記者 | 黃昱

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萬科長租公寓又向資產(chǎn)證券化邁進了重要的一步，這次找來了萬科總裁兼長租公寓事業(yè)部首席執(zhí)行官祝九勝的老東家——中國建設銀行。

1月16日，萬科公告稱，已于近日與中國建設銀行簽署了《建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）合伙協(xié)議》，共同投資設立“建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）”（以下簡稱“建萬住房租賃基金”）。

該住房租賃投資基金總資金規(guī)模為100億元，萬科子公司認繳出資額占比20%，中國建設銀行去年11月正式成立的建信住房租賃基金（有限合伙）出資占比約80%。

值得一提的是，從2022年初開始直管萬科長租公寓業(yè)務的祝九勝與中國建設銀行淵源頗深。

祝九勝1993年從中南財經(jīng)政法大學畢業(yè)后就到中國建設銀行深圳市分行工作，歷任福田支行副行長、分行信貸部總經(jīng)理、公司部總經(jīng)理、分行副行長等，一直到2012年才加入萬科，在中國建設銀行工作了19年。

因此，此次萬科與建設銀行合作設立百億住房租賃基金，大概率也是祝九勝主導的。對此，截至發(fā)稿，萬科方面暫未回應。

該私募投資基金主要投向萬科的住房租賃業(yè)務，包括萬科集團及其關聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時投資于其他房企持有的具有投資價值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)。

中國建設銀行有更詳細的說明，稱雙方將通過子基金在長租公寓領域共同參與市場化投資，以資產(chǎn)收購、股權投資、經(jīng)營權購買等方式，專注投資于萬科集團及雙方認可的其他市場化主體持有的住房租賃項目。

萬科認為，本次投資有助于盤活萬科長租公寓存量資產(chǎn)，進一步擴大長租公寓業(yè)務管理規(guī)模。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對界面新聞表示，本次投資有利于緩解萬科在住房租賃業(yè)務線條的資金壓力，同時，私募基金屬于直接融資，不會對萬科住房租賃業(yè)務的資產(chǎn)負債表產(chǎn)生影響，有利于業(yè)務線的可持續(xù)發(fā)展。

此外，趙然對界面新聞表示，被該基金投資的項目，可以擇優(yōu)孵化，成為保租房公募REITs發(fā)行的底層資產(chǎn)，也有利于萬科在住房租賃行業(yè)打通“投融建管退”的商業(yè)模型。

同時，該基金還會投資于其他房企持有的具有投資價值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，用于租賃住房。對于萬科來說，一旦保租房公募REITs發(fā)行成功，未來該基金投資的其他房企項目，也會成為萬科保租房公募REITs擴募的底層資產(chǎn)來源，有利于萬科將“租賃住房蛋糕”做大。

據(jù)萬科公告，建萬住房租賃基金將聘請執(zhí)行事務合伙人建信住房租賃基金管理公司擔任基金的管理人，負責基金的投資管理運營等相關工作。萬科董事、監(jiān)事、高級管理人員目前未在建萬住房租賃基金中任職。

按照協(xié)議，建萬住房租賃基金的投委會由全體合伙人共同組成，投委會行使協(xié)議約定的職權并作出決策。投委會由三名委員組成，其中，建信住房租賃基金管理公司委派兩名委員，萬科子公司中萬啟航委派一名委員，主任由建信住房租賃基金管理公司委派的委員擔任。

與萬科的合作是中國建設銀行住房租賃基金的一部分。

為了堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，增加保障性租賃住房供給，2022年11月8日，中國建設銀行宣布建信住房租賃基金（有限合伙）、建信住房租賃私募基金管理有限公司正式成立， 建信住房租賃基金募集規(guī)模為人民幣300億元。

基金投資項目成熟穩(wěn)定后，可通過REITs發(fā)行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出。

趙然對界面新聞指出，建行設立的300億元住房租賃基金相當于母基金，后續(xù)在主要城市、與主要企業(yè)都可以合作相應的子基金。從階段上看來，相當于Pre-REITs階段，希望收購到進入穩(wěn)定運營階段、或者能快速進入到運營階段的項目。

通俗來說，Pre-REITs階段類似一個孵化的過程，把一個非成熟長租公寓項目孵化成一個相對成熟的物業(yè)，以實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有利于提高未來發(fā)行公募REITs的概率。

作為最早一批涉足長租公寓業(yè)務的房企，萬科2019年以來雖然放緩了擴張速度，但始終保持著始終保持集中式長租公寓規(guī)模第一。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，萬科泊寓的管理規(guī)模約為21.4萬間，遠高于位居第二的龍湖冠寓的11.8萬間。

在萬科近些年的收斂聚焦中，不少新業(yè)務都被邊緣化，但長租公寓始終被擺在重要位置。2022年，萬科明確指出，在經(jīng)過十年探索后將長租公寓與物業(yè)服務、物流倉儲、商業(yè)一同確定為經(jīng)營服務業(yè)務的主要方向。

如今長租公寓業(yè)務已實現(xiàn)盈利的只有招商蛇口和龍湖，萬科則表示將于2023年實現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會計報表盈利。

據(jù)界面新聞了解，在盈利壓力下，從去年初開始直管萬科長租公寓業(yè)務的祝九勝對萬科泊寓抓的很緊，特別強調(diào)全員銷售精神的培養(yǎng)。

要釋放長租公寓這類投資規(guī)模大、投資回報期較長業(yè)務的價值，金融創(chuàng)新很重要。去年底，監(jiān)管層支持保租房REITs常態(tài)化發(fā)行、推動市場化長租房納入REITs的信號也越來越明顯。

金融出身的祝九勝深諳此道，他在萬科去年12月的股東大會上表示，公募REITs對不動產(chǎn)玩家而言，作用相當于90年代中期按揭政策的出臺，能夠提前把自己的資金拿回來，讓我們流動性更好。

與此同時，萬科長租公寓業(yè)務采用成本價核算，平時這些利潤很難體現(xiàn)出來，通過REITs方式證券化以后，能夠為老股東體現(xiàn)、創(chuàng)造更多利潤。

市場化長租房還未納入REITs，保租房是當前唯一納入REITs試點的長租房產(chǎn)品類別。祝九勝指出，萬科泊寓已經(jīng)從已納保的項目中挑選出十幾個符合發(fā)行條件的，現(xiàn)在就是發(fā)行時間的問題，要盡可能溢價發(fā)行，既保證新進來的投資人對分派率滿意，也要保證老股東滿意。

對于萬科泊寓而言，今年顯然將是其實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的關鍵年。