2020年，房企經(jīng)歷重重考驗(yàn)：上半年“集體抗疫”，下半年“三道紅線”。如何在嚴(yán)監(jiān)管和求發(fā)展中尋得平衡，成了每一家房企前進(jìn)過(guò)程中的必答題。

歷時(shí)近2個(gè)月的年報(bào)季剛剛落下帷幕，一列列數(shù)字矩陣是企業(yè)過(guò)往的軌跡，也是未來(lái)的注腳。國(guó)際金融報(bào)研究院聯(lián)合億翰智庫(kù)從多維度出發(fā)，撥開(kāi)數(shù)據(jù)迷霧，揭秘嚴(yán)監(jiān)管下房企生存大變局。

剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率

這項(xiàng)變“綠”路上的“攔路虎”攔倒了哪些房企

作為“三道紅線”的指標(biāo)之一，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率是衡量房企資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)以及債務(wù)水平的常用指標(biāo)。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率越高，表明企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中負(fù)債占比更大，反之則負(fù)債占比低。

相較于“三道紅線”中的另外兩項(xiàng)指標(biāo)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率的優(yōu)化難度最大，成為了不少房企在變“綠”道路上的“攔路虎”。

本篇《50家典型房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率表現(xiàn)》，旨在探究房企階段性資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)以及經(jīng)營(yíng)杠桿與財(cái)務(wù)杠桿的變化。

達(dá)標(biāo)率升至40%

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，50家典型房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值為72.53%，較2019年的74.36%有所下降。

其中，建發(fā)國(guó)際和金輝控股的剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率降幅頗大，是50家典型房企中唯二兩家下降超7個(gè)百分點(diǎn)的房企。金輝控股剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率較2019年的76.93%降至69%，降幅達(dá)到7.93個(gè)百分點(diǎn);建發(fā)國(guó)際剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率則由2019年的75.23%下降7.23個(gè)百分點(diǎn)至68%，回到安全線內(nèi)。

除了建發(fā)國(guó)際和金輝控股外，龍光集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、中國(guó)恒大以及祥生控股四家房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率降幅也超過(guò)6個(gè)百分點(diǎn)。

按區(qū)間來(lái)看，2020年，有3家房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率低于60%，與2019年持平;居于60%-70%之間的房企數(shù)量有17家，較2019年增長(zhǎng)了9家;70%-80%之間有26家，2019年同期為28家;大于80%的房企則由2019年的11家降至4家。

其中，中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂以及龍湖集團(tuán)5家房企延續(xù)2019年的態(tài)勢(shì)，繼續(xù)包攬?zhí)蕹A(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率中的前5名。

按照“三道紅線”中剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率低于70%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，50家典型房企中有20家滿(mǎn)足紅線要求，較2019年同期的11家增加了9家，達(dá)標(biāo)率提升至40%。

滿(mǎn)足紅線標(biāo)準(zhǔn)的主要有兩類(lèi)房企，一是華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口以及龍湖集團(tuán)等長(zhǎng)期保持優(yōu)質(zhì)財(cái)務(wù)質(zhì)量的龍頭房企;二是部分房企主動(dòng)加強(qiáng)了財(cái)務(wù)管控，使得2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下，典型的包括寶龍地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、世茂集團(tuán)、中駿集團(tuán)等。

雖然達(dá)標(biāo)率提升至40%，但依然有多家房企被攔在安全線外。

其中佳兆業(yè)集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)、綠城中國(guó)、旭輝集團(tuán)等距離70%的標(biāo)準(zhǔn)近乎一步之遙。合景泰富、美的置業(yè)、正榮地產(chǎn)、中國(guó)恒大、禹洲集團(tuán)、中國(guó)奧園、融創(chuàng)中國(guó)、時(shí)代中國(guó)、陽(yáng)光城、中南建設(shè)、中梁控股等13家在75%-80%之間。超過(guò)80%的有碧桂園、祥生控股、綠地控股、建業(yè)地產(chǎn)4家。

多房企該指標(biāo)上漲

不同于上述房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率的下降，仍有部分企業(yè)該指標(biāo)不降反升。

例如，截至2020年末，時(shí)代中國(guó)的剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率便較2019年的74.41%上升4.19個(gè)百分點(diǎn)至78.6%，為漲幅最高的房企。

事實(shí)上，近年來(lái)，時(shí)代中國(guó)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率一直在不斷攀升，該指標(biāo)在2017年、2018年分別為65.6%、70.6%。

藍(lán)光發(fā)展和榮盛發(fā)展剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也分別較2019年上升2.25、2.02個(gè)百分點(diǎn)，分別達(dá)到73%、73.8%。龍頭房企碧桂園剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也超過(guò)80%，在50家典型房企中排名倒數(shù)第四。碧桂園該項(xiàng)數(shù)據(jù)的改善較恒大、融創(chuàng)等頭部房企較為緩慢。去年中期恒大、融創(chuàng)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率分別為85.3%和82.2%，2020年底上述兩家該項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為76.7%和78.3%，降幅為8.6個(gè)百分點(diǎn)和3.9個(gè)百分點(diǎn)，而碧桂園去年底剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率80.53%，較去年中期的81.6%僅下滑1個(gè)百分點(diǎn)。這也是碧桂園觸及的唯一一道“紅線”，3月業(yè)績(jī)會(huì)上CFO伍碧君表示，預(yù)計(jì)在2023上半年之前穩(wěn)步變“綠”。

包括上述企業(yè)在內(nèi)，2020年，50家典型房企中共有30家剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率不達(dá)標(biāo)，但是有19家房企2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率較2019年有一定的下降。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，這是剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率不斷優(yōu)化的表現(xiàn)。目前，有多家房企因踩線剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率而止步“黃檔”。在2020年業(yè)績(jī)會(huì)中，這些企業(yè)的管理層也紛紛明確了轉(zhuǎn)“綠”時(shí)間。

2020年，合景泰富剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為75.1%，根據(jù)管理層計(jì)劃，公司有信心在2021年實(shí)現(xiàn)“三道紅線”的全部達(dá)標(biāo);佳兆業(yè)集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展也提及，公司將力爭(zhēng)在2021年消滅“三道紅線”;正榮集團(tuán)和融創(chuàng)中國(guó)將達(dá)標(biāo)的時(shí)間設(shè)在了2022年，碧桂園以及綠城中國(guó)則預(yù)計(jì)將在2023年踏入“綠檔”。

未來(lái)將進(jìn)一步下降

這些房企的安排某種程度上證實(shí)了剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率難以在短時(shí)間內(nèi)大幅優(yōu)化的事實(shí)。

億翰智庫(kù)稱(chēng)，在“三道紅線”指標(biāo)中，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)積淀而形成的結(jié)果。在現(xiàn)實(shí)情況下，要優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債率，房企僅能使用內(nèi)源性現(xiàn)金流在優(yōu)化已有的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)同時(shí)控制新增資產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

進(jìn)一步看，內(nèi)源性資金關(guān)聯(lián)了企業(yè)的合約銷(xiāo)售以及盈利能力，而會(huì)計(jì)上合約銷(xiāo)售和營(yíng)業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)之間又存在時(shí)滯，這使得房企優(yōu)化剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率更為復(fù)雜。

另外，優(yōu)化剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也意味著房企要在經(jīng)營(yíng)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿之間做平衡。

如果不優(yōu)化剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率，那么房企的有息負(fù)債增長(zhǎng)空間將受限制。如果企業(yè)優(yōu)化這一指標(biāo)，那么企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能需要減少降低經(jīng)營(yíng)負(fù)債等。這一境況下，經(jīng)營(yíng)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿變成了各房企難以?xún)扇?ldquo;魚(yú)與熊掌”。

億翰智庫(kù)預(yù)判，在“三道紅線”政策下，房企有意愿優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)質(zhì)量，因而在未來(lái)1-2年內(nèi)，50家典型房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值預(yù)計(jì)將進(jìn)一步下降。

融資成本

新力代價(jià)大，禹洲融資難

融資成本一定程度上是房企綜合實(shí)力的體現(xiàn)，企業(yè)融資成本較低，可以減少財(cái)務(wù)支出，提高盈利能力，進(jìn)而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而實(shí)現(xiàn)低成本融資的良性循環(huán);另一方面，融資成本的差異對(duì)房企競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)帶來(lái)重要影響，較高的融資成本意味著需要支付更多的利息，會(huì)進(jìn)一步攤薄企業(yè)利潤(rùn)。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，作為高杠桿的行業(yè)，房企的競(jìng)爭(zhēng)，很大程度上是融資能力的比拼。

6家房企融資成本上升

2020年，為了對(duì)沖疫情對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響，央行采取了寬松的貨幣政策，驅(qū)動(dòng)企業(yè)融資成本不斷走低;此后盡管貨幣政策有所收緊，但在宏觀政策保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性、不急轉(zhuǎn)彎的背景下，企業(yè)融資成本上行依然有限。

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2020年50家典型房企平均融資成本為6.08%，相較2019年的6.34%下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。

從各區(qū)間分布來(lái)看，平均融資成本在5%以下的房企有11家，和去年相比新增了綠城中國(guó)和建發(fā)國(guó)際2家。其中素來(lái)以低成本融資著稱(chēng)的中國(guó)海外發(fā)展2020年融資成本再降0.41個(gè)百分點(diǎn)至3.8%，也是榜單中唯一一家該指標(biāo)低于4%的房企。

國(guó)企和央企背景的房企，在融資渠道和融資成本上依然存在天然優(yōu)勢(shì)。11家融資成本在5%以下的房企中僅有龍湖一家民企，2020年龍湖集團(tuán)融資成本為4.39%，同比降低0.15個(gè)百分點(diǎn)，這也是龍湖連續(xù)5年融資成本低于5%。

融資成本在5%-6%之間的有濱江集團(tuán)、美的置業(yè)、旭輝控股、碧桂園、世茂集團(tuán)、龍光集團(tuán)、綠地控股等11家房企。合景泰富、寶龍地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、中駿集團(tuán)、融信中國(guó)、雅居樂(lè)、新城控股等9家房企融資成本在6%-7%之間。

融資成本超過(guò)7%的依然不在少數(shù)，禹洲集團(tuán)、中國(guó)奧園、陽(yáng)光城、藍(lán)光發(fā)展、中梁控股、迪馬股份、佳兆業(yè)集團(tuán)、新力控股、中國(guó)恒大等房企融資成本依然處于高位。其中佳兆業(yè)融資成本高達(dá)8.7%，新力控股和中國(guó)恒大更是超過(guò)9%。

另一家借款代價(jià)較大的房企新力，2019年登陸資本市場(chǎng)拓寬融資渠道以來(lái)融資難度似乎并未降低，2018年-2020年三年間新力的融資成本分別為9.3%、9.2%、9.1%，均處于行業(yè)高位。

綜合來(lái)看，2020年，房企的融資成本普遍下降，34家企業(yè)融資成本相比2019年底下降，其中正榮地產(chǎn)、中梁控股、碧桂園3家降幅顯著。

盡管較為寬松的貨幣政策讓大部分房企的融資成本有所下行，但依然有房企受困于自身因素而借錢(qián)難。

50家典型房企中，中國(guó)恒大、富力地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、迪馬股份等6家房企融資成本較2019年有所上升。它們普遍存在短期償債壓力較大，杠桿率較高的問(wèn)題。

如中國(guó)恒大2020年凈負(fù)債率為152.9%，現(xiàn)金短債比0.47，短期償債壓力較大。

禹洲集團(tuán)2020年銷(xiāo)售額首過(guò)千億，然而歸母凈利潤(rùn)卻下降97%。面對(duì)質(zhì)疑，禹洲將利潤(rùn)下滑的原因歸咎于聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)，稱(chēng)部分盈利較好的聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)未能并表確認(rèn)收入，實(shí)際上規(guī)模在百億左右的聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)從未給禹洲集團(tuán)貢獻(xiàn)過(guò)規(guī)模利潤(rùn)。業(yè)績(jī)的巨大滑坡加之年報(bào)數(shù)據(jù)中的多重疑點(diǎn)，無(wú)疑影響了禹洲在資本市場(chǎng)的信用及形象。信用資質(zhì)相對(duì)較差，疊加“三道紅線”政策的影響，導(dǎo)致其平均融資成本有所上行。

融資成本的差異對(duì)比來(lái)看更為直觀。以1000億元債務(wù)為例，禹洲將比中海多支付近30億元的利息，而禹洲2020年歸母凈利潤(rùn)才1.17億元。

規(guī)模越大融資成本越低

除了企業(yè)性質(zhì)外，房企規(guī)模也是影響融資成本的重要因素。整體上看，房企銷(xiāo)售規(guī)模越大，融資成本越低。

億翰智庫(kù)按營(yíng)收1000億元以上、500億-1000億元以及500億元以下將房企分為三個(gè)梯隊(duì)。從融資成本平均數(shù)來(lái)看，第一梯隊(duì)融資成本的平均數(shù)為5.74%，第二梯隊(duì)融資成本的平均數(shù)為6.03%，第三梯隊(duì)融資成本的平均數(shù)為6.5%。從各梯隊(duì)平均數(shù)來(lái)看，營(yíng)業(yè)收入規(guī)模越大的房企，融資成本越低。

從平均融資成本來(lái)看，2020年第一梯隊(duì)的平均融資成本為5.74%，較2019年下行0.17個(gè)百分點(diǎn)。第一梯隊(duì)中除中國(guó)恒大、富力地產(chǎn)和綠地控股的融資成本有所上行以外，其他房企的融資成本均下行。

第二梯隊(duì)的平均融資成本為6.03%，較2019年下行0.36個(gè)百分點(diǎn)，在三個(gè)梯隊(duì)中，第二梯隊(duì)的融資成本下行最為明顯。

第三梯隊(duì)平均融資成本為6.5%，較2019年的融資成本下行0.25個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度小于第二梯隊(duì)，部分房企如禹洲集團(tuán)的融資成本不減反增。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇與企穩(wěn)，貨幣政策預(yù)計(jì)將逐漸呈現(xiàn)中性偏緊的態(tài)勢(shì)。

企業(yè)端在嚴(yán)酷的融資環(huán)境下以及“三道紅線”政策的約束下，未來(lái)部分房企負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)將放緩，房企通過(guò)加快銷(xiāo)售回款、持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、放緩拿地等措施，以推動(dòng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況滿(mǎn)足監(jiān)管的要求，整體的財(cái)務(wù)狀況將趨于穩(wěn)健。

據(jù)此，億翰智庫(kù)預(yù)判，2021年房企整體融資成本或?qū)⒈３制椒€(wěn)。內(nèi)部結(jié)構(gòu)上，企業(yè)的融資成本依舊呈現(xiàn)分化的態(tài)勢(shì)，但是融資成本差距或?qū)⒆兿嗫s小。高杠桿房企不斷的降負(fù)債，緩解債務(wù)壓力，規(guī)避償債風(fēng)險(xiǎn);對(duì)于財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企，資金成本或?qū)②呌诜€(wěn)定，或者小幅下降，同時(shí)企業(yè)擁有更多的機(jī)會(huì)提升自身規(guī)模和盈利能力，在保持融資優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，在經(jīng)營(yíng)方面實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。

土地儲(chǔ)備

融創(chuàng)反超恒大、碧桂園成“土儲(chǔ)王”

作為業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的基石，土地儲(chǔ)備的多少，意味著房企是否有充足的后備土地可供開(kāi)發(fā)，對(duì)于后續(xù)未來(lái)房企的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。然而土地儲(chǔ)備過(guò)量也意味著企業(yè)可能有較多資金沉淀在土儲(chǔ)上，如若布局不當(dāng)，或?qū)p失慘重。

由此，《國(guó)際金融報(bào)》和億翰智庫(kù)發(fā)布《50家典型房企土地儲(chǔ)備總量和新增土地儲(chǔ)備》，以期反映企業(yè)新增土地儲(chǔ)備增減以及房企投資策略變化情況。

9家房企土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng)

億翰數(shù)據(jù)顯示，2020年50家典型房企土地儲(chǔ)備總量為31億平方米，同比增速3.1%，較2019年的12.2%下滑顯著。其中恒大、華潤(rùn)、時(shí)代中國(guó)等9家土地儲(chǔ)備出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

具體來(lái)看，土儲(chǔ)超過(guò)2億平方米的有融創(chuàng)、恒大、碧桂園和綠地四家，其中融創(chuàng)反超恒大和碧桂園，以25772萬(wàn)平方米位居第一。

年報(bào)顯示，2020年融創(chuàng)新增土儲(chǔ)5877萬(wàn)平方米，新增貨值約7261億元。

無(wú)論是新增面積還是金額，去年融創(chuàng)投拓端都在降速。2020年融創(chuàng)權(quán)益拿地金額約687.3億元，較上年同期的1007.0億元大幅減少31.7%，新增面積5877萬(wàn)平方米，較2019年的9970萬(wàn)平下降超40%。

相較于融創(chuàng)，恒大土儲(chǔ)端的降速更為顯著。截至2020年底，恒大土儲(chǔ)為23100萬(wàn)平方米，下滑超21%。此前業(yè)績(jī)會(huì)上，為了降負(fù)債，恒大管理層表示計(jì)劃未來(lái)兩年每年下降1500萬(wàn)平方米的可售住宅土地儲(chǔ)備面積，總規(guī)?？刂圃?億平方米左右。

碧桂園在2017年投資拿地沖至高點(diǎn)后，2018年開(kāi)始回落，當(dāng)年的新增項(xiàng)目數(shù)、權(quán)益代價(jià)、權(quán)益建面同比均在減少。2019年碧桂園新增項(xiàng)目數(shù)362個(gè)，相較2018年減少了400個(gè)左右，5272萬(wàn)平方米權(quán)益建面同比下滑近40%。2020年碧桂園投資力度有所回升，全年共獲取511宗土地，權(quán)益總代價(jià)約為2100億元。

如果將50家典型房企按照土地儲(chǔ)備規(guī)模劃分為4個(gè)梯隊(duì)，會(huì)看到不同梯隊(duì)表現(xiàn)的分化。

7家土地儲(chǔ)備在10000萬(wàn)平方米以上的房企為第一梯隊(duì)，這一數(shù)量與2019年保持一致，梯隊(duì)土地儲(chǔ)備同比降低3.2%。第二梯隊(duì)為土地儲(chǔ)備在5000-10000萬(wàn)平方米的房企，達(dá)到了15家，新增了雅居樂(lè)、中國(guó)奧園及綠城中國(guó)3家，土地儲(chǔ)備平均增速為9%。第三梯隊(duì)為土地儲(chǔ)備在5000萬(wàn)平方米以下的房企，有28家，土地儲(chǔ)備平均增速為8.4%。

由此可見(jiàn)，第一梯隊(duì)的房企土地儲(chǔ)備增速最低，僅有新城、融創(chuàng)等土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)速度超過(guò)10%。

其中新城的高增長(zhǎng)是由于2019年“黑天鵝”事件后為了確保流動(dòng)性安全，公司一邊收縮拿地，一邊出售項(xiàng)目回籠資金。2019年上半年，新城新增土地儲(chǔ)備80幅，而2019年全年其新增土儲(chǔ)72個(gè)項(xiàng)目，這也意味著下半年新城不僅沒(méi)拿地，還出售了此前已獲取的部分地塊，為其2020年土儲(chǔ)增幅埋下伏筆。

2020年，第一梯隊(duì)房企土地儲(chǔ)備占50家典型房企的比值為44.1%，較2019年的48.2%下滑4.1個(gè)百分點(diǎn)。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，這一變化主要由于房企降杠桿的目標(biāo)，并且頭部房企過(guò)去已獲取大量土地儲(chǔ)備，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)相對(duì)有保障，加之受“三道紅線”監(jiān)管?chē)?yán)格，因此增速放緩最為明顯，但隨著未來(lái)財(cái)務(wù)指標(biāo)逐漸改善，達(dá)到監(jiān)管要求，土地儲(chǔ)備或?qū)⒅鸩交厣?/p>

高能級(jí)城市受追捧

投銷(xiāo)比和存續(xù)比的數(shù)據(jù)顯示，房企對(duì)土地儲(chǔ)備的態(tài)度已經(jīng)轉(zhuǎn)變，保持合理的土地儲(chǔ)備是大多數(shù)房企追求的目標(biāo)。在融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況下，為保持現(xiàn)金流安全，房企拿地力度普遍放緩，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)緩慢或者下降。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，合理的土地儲(chǔ)備應(yīng)與房企的銷(xiāo)售能力相匹配，一方面能夠減輕未來(lái)市場(chǎng)不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);另一方面，能夠降低房企資金占用，增加資金使用效益。對(duì)未來(lái)的投資力度上，房企普遍堅(jiān)持審慎的拿地態(tài)度，以銷(xiāo)定投的投資策略。

從投資布局來(lái)看，大部分房企土地儲(chǔ)備聚焦于一二線及強(qiáng)三線城市。

例如，截至2020年底，龍湖集團(tuán)一二線土地儲(chǔ)備占比達(dá)84%，越秀地產(chǎn)一二線土地儲(chǔ)備占比達(dá)92%。

2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，不少房企都明確表示更傾向于布局高能級(jí)城市。陽(yáng)光城在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，期待有機(jī)會(huì)進(jìn)入北京、上海這樣的熱點(diǎn)城市。熱點(diǎn)城市的吸引力在哪兒?業(yè)績(jī)會(huì)上其高管表示，“一季度陽(yáng)光城在上海的在售項(xiàng)目銷(xiāo)售流速明確快于去年，北京項(xiàng)目的月均流速更是達(dá)到去年的3-5倍。”一線城市的銷(xiāo)售流速和項(xiàng)目回款顯然優(yōu)于其他城市。

剛剛結(jié)束的杭州集中供地里，一眾房企扎堆鏖戰(zhàn)，最終濱江拿下五宗地，拿地總價(jià)為96.4億元，然而隨后董事長(zhǎng)戚金興的一句“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”引發(fā)了行業(yè)大討論，連深耕杭州的濱江尚且如此，其他房企的盈利情況可想而知。然而即便如此房企依然渴望在杭州拿地，行業(yè)共識(shí)在于“搶這些所謂熱點(diǎn)城市盈利空間較低的項(xiàng)目，因?yàn)樵诋?dāng)下認(rèn)為現(xiàn)金流、銷(xiāo)售比利潤(rùn)更重要”。

高能級(jí)城市開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售快，去化高，樓市基本面向好，直接保障了房企現(xiàn)金流與銷(xiāo)售。因此，盡管高能級(jí)城市調(diào)控不斷收緊，但仍是房企重倉(cāng)的區(qū)域。此次疫情期間，部分重點(diǎn)布局高能級(jí)城市的房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，也很大程度上展現(xiàn)了高能級(jí)城市的抗壓能力。

從拿地方式來(lái)看，房企加強(qiáng)多元化方式拿地的力度。企業(yè)在非公開(kāi)市場(chǎng)上拿地可以適當(dāng)規(guī)避公開(kāi)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)，以較低的價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，有效控制拿地成本。

“并購(gòu)?fù)?rdquo;形象深入人心的融創(chuàng)2020年新增7261億元貨值中，僅2155億元來(lái)自于收并購(gòu)，占比30%，公開(kāi)市場(chǎng)拿地和產(chǎn)業(yè)合作拿地占比36%、34%，成為其前兩大拿地來(lái)源。

2020年陽(yáng)光城新增貨值1802億元，即便加上1289億元鎖定貨值，剛剛撞線此前既定的3000億-5000億元目標(biāo)。2021年集中供地市場(chǎng)存在感并不強(qiáng)的陽(yáng)光城轉(zhuǎn)向發(fā)力二級(jí)市場(chǎng)，4月其共計(jì)獲得13個(gè)項(xiàng)目，其中來(lái)自于公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)的僅3個(gè)，收并購(gòu)和其他方式貢獻(xiàn)了10個(gè)項(xiàng)目。