丁祖昱評樓市

【資料圖】

2021年8月31號的政策出臺之后，城市更新的推進壓力加大。廣深兩地，城市更新的涉宅用地規(guī)模大幅下降。深圳降至2021年40%的水平，廣州跌至2021年的10%。上海市場相對平穩(wěn)，國企成為絕對主力。

為合理規(guī)避20%的拆除比限制，一線城市的地方政府做出表率。深圳劃定重點更新單元，提出試點區(qū)的概念，進一步釋放居住類空間指標；上海將下階段城市更新工作重心轉向城中村。另外政策性金融開始發(fā)力，廣深等地下調產(chǎn)居比、推行并聯(lián)審批等，幫助城市更新企業(yè)降本增效。

政府全程參與，扮演總控角色的合作模式成為城更出路。

2021年8月31日，住建部發(fā)布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題》的通知，劃定“2255”的底線要求，傳統(tǒng)大拆大建式的更新模式令行禁止。更新項目越來越多的涉及風貌保護、產(chǎn)業(yè)升級等內(nèi)容，項目附帶有高比例的保護保留建筑、產(chǎn)業(yè)引入門檻、落稅指標等開發(fā)限制條件，企業(yè)可開發(fā)變現(xiàn)空間被壓縮，新的盈利模式仍未清晰。

與此同時，在地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下，城市更新項目資產(chǎn)周轉效率低、資金占用量大的劣勢更加凸顯。對比之下，現(xiàn)在企業(yè)更愿意直接招拍掛拿地，做好土儲。

反應到現(xiàn)實中，各城市的更新數(shù)據(jù)全面趨冷。以最有代表的廣深為例，深圳2022年（前三季度）城更釋放住宅建面僅591.1萬方，全年總量預計不足2021年40%水平。廣州市場更為蕭條，市場總量縮減至2021年十分之一的水平，831后僅4個涉宅的城市更新項目確立實施主體資格。

相較于廣深，上海2022年城市更新運行相對平穩(wěn)。不僅在2022年7月全面完成了中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造的征收工作，城市更新釋放的住宅建面不降反增，由2021年的186.82萬平方米小幅上漲至2022年的196.14萬平方米。

需要注意的是，上海城市更新的總量規(guī)模較小，即使廣深出現(xiàn)了大幅下降，但總量仍然與上海相當，深圳依舊保持總量上的優(yōu)勢。

為規(guī)避20%拆除比限制，提升城市更新項目測算可行性，吸引市場化企業(yè)積極參與，2022年地方政府展現(xiàn)出拒絕躺平的姿態(tài)，做出了多種積極嘗試，其中以深圳、上海等一線城市最具代表性。

代表城市——深圳：劃定重點更新單元，提出“試點區(qū)”概念，不受政策限制

深圳在發(fā)布《2022年度城市更新和土地整備計劃》時指出，重點更新單元不受新增拆除重建項目規(guī)模上限管控（深圳2022年新增拆除重建規(guī)模上限為595萬㎡）。

以2022年6月公布的軌道13號線車輛段片區(qū)重點城市更新單元為例，規(guī)劃草案中更新單元用地面積1953871.3平方米，拆除用地面積1284374.7平方米，拆除比65.7%。

與此同時，深圳將推行超1500萬㎡的更新整備融合試點區(qū)，對合法用地比例、現(xiàn)狀建筑年限等無強制要求。劃入更新整備融合試點區(qū)范圍的，其按照城市更新方式實施的部分將視為符合城市更新五年規(guī)劃相關空間管控要求。通過多項目混搭，市級統(tǒng)籌推進的推進形式，單項目可納入更多可拆出的土地指標，規(guī)避單項目拆除與新建指標超標問題。

代表城市——上海：下階段城市更新重點轉向“兩舊一村”，城中村項目放寬認定標準

在住建部禁止大拆大建中的文件中，城中村未被納入20%拆除比限定范圍，對于城中村的具體表述為“不短時間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)”。因城中村有一部分非城市建成區(qū)范圍（不包含在城更單元/項目內(nèi)），同時基于部分城中村的環(huán)境較差，現(xiàn)狀并不適合有機更新模式，且危房且無修繕保留價值的建筑拆除不計入20%比例，未來在部分城中村更新項目中，仍會存在較高的拆除比可能性。視城市發(fā)展需要，均可按計劃推進拆除重建類更新。

上海市政府就在今年6月啟動城中村的存量調查摸底，在113個街鎮(zhèn)訪談和現(xiàn)場調研，建立全市的城中村基礎信息數(shù)據(jù)庫。9月發(fā)布《上海市助行業(yè)強主體穩(wěn)增長的若干政策措施》提到“城中村改造項目認定中的集體建設用地占比要求從70%以上降至51%以上”，城中村項目松綁，企業(yè)想象空間加大。官方數(shù)據(jù)透露，除正在推進中的54個項目外，上海還有705個城中村點位，其中約189個點位可通過城中村項目實施整體改造。市場化企業(yè)可在中外環(huán)尋求機會。

未來，政府將從授權主體、持股開發(fā)、釋放路徑等多方式參與城市更新，強化主導作用。

比如上海，政府一直在一級開發(fā)中占主導作用，且將70%左右的二級開發(fā)授權國企，以保障城市更新項目的落地效果。以城中村為例，上海自2014年開始推行城中村改造以來，國企已經(jīng)累計超過700億的總投資額和近380萬㎡的城中村改造面積，占絕對主導。

廣州此前城市更新項目多是市場行為，多由村集體經(jīng)濟聯(lián)合社自行進行前期招商洽談約定實施主體，不可控性較強。

2022年流出的《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于審議鼓勵功能性國企參與城市更新改造項目有關工作的請示》文件，鼓勵市、區(qū)國企參與舊村改造，區(qū)政府確定或入股前期服務主體，區(qū)城更公司合資持股開發(fā)。

其中，一級開發(fā)要全面擔當，文件指出未確定前期服務企業(yè)的項目，由區(qū)政府明確各區(qū)城市更新的前期服務主體；已確定意向合作企業(yè)項目，各區(qū)城市更新公司入股共同參與。二級開發(fā)持股需≥20%，公開選定的合作企業(yè)必須是各區(qū)的城市更新公司和意向企業(yè)組成的項目公司；引入合作企業(yè)無法正常推進項目，城市更斯公司按市場規(guī)則承接。

深圳方面，由于土地整備利益統(tǒng)籌項目由政府為主，因此，拆除重建類城市更新項目縮減；土地統(tǒng)籌利益整備項目增多成為未來趨勢，土地整備利益統(tǒng)籌項目涉及拆除用地規(guī)模將占比接近90%。

綜合來看，隨著城市更新的推進壓力的加大，在房企資金鏈緊張的情況下，對于資金占用周期長且投入高的城市更新項目，“國進民退”成真實寫照。

曾參與城市更新的典型民營房企因高負債壓力下，或股權減持，或直接退出，以獲取流動資金。也有部分民企通過引入國資，借助國資背景換取政策性金融貸款空間

我們認為，未來政府將扮演總控的角色，對城市更新項目的收益（政府代表公眾利益，參與方考慮資金收益）進行分配；開發(fā)企業(yè)更多將以合作方身份，通過PPP、ABO等模式介入，發(fā)揮在項目開發(fā)端的資源集成平臺功能。