央行推動5 年期以上LPR 下降10 個基點，引導中長期貸款利率下行。2023 年6 月20 日，中國人民銀行發(fā)布《全國銀行間同業(yè)拆借中心受權公布貸款市場報價利率（LPR）公告》：“中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6 月20 日貸款市場報價利率（LPR）為：1 年期LPR 為3.55%，5 年期以上LPR 為4.2%。以上LPR 在下一次發(fā)布LPR 之前有效”。

(資料圖)

我們認為，本次央行下調(diào)1 年期和5 年期以上LPR，有助于引導包括開發(fā)商在內(nèi)的社會融資成本下行，并將有利于減少購房者承擔的房貸利率和財務壓力。

政策影響分析：購房者成本進一步有所下降，中長期下降空間較大。

1）我們認為，此次5 年期以上LPR 向下減少10 個BP 將一定程度上降低購房者的成本。

2）我們認為，未來我國中長期利率存在下行的趨勢，購房者的還貸壓力將持續(xù)減輕。

我們認為，此次5 年期以上LPR 下降將引導房貸利率下降，而歷史經(jīng)驗表明房貸利率下降有助于促進商品房銷售回升、地產(chǎn)板塊超額收益率上行。

1）歷史上基本面表現(xiàn)情況：我國首套平均房貸利率從2014 年6 月至2016 年7 月，從最高點7.02%連續(xù)回落至4.44%。在首套平均房貸利率首次回落后的2015 年2 月，商品房銷售面積同比增速觸底回升。另外，我國首套平均房貸利率從2018 年11 月5.71%見頂回落后的2020 年2 月，行業(yè)銷售增速觸底反彈。

2）歷史上行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)：我國首套平均房貸利率從2014 年6 月至2016 年7月，從最高點的7.02%連續(xù)回落至4.44%。在首套平均房貸利率首次回落后的2015 年5 月，A 股地產(chǎn)指數(shù)的超額收益率觸底溫和回升。此外，我國首套平均房貸利率從2018 年11 月的5.71%見頂回落后的2021 年11 月，A 股地產(chǎn)指數(shù)的超額收益率開始觸底反彈。

投資建議：穩(wěn)增長持續(xù)。本次房貸利率下降將有助于后期地產(chǎn)銷售恢復。維持“優(yōu)于大市”評級。2023 年6 月20 日， A 股滬深300 指數(shù)2023 年動態(tài)PE 在11.20倍，房地產(chǎn)板塊2023 年動態(tài)PE 在12.01 倍。我們繼續(xù)看好行業(yè)藍籌企業(yè)。建議關注：1）開發(fā)類：A 股-萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團；H 股-中國海外發(fā)展、碧桂園；2）商住類：華潤置地、龍湖集團、新城控股；3）物業(yè)類：萬物云、碧桂園服務、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4）文旅類-華僑城A。

特別提示：本報告僅總結了我國2014 年以來房貸利率下調(diào)后的地產(chǎn)銷售和A股地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)，而僅根據(jù)有限的歷史經(jīng)驗對未來進行推測和判斷具有局限性，僅供投資者參考，并請投資者審慎判斷。

風險提示：調(diào)控加碼和行業(yè)基本面下行風險。