歷時四日，2023年上海第一批次集中供地于4月21日正式收官，19宗涉宅地塊全部完成出讓，成交總額約518.8338億元，平均溢價率7.3%。

本批次地塊延續(xù)限地價、一次書面報價的競價方式，地塊設(shè)置中止價、最高報價，當競買價格觸及中止價轉(zhuǎn)入一次書面報價階段，最接近各個競買人報價平均價格的為競得價格。

從現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)看，由于多宗地塊吸引超10組競買人競拍，公證處在核驗房企資料時往往耗時數(shù)小時，不過，在競價環(huán)節(jié)，房企出價迅速，有地塊在30秒內(nèi)即觸及中止價轉(zhuǎn)為一次書面報價階段。

(相關(guān)資料圖)

15宗地塊觸及中止價轉(zhuǎn)入一次報價

從19宗地塊的成交結(jié)果來看，僅4宗地塊底價成交——浦東新場、嘉定江橋、松江廣富林、奉賢金匯4宗地塊僅有一家房企報名。其余15宗地塊均進入一次報價環(huán)節(jié)，房企拿地積極性頗高。

中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜提到，此次參與競拍企業(yè)的數(shù)量為近幾年來最多，共有60余家企業(yè)參拍，其中近20家是民企，3家為混合所有制企業(yè)，其余為央國企和地方國資。

從4月21日當天的競拍情況看，當日共計出讓3宗住宅用地，總出讓面積約9.9萬平方米，總起價約99.86億元，3宗地塊均位于閔行區(qū)。

當日上午，首先開拍的是閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊，該地塊共吸引16組競買人參與競拍，經(jīng)過約兩個小時的前期資料審核等工作，現(xiàn)場進入競價環(huán)節(jié)，8輪競拍僅耗時約30秒，房企報價直接觸及中止價并轉(zhuǎn)為一次書面報價，最終該地塊由上海建工旗下上海建工房產(chǎn)有限公司及保利發(fā)展旗下上海保利建錦城市發(fā)展有限公司聯(lián)合體以130900萬元競得。

地塊出讓信息顯示，上述閔行區(qū)莘莊社區(qū)地塊東至秀漣路，南至戰(zhàn)斗河，西至13A-08A地塊，北至黎康路，地塊出讓面積12957.8平方米，起始價120628萬元，房地聯(lián)動價80000元/平方米。

另一宗閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊為一批次供地中起始價最高的地塊，該地塊共吸引9組競買人參與競拍，經(jīng)過55輪競拍后觸及中止價并轉(zhuǎn)為一次書面報價，最終該地塊由萬科旗下上海萬怡景置業(yè)有限公司和中國鐵建旗下中鐵房地產(chǎn)集團華東有限公司組成的聯(lián)合體以754860萬元競得，溢價率8.98%。

上述地塊東至賢學(xué)路，南至銀都路，西至普旺路，北至賢薈路。地塊出讓面積65071.2平方米，起始總價692670萬元，房地聯(lián)動價75000元/平方米。

當日，最熱地塊當屬閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊，該地塊共吸引28組房企參拍，最終由中華企業(yè)股份有限公司以201050元競得，溢價率8.47%。

該地塊起始價為185349萬元，出讓面積20930.1平方米，房地聯(lián)動價80000元/平方米。該地塊四至范圍為東至秀漣路,南至16A-08A地塊,西至16A-05A地塊,北至16A-06A地塊。

至此，上海今年首批19宗地塊全部完成出讓。

張文靜指出，本批次19宗地多為臨鐵地塊，整體來看區(qū)位較為優(yōu)質(zhì)。部分地塊所在板塊為近年來供應(yīng)較少的板塊，板塊域內(nèi)待釋放購房需求較多。部分出讓地塊房地聯(lián)動價有所上調(diào)，為開發(fā)商預(yù)留的利潤空間有一定提升。同時部分地塊房地聯(lián)動價相較周邊二手房存在一定倒掛現(xiàn)象，未來項目銷售有保障。

央國企和地方國資拿地占多數(shù)

該批次成交的19宗地塊分別位于浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)11個地區(qū)，出讓面積共計94.42公頃。

從競拍結(jié)果看，15宗溢價成交的地塊中，14宗地塊由央國企和地方國資競得。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦提到，從這輪拿地結(jié)果來看，國、央企拿地占到八成以上，可以看出綜合實力上還是國、央企有優(yōu)勢。當然，民企不是沒有收獲，比如龍湖聯(lián)合體拿下江橋地塊，新華地產(chǎn)拿下金山亭林地塊等。

中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜提到，從拿地宗數(shù)來看，保利及其聯(lián)合體競得3宗地塊；招商蛇口、萬科、中鐵建、象嶼、金地都獨立或是以聯(lián)合體的形式分別獲得2宗地塊，部分企業(yè)報名了多宗地塊，但仍未有收獲，競爭相對激烈。

“從安全的角度來看，上海的投資價值遠優(yōu)于三、四線城市，且上海房地聯(lián)動價給出，利潤都能算出，大部分土地都位置好，可以提前鎖定銷售額。一些容易出網(wǎng)紅項目的地塊更是不愁賣，資金回籠速度快，這些都是有利方面。不過，上海的一次性報價有技術(shù)含量也有運氣成分，不多參與積累經(jīng)驗較難連續(xù)拿多個地塊?！北R文曦說。

盧文曦指出，這輪拍賣也看到一些不同的地方，聯(lián)合體參拍是常見現(xiàn)象，但是這次看到有4家公司參與拍賣，是比較罕見的現(xiàn)象。不排除這次集中出讓土地比較多，大家要增加拿地概率必須“廣撒網(wǎng)”，采取多家房企聯(lián)合可以提升“中簽率”。

張文靜提到，當前上海房地產(chǎn)限制性政策仍是在全國范圍最嚴格的一檔，后續(xù)可調(diào)整優(yōu)化空間較大，目前落戶政策的放松，對市場有較明顯的帶動效果，使得上?？墒蹘齑孢M一步減少。上海去年整體銷售情況較好，項目整體的去化有保障，相對來說，企業(yè)現(xiàn)金回流較快，目前開發(fā)商最為重視資金安全，所以現(xiàn)金回流較快的上海，對開發(fā)商來說是較為優(yōu)質(zhì)的城市。