在房企不斷“暴雷”的背景下，以非住宅為主的物業(yè)管理公司似乎找到了自己的發(fā)力方向。

在證監(jiān)會4月28日即將召開的發(fā)審會上，上海上房物業(yè)服務股份有限公司（下稱上房服務）的滬市主板IPO申請將接受上會考驗。

據(jù)計劃，上房服務此次預計發(fā)行2300萬股以募集4.22億元投向“業(yè)務拓展”、“信息化建設”、“停車場技改”和“人力資源建設”共4大項目。

與近年來不少物業(yè)公司紛紛赴港上市不同，目前滬深兩市的上市物業(yè)股并不多，目前僅有特發(fā)服務（300917.SZ）、南都物業(yè)（603506.SH）等在內(nèi)共4家物業(yè)公司。

上房服務若此番上市成功，則將成為A股市場的第五家物業(yè)管理企業(yè)。

不過羸弱的業(yè)績表現(xiàn)和潛在的同業(yè)競爭爭議，都讓上房服務的此次IPO徒增變數(shù)。

招股書顯示，上房服務2020年的歸母凈利潤只有7222.17萬元，這與業(yè)內(nèi)傳聞的“最后一年凈利潤不低于8000萬”的“潛在紅線”存在差距。

信風（ID:TradeWind01)注意到，作為上房服務實控人之一的張圣哲目前卻在另一家前關聯(lián)公司上海銳翔上房物業(yè)管理有限公司（下稱銳翔上房）存在兼職行為，銳翔上房不但與上房服務存在業(yè)務重疊，而且還存在使用上房服務商標等問題。

低毛利率的背后

房地產(chǎn)行業(yè)回歸“黑鐵時代”的高呼聲下，物業(yè)板塊對收入的貢獻力正在被市場進一步關注。

例如A股收入規(guī)模最大的物業(yè)公司，招商積余（001914.SZ）的轉(zhuǎn)型頗見成效。其2021年的非住宅板塊的業(yè)務收入收入超過住宅板塊，達到50.36億元。

相比之下，上房服務的業(yè)績與龍頭企業(yè)存在較大差距。

招股書顯示，2018年至2021年上半年，上房服務的營收分別為5.92億元、7.22億元、8.18億元和4.64億元。同期上房服務的歸母凈利潤分別為0.36億元、0.48億元、0.72億元和0.37億元。

2020年的0.72億元的利潤，顯然與業(yè)內(nèi)默認的8000萬凈利潤“過關紅線”存在距離。

此前市場曾傳聞核準制下的IPO發(fā)審的監(jiān)管口徑為“近三年凈利潤總和不低于1億元，主板最近一年凈利潤分別不低于8000萬元”。

上房服務的凈利潤之所以一直維持在千萬量級，也與其業(yè)務結構有關——上房服務有近4成收入均來自醫(yī)療機構支援服務板塊。

招股書顯示，2018年至2021年上半年，醫(yī)療機構支援服務板塊為上房服務帶來的營收分別為1.69億元、2.25億元、2.81億元和1.67億元，占當期營收的比重分別為33.42%、36.10%、38.54%和40.16%。

雖然比例較高，但醫(yī)療機構支援服務板塊毛利率卻相對有限。

2018年至2021年上半年，醫(yī)療機構支援服務板塊的毛利率分別為9.63%、9.96%、11.09%、9.01%。

在毛利率較高的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務板塊，上房服務卻存在明顯的短板。

2018年至2021年上半年，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務毛利率分別高達25.31%、26.45%、31.49%和29.18%，但該項業(yè)務在上房服務的收入占比中卻在逐年下降。

2018年至2021年上半年，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務為上房服務所貢獻的收入分別為1.11億元、1.17億元、1.14億元和0.68億元，占當期營收比重分別為26.12%、22.15%、18.81%和19.37%。

難以走出上海的區(qū)域局限性，也是上房服務業(yè)績增長乏力的一大原因。

2018年至2021年上半年，上海市場所創(chuàng)造的營收分別為4.52億元、5.36億元、5.90億元和3.27億元，占當期營收比重分別為76.37%、74.23%、72.08%和70.46%。

實控人兼職背后的同競疑云

上房服務較多的實際控制人數(shù)量，讓其在同業(yè)競爭清理上也充斥著隱患。

招股書顯示，上房服務的實際控制人多達六位，分別為李文潔、張圣哲、周超、趙磊、黃為國、肖玉康，這六人合計可以支配上房服務 84.62%的表決權。

一方面，或為了清理同業(yè)競爭，作為上房服務發(fā)起股東之一兼上房服務董事宋鑛滿全資控制的源富投資有限公司（下稱源富投資）在2019年底出售了其此前持有的銳翔上房的股份。

但另一方面，作為實控人之一的張圣哲卻繼續(xù)在銳翔上房兼職董事職務。

天眼查顯示，銳翔上房服務范圍包括物業(yè)管理、物業(yè)管理咨詢、房屋維修、保潔服務等。

招股書中，上房服務稱銳翔上房專注于住宅物業(yè)，不再從事其他業(yè)務。

但是信風（ID：TradeWind01）查閱多份中標信息卻顯示，銳翔上房的業(yè)務范圍早已不僅限于住宅業(yè)務，甚至還與上房服務的業(yè)務出現(xiàn)重合。

公開資料顯示，2021年5月，日日順上海物業(yè)項目采購中標公告中，銳翔上房作為中標方為該公司提供物業(yè)服務；2021年7月，陽澄湖旅游集散中心大樓物業(yè)管理服務的中標公告中，中標方銳翔上房為該大樓提供物業(yè)管理。

加之上房服務實控人張圣哲在銳翔上房擔任董事的兼職行為，顯然給上房服務與銳翔上房之間是否存在同業(yè)競爭關系畫上了一個問號。

不僅如此，源富投資在2019年退出了銳翔上房后，銳翔上房并未更改名字和郵箱，仍舊繼續(xù)使用“上房”這一標簽，也給二者關系的真實性更添一層迷霧。

對于上房服務的潛在同業(yè)競爭問題，證監(jiān)會也曾提出質(zhì)疑。

“上述企業(yè)的實際經(jīng)營業(yè)務，說明是否簡單依據(jù)經(jīng)營范圍對同業(yè)競爭做出判斷，是否僅以經(jīng)營區(qū)域、細分產(chǎn)品、細分市場的不同來認定不構成同業(yè)競爭”。證監(jiān)會指出。

在問詢函中，證監(jiān)會并未明確點名是實控人所控制的哪家企業(yè)涉及同業(yè)競爭問題，但是信風（TradeWind01）比對兩版招股書發(fā)現(xiàn)，在2021年6月遞交的第一版招股書中，上房服務并未說明銳翔上房專注于住宅物業(yè)，不再從事其他業(yè)務，而在第二版招股書中，上房服務則是明確說明了銳翔上房的業(yè)務范圍專注于住宅物業(yè)。

這顯然衍生了一個羅生門般的問題——若上房服務在招股書中的說辭具有真實性，那么銳翔上房的中標信息究竟是子虛烏有，還是另一種“特殊住房物業(yè)”，這一問題或許需要上房服務的進一步回答。