本文來源：時代財經 作者：劉新歌

陷入流動性危機后，“云南舊改王”俊發(fā)集團不斷丟盔棄甲，近日在大本營昆明又失一子。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

(資料圖)

日前，昆明舉行2023年儲備土地推介會，推出超1萬畝土地。官渡區(qū)宏仁片區(qū)KCGD2019-13-A1、A2、A3號住宅用地被重新擺上貨架，合計凈用地面積160.86畝。這意味著宏仁村城改將迎來新的操盤者，拿地兩年多的俊發(fā)則悄悄退出。

2020年12月，俊發(fā)以13.53億元拿下上述3宗地，平均成交樓面價約3611元/平方米。地塊位于昆明市彩云北路與先鋒路交叉口附近，與新螺螄灣國際商貿城對街相望。俊發(fā)的到來，讓城改歷時十余年之久的宏仁村看到希望。這不僅因為俊發(fā)是昆明城改“老手”，更因為拿下新螺螄灣國際商貿城后，俊發(fā)有推進片區(qū)建設、提升片區(qū)價值的動力。

但遭遇資金危機后，俊發(fā)相繼退出多個舊改項目，僅在昆明就放棄了西山區(qū)船房村、西山區(qū)沙地村、官渡區(qū)普自村等項目，宏仁村也要再次等待新的操盤手。

宏仁村舊改曲折

宏仁片區(qū)隸屬昆明官渡區(qū)矣六街道，屬于宏仁村城中村改造的一部分。早在2010年，宏仁村便納入昆明城改名單，涉及面積約798畝，主要包括金牌、白塔、宏仁等三個片區(qū)。由于拆遷問題，宏仁村城改推進緩慢，歷經云南中豪置業(yè)有限責任公司、昆明市鑫海匯投資發(fā)展有限公司、云南邦盛實業(yè)有限公司（下稱“邦盛實業(yè)”）等操盤手。

2019年底，俊發(fā)通過注資的方式成為邦盛實業(yè)控股股東，進而接手宏仁村城改的土地一級開發(fā)權。俊發(fā)介入后，宏仁村城改有了加速的跡象。據云南房網2021年消息，宏仁老村大部分房屋被拆除，俊發(fā)還參與了項目回遷房的建設。

2020年12月，俊發(fā)拿下宏仁片區(qū)三宗地，宏仁村城改向前再進一步。按照土地規(guī)劃及交易條件，在A1、A3地塊上，俊發(fā)須在2.5年內建設約7.95萬平方米的回遷安置房、559.74平方米配套商業(yè)，2年內配建1所6944平方米的18班幼兒園；A2號地塊須建設約14. 61萬平方米回遷安置房、1029平方米配套商業(yè)、1所2500平方米的老年人服務站點等公共配套設施。

不過，一位昆明業(yè)內人士對時代財經稱，上述地塊建設幾乎無動靜，“俊發(fā)現在主要是保交付，不少舊改項目都退出了?！?/p>

隨著俊發(fā)陷入流動性危機，這些項目按下暫停鍵，屢經曲折的宏仁村城改也再次發(fā)生變數。

俊發(fā)舊改大撤退

拿下宏仁片區(qū)3宗地的前后幾天里，俊發(fā)還先后以17.41億元拿下官渡區(qū)廣衛(wèi)新村片區(qū)三舊連片開發(fā)項目182畝商住用地、以8.81億元拿下北市區(qū)馬家營城改項目88畝土地，5天合計斥資近40億拿下3個城中村改造項目。

俊發(fā)素有“云南舊改王”之稱，舊改不僅是奠定其在云南省內江湖地位的重要倚仗，也是它出滇拓疆的發(fā)力點，其分別在上海、西安、廣州等地推進舊改業(yè)務。2019年，俊發(fā)在廣州正式成立大灣區(qū)公司，一年內就在大灣區(qū)摘得3個舊改項目。其中，廣州增城區(qū)藍山村項目投資總金額高達82億元。

俊發(fā)官網信息顯示，其已入駐上海、深圳、廣州、成都、佛山、西安等14城，累計開發(fā)百余個地產項目。截止2021年8月，共計開發(fā)城市更新項目61個（含在途）。昆明無疑是俊發(fā)舊改版圖上的重要城市，僅在官渡區(qū)就有近萬畝規(guī)模的城改項目。

就在2021年，俊發(fā)還在昆明土地市場頗為迅猛，拿下了當年出讓的三分之一土地。但行業(yè)下行中，俊發(fā)也很快暴露出資金問題。2022年4月，俊發(fā)集團因2.19億元信托貸款延期兌付引發(fā)市場風波；2022年底，因無法按期償付2.37億美元11厘優(yōu)先票據，俊發(fā)正式官宣爆雷，旗下多個項目也被曝停工。

流動性危機下，俊發(fā)不得不把吞下的土地再吐出來。2022年5月，俊發(fā)以26.65億元賣掉新螺螄灣國際商貿城項目的兩宗宅地，又相繼退出上海、廣州的舊改項目。其中，上海徐涇老集鎮(zhèn)城中村改造項目已屆收獲期。

在大本營昆明，俊發(fā)的舊改項目也難保，目前已相繼退出西山區(qū)船房村、西山區(qū)沙地村、官渡區(qū)普自村城改項目。此外，五華區(qū)已宣布招選右營村城改三期合作伙伴，俊發(fā)或已退出該村三期城改。此外，在昆明2023年儲備土地推介會上，俊發(fā)負責的五華區(qū)昭宗村、西山區(qū)沙地村城改項目也有部分土地上了推介名單。

舊改項目遲滯、反復，片區(qū)內住宅開發(fā)也受不可避免地受到影響。如主導官渡區(qū)普自村城改期間，俊發(fā)在該片區(qū)開發(fā)了住宅樓盤俊云峰。昆明一房產中介對時代財經稱，該樓盤共由8個地塊組成，目前僅開發(fā)了兩個地塊。今年4月，俊云峰A3地塊發(fā)生股權變更，東方資產成為大股東。

2022年4月信托貸款逾期時，退居幕后多年的俊發(fā)集團創(chuàng)始人、前云南首富李俊再次走到臺前、重新執(zhí)掌俊發(fā)。但俊發(fā)的境遇并未因創(chuàng)始人的回歸而好轉。2022年，俊發(fā)全口徑銷售金額為118.9億元，較2021年的510.3億元大降近77%。