)域解除雙限，以及老人購房特殊支持政策，試點(diǎn)推出昌平、順義3個(gè)全齡友好住宅項(xiàng)目等。

而位于北京市郊的房山區(qū)，也是市場頻頻傳言樓市新政的區(qū)域。今年2月份，“房山區(qū)將解除限購、試點(diǎn)認(rèn)房不認(rèn)貸”的消息不脛而走，隨后北京市房山區(qū)住建委在接受媒體采訪時(shí)稱，該消息并不屬實(shí)，房山區(qū)住建委并未接到解除限購的相關(guān)消息。

當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)政策正進(jìn)入更精細(xì)化的階段，各區(qū)結(jié)合實(shí)際市場情況對調(diào)控政策進(jìn)行完善的可能性加大，但因政策信號意義大，北京出臺相關(guān)政策調(diào)整會相對謹(jǐn)慎，部分市場承壓的地區(qū)雖會結(jié)合市場情況優(yōu)化調(diào)控政策，但政策力度或相對有限。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，北京作為首都城市，購房政策的調(diào)整對全國有重要的風(fēng)向標(biāo)意義，因此政策一直處于嚴(yán)控狀態(tài)。本次，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)，釋放出積極的市場信號，嚴(yán)控多年的房地產(chǎn)政策有望松動。

陳霄認(rèn)為，對于具體的政策內(nèi)容，預(yù)計(jì)可能會在認(rèn)房認(rèn)貸以及多孩家庭首付比例等方面做出調(diào)整，比如降低多孩家庭的二套房首付、放寬多孩家庭的購房套數(shù)限制等。

此外，報(bào)告還提出全齡友好購房支持政策相關(guān)部門正在會簽，已有3個(gè)部門簽回。去年，北京已對該政策實(shí)施了試點(diǎn)，但只選擇了三個(gè)項(xiàng)目定向放松認(rèn)房認(rèn)貸，產(chǎn)生的影響有限?！斑@兩項(xiàng)政策通過后，將有效解決北京人口的居住問題，促進(jìn)住房需求釋放，尤其是帶動改善性需求釋放?！标愊霰硎?。

實(shí)際上，北京房山區(qū)被期待出臺新政，與其樓市表現(xiàn)密不可分。在過去的2022年，房山區(qū)新房成交量幾近腰斬。北京市住建委信息顯示，房山2022年新房僅網(wǎng)簽約3000套，銷售金額約105億元，同比2021年銷量下跌近50％，整個(gè)區(qū)的銷售額甚至不及北京一些熱門項(xiàng)目的年成交額。

影響幾何？

4月8日至9日，中房集團(tuán)理事長、“中國房地產(chǎn)之父”孟曉蘇在論壇上表示，住房改善不僅僅是剛需住房，而是包含著第二套或者第二套以上的住房。房地產(chǎn)就像老黃牛一樣拉動著中國經(jīng)濟(jì)這輛車一步步往前走。2011年起實(shí)行“限購”以來，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了明顯下滑。房地產(chǎn)的萎縮，也讓相關(guān)產(chǎn)業(yè)受損。

所以，孟曉蘇認(rèn)為， 其他房地產(chǎn)政策都是非核心政策，取消住房消費(fèi)領(lǐng)域的“限制性政策”，取消限購，才是核心政策，因?yàn)橄拶弻Ψ康禺a(chǎn)影響最大。 限購是在房地產(chǎn)過熱時(shí)期，要開空調(diào)降溫。但已經(jīng)是冬天了，為什么還開著空調(diào)降溫？

“現(xiàn)在，救市也很滑稽，看似給房地產(chǎn)做著‘人工呼吸’，但掐著房地產(chǎn)脖子的手還沒有放開，這樣怎么救市？把手放開，不做‘人工呼吸’，它都能慢慢緩過來?！?/p>

孟曉蘇說得很明確了，房地產(chǎn)限購耽誤了經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)也影響了其他行業(yè)的發(fā)展。而限購比起其他政策來，對房地產(chǎn)市場最有用的核心政策就是取消限購。

實(shí)話實(shí)說，對于他說的，限購耽誤了經(jīng)濟(jì)增長，據(jù)資深房地產(chǎn)劉光宇認(rèn)為這是國家的部署，就是要在高速向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，我承認(rèn)房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用很大，但孟曉蘇不要忽略了房地產(chǎn)的負(fù)面作用，如今房地產(chǎn)走到這步田地，跟過去的粗放式發(fā)展和野蠻生長密不可分，我們也付出了代價(jià)。

如果當(dāng)年房地產(chǎn)不那么瘋狂，也就不會有現(xiàn)在這么狼狽，現(xiàn)在就是當(dāng)年欠下的債。

劉光宇認(rèn)為，限購只能是權(quán)宜之計(jì)，是房地產(chǎn)調(diào)控中比較暫時(shí)的政策，不可能當(dāng)永遠(yuǎn)。如果市場發(fā)生變化，限購可以退出，事實(shí)上，二三四線城市很多都已經(jīng)基本退出或放松了，唯有一線城市仍然在堅(jiān)持。

其還認(rèn)為房住不炒的理念可以不動搖，但限購這事可以考慮，北京房山試點(diǎn)“放松認(rèn)房認(rèn)貸”政策正是在探索一區(qū)一策的具體實(shí)踐，或許是對政策的精準(zhǔn)優(yōu)化。

如果調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，那么其背后釋放的信號意義非常重大。

首先，北京試點(diǎn)也就意味著將來會有擴(kuò)圍的可能。

執(zhí)行了多年的認(rèn)房認(rèn)貸政策，總算是有了一個(gè)明顯的放松。實(shí)際上，這個(gè)政策調(diào)整，也意味著一定程度上的限購放松。

其次，一區(qū)一策更有針對性和精準(zhǔn)性。

房山區(qū)的庫存還是比較大的，房價(jià)不是太高，亟需這樣的松綁政策來消化庫存。如果試點(diǎn)后，北京房山的樓市有明顯起色，那么全北京推廣乃至其他一線城市試點(diǎn)推廣也就不在話下了。

最后，如果調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，也會起到降首付的效果。

眾所周知，北京動不動就是豪宅，這對改善人群來說極不友好，因?yàn)楹芏喔纳迫巳合胫脫Q，結(jié)果被普通住宅線擋在了門外，因?yàn)榭赡苄枰凑蘸勒瑯?biāo)準(zhǔn)首付80%！試點(diǎn)具體細(xì)則未出，如果政策優(yōu)化調(diào)整，那么改善這一頭將會有大量的釋放需求。

生育政策與住房政策有很大關(guān)聯(lián)，多子女家庭一般有更大的住房需求，如果他們但凡有條件相信都會選擇改善的。這樣就盤活了市場。讓有錢人愿意多買房的人先動起來無可厚非。

當(dāng)然，另一面，我們要把保障房這一塊做好做實(shí)，讓所謂的高端住宅與他們無關(guān)，過去我認(rèn)為是有關(guān)的，因?yàn)楦叨俗≌瑵q價(jià)，普通房子也會水漲船高，如果把中低收入群體的住房保障落實(shí)好，那么房價(jià)高不高就真正與他們無關(guān)了。

來源：第一財(cái)經(jīng)、光宇吐樓市

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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