作者：擇壹，本文轉(zhuǎn)載自“杭州樓市動態(tài)”，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)已獲授權(quán)

上周，位于濱江區(qū)政府的丹楓四季交付了。

【資料圖】

自曉風(fēng)印月后，時隔一年濱江區(qū)政府板塊再一次迎來了天花板選手：地鐵1/6號線江陵路站、星耀城、丹楓實驗等等，曾經(jīng)的超級紅盤，搖身一變成為板塊二手房頂流之一。

處于阡陌路與丹楓路交匯的丹楓四季，其顏值無疑是板塊又一位“流量明星”。

石材 鋁板 玻璃搭配所組成的一抹高級灰，讓它很難不被注意到；同時，統(tǒng)一包陽臺的丹楓四季，更像一個個銀色盒子疊在一起。

小區(qū)內(nèi)，圍合式的布局讓樓幢間最大樓間距達110米，景觀視野以及采光都不必擔心。

當然，丹楓四季外部配套也十分純熟。星耀城的存在，有了商業(yè)的加持；此外，?？低暋⒓?、智慧e谷等一眾產(chǎn)業(yè)也矗立在其周遭；況且不遠處還有濱江區(qū)政府的存在。

毫無疑問，交付的丹楓四季將引起新一輪躁動。

丹楓四季在2021年開盤兩次即售罄了，首開509套房源，均限售，收官118套房源，中簽率10.48%，險些限售。

自上周交付以來，各大平臺上就已經(jīng)有5套房源掛牌，面積段均為165方，掛牌價約9.9-11萬之間。

而僅28套可售的187方戶型，仍未面世。此前參觀該戶型時，中介小汪透露賣家很大概率會考慮自住。

那么，面對這一輪行情不斷下滑的市場，丹楓四季能否創(chuàng)下新的價格奇跡呢？

丹楓四季能賣多少？可能是大家最為關(guān)心的一點。

我們從以下幾方面來考慮：首先從供需上來看，剛交付的丹楓四季能流入二手房市場僅有118套房源（即2號樓）。

相比濱江金茂府和曉風(fēng)印月而言，丹楓四季良性的供需反而會是它的安全墊；況且，能出手的185方戶型僅28套房源，曾經(jīng)那些沒能搖到的購房者而言，基于它的稀缺性，可能會有價格上的突破。

其次，周邊配套上。濱江金茂府、曉風(fēng)印月三者周遭的人居基礎(chǔ)其實相差不大。

區(qū)別較大的可能是在學(xué)區(qū)上：曉風(fēng)印月有江南實驗學(xué)區(qū)，沒有學(xué)區(qū)優(yōu)勢的丹楓四季少了一部分有學(xué)區(qū)需求的客戶，從而在價格上會稍微弱勢一點。

另外，從地段上來看，丹楓四季和濱江金茂府會稍稍優(yōu)于曉風(fēng)印月，畢竟更加處于板塊核心的位置。

最后，個人認為比較重要的一點是戶型上。丹楓四季的部分限售，使得其能出售的戶型僅有165和185方。

況且，165和185方兩個戶型彼此之間大部分是放大縮小的區(qū)別，整體功能性相差不大，這使得丹楓四季在價格突破上會有比較大的限制。

基于以上幾點，新交付的丹楓四季二手房成交價，前期會處于濱江金茂府和曉風(fēng)印月之間，后期大概率會慢慢向曉風(fēng)印月靠攏。

結(jié)合前兩者近期成交看，金茂府5月成交的4套房源中，同面積段的187戶型，一套位于8F含個稅和一個車位，成交單價約10.2萬/方；

另一套位于12F房源，成交總價2150萬，折合單價約11.2萬/方。

曉風(fēng)印月5月成交的一套138方5F房源，成交單價約8.9萬/方。那么，交付的丹楓四季成交區(qū)間大概率會在9.5萬/方上下徘徊。

雖有118套房源逃出限售的限制，但丹楓四季其余限售的房源，到底會不會虧呢？

我們以小戶型145方為例，總價約700萬左右。如果將房子完全當做純投資來看，依照3成首付計算，月供大概會在2.7萬。

那么2028年6月才能出售的它，有近7年半的時間，所產(chǎn)生的的純利息成本約190萬。

而這還沒有算上時間成本，意味著在2028年賣出的房子總價沒有在900萬以上，這批限售房源會有虧損的風(fēng)險。

當然，以上這種假設(shè)是排除了出租的前提下。

那為什么會有這種虧損的擔憂呢？這其實離不開當下逐漸下滑的市場行情。

一方面，存在來自新房市場的影響。剛剛登記結(jié)束的中海潮展云起，搖號人數(shù)為2097組，中簽率11.06%。

稍微了解的購房者知道，項目前期不斷地勸退使得報名人數(shù)在一定程度上有一定的欺騙性，會給外界誤以為錢江世紀城新房熱度“不高”。

而這對于二手房而言，帶來的影響是比較嚴重的。新房預(yù)期上的不足，對于二手房市場的打擊會更大。

另一方面，二手房市場本身情況并不如意。

截至發(fā)稿，6月二手房成交量僅僅3502套，低于5月同時期的成交量。另外，遲遲不來的新政沒有了信心上的加持。

如果按照當下市場劇本繼續(xù)發(fā)展的話，對于丹楓四季這類交付的次新房而言，考驗還是比較大的。

不知大家有沒有一種感覺，樓市似乎再一次在向下探底？

6月二手成交預(yù)計不足4500套；新房市場流搖面積不斷擴大，紅盤拼社保的范圍繼續(xù)縮小等等。

無論是從新房還是二手房市場，如今的現(xiàn)狀相比去年沒有半點起色，甚至還在持續(xù)下跌。

一方面，政策似乎帶來“副作用”。回顧今年以來杭州實施的政策，例如限購放松等，直接被市場理解為不能買的區(qū)域等。

政策的正向作用已無半點效果，那么，對于喊了許久的新政，真的還有必要出嘛？

另一方面，大環(huán)境的惡化，使得市場信心仍在原地徘徊。

裁員、收入降低等各種難題還壓在每一位打工人甚至是每一組家庭上，以至于在沒有預(yù)期保障的情況下，買房的欲望直線下降。

所以，對于市場再一次面臨的危機，又將會是以何種方式挺過去呢？