近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國有土地供應(yīng)管理條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）。此《條例》共計六章八十八條，從總則、國有土地供應(yīng)、國有土地利用和管理、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則等方面進(jìn)行了系統(tǒng)全面規(guī)定。

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01看點

《條例》是在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》的基礎(chǔ)上做出的修改，有以下幾個重要的調(diào)整內(nèi)容或完善內(nèi)容。

●豐富了土地供應(yīng)方式，此次至少明確了7種供應(yīng)方式，包括劃撥、出讓、作價出資入股、租賃、臨時使用、委托管理、儲備土地短期利用等。

●明確了土地使用的相關(guān)規(guī)則，包括開工竣工管理、土地用途變更、規(guī)劃條件變更、產(chǎn)權(quán)限制條件變更、土地置換、用地范圍調(diào)整、分宗合宗等方面的規(guī)則。

●在土地集約利用上進(jìn)行政策創(chuàng)新。比如說此次政策明確，支持土地立體開發(fā)，明確地上、地表、地下空間可分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。

●另外，《條例》第二節(jié)第六十條還提及了住宅用地續(xù)期的問題，對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

02新政出臺原因

目前，深圳已經(jīng)有《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》，以及《深圳市人民政府關(guān)于完善國有土地供應(yīng)管理的若干意見》（深府規(guī)〔2018〕11號）。那么為何還要出臺新文件呢？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，原因在于此前在先行示范區(qū)實施方案中，以明確提出深圳這類高度城市化的城市，要率先在用地管理方面探索出新的路徑。

而且，近年來國家在土地要素領(lǐng)域中，特別強調(diào)要素市場化配置、集約節(jié)約用地，支撐高質(zhì)量發(fā)展和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此原來的用地模式已經(jīng)不適應(yīng)新的形勢，迫切需要有城市先行先試，深圳作為改革的“排頭兵”，自然就擔(dān)起先行示范、探索創(chuàng)新的重要職責(zé)。

03影響

那么，新條例出臺會對房地產(chǎn)造成什么影響呢？

●嚴(yán)躍進(jìn)：為新一輪土地市場高質(zhì)量發(fā)展提供支持

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新政對深圳和全國各地具有非常好的啟發(fā)意義。首先，此次發(fā)布供應(yīng)管理條例，充分說明各地供地部門對于“供地”這一關(guān)鍵詞積極做創(chuàng)新。

此類政策的發(fā)布，和各地土地市場的實際情況密切相關(guān)。比如說此次政策提及了保障性租賃住房的內(nèi)容。此類租賃住房方面的供地政策在實操中確實有，但是寫入條例的還是第一次。隨著當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新和住房制度改革，相關(guān)供地制度確實需要修正，以更好指導(dǎo)各地土地和房屋開發(fā)市場的工作。

另外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為各地要積極學(xué)習(xí)深圳的做法，通過持續(xù)的政策創(chuàng)新，為新一輪土地市場高質(zhì)量發(fā)展提供支持。尤其是需要要從房地產(chǎn)市場的改革角度入手，積極在用地方面給予靈活和清晰的政策指引。

●李宇嘉：降低企業(yè)用地成本，滿足發(fā)展需求

廣東省房協(xié)專家咨詢委員會委員、廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，降低實體經(jīng)濟(jì)成本是本次條例最大的亮點。目前，土地成本已經(jīng)成為新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大障礙，此條例明確提出降低企業(yè)用地成本，重點產(chǎn)業(yè)項目、總部項目等類型的用地可以分期繳納地價，不計利息。產(chǎn)業(yè)用地可長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓。只租不售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房可以采取劃撥、協(xié)議出讓等方式供應(yīng)土地，引導(dǎo)企業(yè)通過提高容積率等方式拓展產(chǎn)業(yè)空間，滿足發(fā)展需求。

另外，此次條例保障性住房用地可以劃撥供應(yīng)，體現(xiàn)了土地的公共屬性處于第一位。如果是公共住房建設(shè)需要，可以變更土地用途、可以變更開發(fā)強度，這些都意在支持住房保障建設(shè)。因此，未來保障房供應(yīng)的規(guī)模還會保持在高位，而且土地管理的改革，創(chuàng)造出巨大的效率和空間，也為保租房降成本、增規(guī)模創(chuàng)造了條件。

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