2023-02-15 18:09:46 來源 : 金融界
2022年，上海首批集中供地數(shù)量還有40幅之多，而今年開局已銳減至19幅。上海土地市場釋放的信號，即開局即出現(xiàn)供應(yīng)量萎縮，引發(fā)多方猜測，若按照去年的全國土地供應(yīng)總量來預估，如果今年各地依然按照兩級中制度實施土地供應(yīng)，那么2023年地市KPI難言達成。受直接沖擊，各地方土地財政收入也會出現(xiàn)波浪形變動。面對“集中”與“多次”交會而產(chǎn)生的矛盾，土地交易規(guī)模與交易方法會亟待產(chǎn)生變化，近期，關(guān)于“兩集中”制度退市的聲音也越來越多。
(資料圖)
日前，自然資源部下發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》并沒有再強調(diào)土地集中供應(yīng)次數(shù)，而是要求分批次公開未來一定時間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細清單。華泰證券(行情601688,診股)認為，由于房地產(chǎn)市場下行，集中供地對于房企的資金周轉(zhuǎn)，以及地方政府的供地節(jié)奏都形成一定壓力，地方政府實際上已經(jīng)開始主動優(yōu)化供地節(jié)奏。
1月多地推地節(jié)奏放緩
近日，上海市公布2023年首批住宅供地項目清單信息，供地數(shù)量明顯低于去年同期，而北京市場上，首批土地的規(guī)劃建筑規(guī)模也比去年同期減少了12萬㎡。從供地數(shù)量與規(guī)模來看，1月開始多地出現(xiàn)了不同幅度的供地節(jié)奏調(diào)整。中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積1366.89萬㎡，同比下降48.56%；共流拍地塊45宗，流拍率為23.32%，較去年同期下降6.94個百分點。
某機構(gòu)認為，部分城市推地節(jié)奏放緩為了更好的調(diào)整后續(xù)供地節(jié)奏，而穩(wěn)節(jié)奏才能穩(wěn)地方經(jīng)濟。
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入存量時代，房企去化堪憂，實際土地出讓量隨之減少，進而影響地方財政收入，市場開始倒逼土地供應(yīng)方式轉(zhuǎn)型。
中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，2021年下半年土拍開始遇冷，為鼓勵參拍，各地土地出讓金繳清周期延至2022年，因此2022年土地出讓金收入壓力不大。2022年土拍熱度進一步下滑，各地土地出讓金繳清周期延至2023年，2023年各地方政府土地財政壓力明顯加大。他認為，土地財政壓力限制基建投資，從而穩(wěn)經(jīng)濟增長能力受到限制，同時，土地財政壓力加劇城投債風險，甚至可能影響地方政府信用。
財政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年地方政府性基金預算本級收入約7.38萬億元，同比下滑21.6%。其中，國有土地使用權(quán)出讓收入6.69萬億元，同比下降23.3%。
“追喂”方式不可取
事實上，為加速土地項目去化，自2022年下半年開始，兩集中制度鎖定的22個試點城市中已有多個城市已經(jīng)開展多批次集中供地。北京于日前結(jié)束了2022年第五批次供地，杭州、南京、蘇州、無錫等城市于2022年年前就已推出五批次集中供地，武漢在2022年更是上架了六批次集中供地。
但是突然出現(xiàn)的過于密集的多批次集中供地則極容易打破房企內(nèi)構(gòu)的土儲、運營、銷售相平衡的局面，進而增加企業(yè)資金鏈壓力。
“我們寧可不拿，也不能拿錯”上海某房企投拓部門負責人坦言，資金流的穩(wěn)定性是企業(yè)堅守的紅線之一，不會因為貪圖一塊優(yōu)質(zhì)地塊而打破資金平衡。這也可以從側(cè)面解釋了，為什么多個城市在2022年底推出了多幅優(yōu)質(zhì)地塊但卻鮮有求購者出現(xiàn)。
行情震蕩中，觀望情緒在市場蔓延，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國涉宅地塊流拍4006幅，流拍率為18%。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國土地購置面積和土地成交價款分別為1億平方米和9166億元，同比下降53.4%和48.4%。與此同時，2022年全國商品房銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%，其中住宅銷售面積同比下降26.8%。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示， 2022年集中供地工作推進中，過于密集的供地，導致房企拿地的準備工作遇到了很多困難，最終導致對于地塊的情況掌握不到位，也影響企業(yè)投資拿地的策略。
顯然，多次集中供地并非適配市場的最優(yōu)解。
優(yōu)化不等于退出，因城施策仍是主旋律
中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，全國300城住宅用地出讓金約452.5億元，同比下降51.08%。分城市群來看，長三角住宅用地成交155萬㎡，同比下降77.5%；珠三角住宅用地成交98萬㎡，同比增長396.4%；京津冀住宅用地成交113萬㎡，同比增長93.6%；長江中游住宅用地成交228萬㎡，同比下降27.7%；成渝住宅用地成交2萬㎡，同比下降98.1%。
“1月份的土地成交情況延續(xù)了2022年的土地市場態(tài)勢?！睒I(yè)內(nèi)人士點評，2022年下半年多地出現(xiàn)的多次供地潮并未能扭轉(zhuǎn)市場的下滑的局面。
與此同時，市場中也有聲音開始質(zhì)疑這是否意味著出集中出讓制度退出市場。《通知》的出臺似乎也印證了兩集中淡出的說法。
但，2月3日，自然資源部相關(guān)人士明確表示，該文件不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好地發(fā)揮充分公開披露信息對于穩(wěn)定和引導市場預期的積極作用。
58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜指出，在明確了房地產(chǎn)依舊是支柱產(chǎn)業(yè)后，預計2023年集中供地政策會主要傾向于“一城一策”，給與地方更多的自由空間。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，集中供地是長效機制，不能因市場低迷就退出。集中供地的本源，一方面是疏通供需雙方的信息，引導各方預期，避免搶地導致地價推動房價，導致資金大規(guī)模涌入樓市；另一方面是通過對土地合理定價，糾偏地方無序的土地財政行為，并通過強化信心披露和供地規(guī)則，倒逼熟地出讓，降低開發(fā)商拿地無序的成本。
