｜琶洲規(guī)劃

【資料圖】

前段時(shí)間我們寫了富力赤沙村的消息后，有不少人問，富力的其他項(xiàng)目怎么樣了？問得最多的就有吉山舊改。

大家都知道，吉山舊改的合作開發(fā)商是富力+合景聯(lián)合體，雖然一度有傳城投介入。

但目前來(lái)看除了富力有部分股權(quán)出質(zhì)給城投外，聯(lián)合體仍然還是50%富力+50%合景。

而此前富力深陷債務(wù)危機(jī)，因此其手上項(xiàng)目的推進(jìn)也一度讓人擔(dān)憂，好在其去年9月宣布與招商蛇口、中信證券以及中國(guó)華融合作，推動(dòng)大灣區(qū)舊改事宜。

不過哪怕有“白馬騎士”，也不可能一下子把富力所有項(xiàng)目都盤活，而是優(yōu)先選擇核心項(xiàng)目。

富力在廣州最核心的舊改項(xiàng)目，莫過于赤沙村與吉山村，前者位于海珠琶洲，后者位于天河智慧城。

前幾天，赤沙村的實(shí)施方案、拆補(bǔ)方案以98.75%同意率表決通過，這意味著赤沙將會(huì)繼續(xù)推進(jìn)。

那位于天河的吉山呢，是否也有機(jī)會(huì)？目前是什么情況？如果停擺的話，是富力更看好海珠，不好看天河嗎？

我走了一趟吉山村后，跟大家聊一聊。

01

來(lái)天河吉山第一件事，去看了一眼曾經(jīng)的舊改展廳，如今的湘菜館子。

這個(gè)展廳真的命運(yùn)多舛，2022年4月以前還是吉山舊改展廳；

后來(lái)改成吉山院子想做網(wǎng)紅打卡地；

在去年年底又被推平，變成如今的湘菜館子。

展廳關(guān)閉，其實(shí)也是吉山舊改的一個(gè)縮影。

接著逛逛吉山村內(nèi)，真的感覺毫無(wú)拆遷動(dòng)態(tài)。

想當(dāng)初，廣州公共資源交易中心的招商文件規(guī)定，吉山招商簽約后，需要在2020年底之前，完成30萬(wàn)㎡的清拆。

兩年多過去了，吉山村清拆的，還是只有那一小塊集體物業(yè)。

如今的吉山村和廣州其他的城中村，也沒什么區(qū)別，吉山還是當(dāng)初的吉山。

會(huì)有這樣的現(xiàn)狀，一方面是因?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)展緩慢，至今還卡在片策方案。

另一方面也因?yàn)?，其合作的富力與合景深陷債務(wù)危機(jī)，資金壓力大。

如富力曾出質(zhì)了吉山的股權(quán)尋求城投這個(gè)白衣騎士，后還尋找了招商蛇口等合作方。

而合景也向銀行或相關(guān)國(guó)企質(zhì)押了其在黃埔雙沙、南崗南、紅衛(wèi)三四社3個(gè)舊改的股權(quán)，以獲取資金支持。

正因?yàn)樘案F”，合作方?jīng)]有及時(shí)支付村集體物業(yè)的租金和臨遷費(fèi)，展廳才會(huì)被關(guān)。

片策未定，資金見緊，再加上今年第二批城市更新計(jì)劃中，吉山直接被踢了出去，這意味著項(xiàng)目想跟赤沙舊改一樣重啟，難了。

當(dāng)然，也有不少人將吉山舊改寄希望于做地。

但要知道，雖然“做地模式”近段時(shí)間動(dòng)作頻頻，但截至目前公開發(fā)布的政策，就只有《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施》、《廣州市統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作方案》，都是原則性的指導(dǎo)意見。

具體怎么執(zhí)行，還沒有明確。

而且如越秀的瑤臺(tái)、王圣堂村，其實(shí)也在建議推進(jìn)的做地片區(qū)名單內(nèi)，因此在第二批次城中村改造項(xiàng)目計(jì)劃中，也重新回歸了。

但吉山舊改卻是被踢出，這意味著項(xiàng)目可能會(huì)以做地模式重啟，但也絕不是短期內(nèi)的事情。

02

或許有人會(huì)有疑問。

為什么同是富力的項(xiàng)目，同樣區(qū)位優(yōu)越，赤沙就繼續(xù)盤活，吉山就重啟困難？

其實(shí)也不難理解，畢竟赤沙位于海珠如今最核心的板塊：琶洲。

項(xiàng)目與琶洲CBD近在咫尺，隔著一條河，就是國(guó)際會(huì)展中心。

更關(guān)鍵的是，目前赤沙周邊的項(xiàng)目，比如琶洲南TOD，最高賣到16萬(wàn)+，還多的是人搶。

即將入市的琶洲樾，吹風(fēng)價(jià)11-14萬(wàn)/平，估計(jì)又是一個(gè)熱門的項(xiàng)目。

可以說，赤沙舊改的融資區(qū)如果入市，10萬(wàn)+沒跑，而且在琶洲宅地稀缺的背景下，預(yù)計(jì)還不愁賣。

| 琶洲南TOD

反觀吉山舊改，雖然位于宇宙中心天河，但不在天河最核心的板塊（珠江新城、金融城）。

最多算靠近核心，其南望國(guó)際金融城，西靠珠吉路，北臨智慧城，東臨珠江花城，是天河智谷的重要組成部分。

| 吉山村區(qū)位

目前距離吉山舊改最近的項(xiàng)目是珠江花城與聯(lián)投文津府，其房?jī)r(jià)在6.5-8萬(wàn)/平左右。

近期周邊還將掛出一宗吉山倉(cāng)地塊，目前板塊內(nèi)也已有多個(gè)項(xiàng)目同臺(tái)競(jìng)技，內(nèi)卷之勢(shì)，在所難免。

說實(shí)際的，舊改還是要靠賣房子回血。

很明顯赤沙的房子，能賣10萬(wàn)+，還不太愁客源，就是更香。

所以不一定是富力更看好海珠不看好天河，或許是目前富力資金有限，想把力量都集中在一個(gè)項(xiàng)目，加速推進(jìn)。

而且從赤沙的方案可以看出，整個(gè)舊改分三期進(jìn)行建設(shè)，其融資住宅就在一期，所以說，賣房才是最重要的任務(wù)。

| 赤沙舊改分三期，A期最先啟動(dòng)

|黃色部分為融資住宅

目前的情況來(lái)看，富力如果能順利推進(jìn)赤沙舊改，也算不錯(cuò)的結(jié)果，至于他手上的其他項(xiàng)目，周期可能會(huì)很長(zhǎng)。

只能說，富力支棱了，但沒有完全支棱。