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作為房地產(chǎn)融資“三支箭”齊發(fā)后，首批發(fā)布非公開發(fā)行股票預(yù)案的房企，福星股份(000926)（SZ000926）無疑是動作最迅速的。2022年的12月6日就發(fā)布了《2022年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案》（以下簡稱“預(yù)案”），本次非公開發(fā)行股票的數(shù)量不超過發(fā)行前公司總股本的30%，即不超過284,796,742股。

然而，上述非公開預(yù)案，卻藏著蹊蹺。其中之一就是紅橋城K6住宅項(xiàng)目，計(jì)劃募集2.56億元資金的紅橋城k6住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)案披露的信息，總建筑面積僅5.22萬平米。然而，根據(jù)上述項(xiàng)目的對外工程招投標(biāo)信息，整個項(xiàng)目的總計(jì)容面積是16.8萬平米。

為何K6項(xiàng)目的總開發(fā)面積高達(dá)16.8萬平米，公司卻只將定向募集資金投入于其中的5.22萬平米的住宅？這和如今武漢商辦市場的超高空置率是否有關(guān)呢？項(xiàng)目的商辦部分如果出現(xiàn)虧損，又是否會拉低住宅項(xiàng)目的盈利呢？上述定向增發(fā)募資，是否能根本上解決整個項(xiàng)目的開發(fā)資金需求呢？

丨分?jǐn)傊i：如何確保資金不用于非住宅部分

根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的紅橋城K6的樓盤信息，K6項(xiàng)目總建筑一共8棟，房屋1645套，其中住宅僅295套，剩余1349套都是非住宅。綜合工程對外招投標(biāo)資料，以及武漢市住房保障和房屋管理局公布的紅橋城K6項(xiàng)目的預(yù)售信息看，這些非住宅房源應(yīng)該屬于商業(yè)、辦公類型的物業(yè)，截止目前這些物業(yè)處于未出售狀態(tài)。

對公司來說，這部分商業(yè)項(xiàng)目的銷售去化可以說是壓力山大。根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局2022年11月新建商品房成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，紅橋城k6項(xiàng)目所在的江岸區(qū)一個月的辦公房源銷售只有54套、商業(yè)21套。

如果以這個銷售速度持續(xù)，就是整個江岸區(qū)所成交的商業(yè)和辦公用房都出自于紅橋城K6項(xiàng)目，也至少要賣超過17個月，才能全部清盤。

更何況江岸區(qū)在售的，還不只有紅橋城K6的商業(yè)。

龐大的商業(yè)項(xiàng)目房源去庫存壓力，顯然使得公司方面不看好商辦部分的開發(fā)盈利情況，未將募資用于紅橋城K6項(xiàng)目，顯然與此有關(guān)。

但問題是紅橋城K6的住宅與非住宅開發(fā)主體為同一個，均為湖北福星惠譽(yù)三眼橋置業(yè)有限公司（以下簡稱三眼橋置業(yè)），施工主體也是同一家，都是華天建設(shè)有限公司，所開發(fā)地塊也是同一個，甚至連基坑作業(yè)，公區(qū)、設(shè)施等都在一起，又如何區(qū)分住宅和非住宅部分，獨(dú)立核算資金用途和凈利潤呢？

對此，公司方面向和訊房產(chǎn)回應(yīng)，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，在非公開發(fā)行股票完成時，公司將與保薦機(jī)構(gòu)及開戶銀行簽訂三方募集資金監(jiān)管協(xié)議，開設(shè)募集資金專項(xiàng)賬戶，用于專項(xiàng)存放和使用，不得用作其他用途，保薦機(jī)構(gòu)和會計(jì)師事務(wù) 所定期對存放與使用情況出具專項(xiàng)鑒證報(bào)告。公司對募投項(xiàng)目K6住宅項(xiàng)目凈利潤的預(yù)測客觀、公正、合理。

然而，上述回復(fù)顯然并不能完全回答，當(dāng)材料采購、施工建設(shè)等項(xiàng)目公共資金需要支出時，監(jiān)管賬戶如何加以鑒別，而確保款項(xiàng)一定能做到?？顚Ｓ?；項(xiàng)目的成本分?jǐn)倳r，又如何能夠精確區(qū)分住宅和非住宅部分。

尤其是上述項(xiàng)目的開發(fā)已經(jīng)動用了大筆銀行貸款，武漢市住房保障和房屋管理局披露項(xiàng)目的相當(dāng)一部分在售房源被作為在建工程質(zhì)押，另外，開發(fā)主體——湖北福星惠譽(yù)三眼橋置業(yè)有限公司的全部股權(quán)早在2020年6月就已經(jīng)被工商銀行(601398)武漢水果湖支行質(zhì)押。這意味著紅橋城K6項(xiàng)目需要分擔(dān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用也相當(dāng)可觀，如何精確分?jǐn)偅泊嬖谝蓡枴?/P>

丨紅橋城開發(fā)后續(xù)：定向增發(fā)融資或不足以彌補(bǔ)資金缺口

對投資者來說，無論募集資金項(xiàng)目的盈利如何，最終決定增發(fā)前景的，還是公司整體的盈利趨勢。

武漢商辦市場的低迷，讓公司后期的整體盈利難言樂觀。不僅是待出售的商辦面積龐大，整體市場出租率和租金，也持續(xù)下行。來自仲量聯(lián)行的報(bào)告指出，截止今年三季度，武漢全市空置率環(huán)比上升1個百分點(diǎn)至39.4%，其中甲級和乙級辦公樓市場空置率均上漲1個百分點(diǎn)，至34.7%和41.9%。

整體凈有效租金環(huán)比下降0.9%至77.4元每平方米每月，其中甲級凈有效租金環(huán)比下降2.0%至93.0元每平方米每月。本季度除了供應(yīng)較集中的漢口區(qū)域甲級市場租金持續(xù)承壓，同時科技企業(yè)較聚集的光谷板塊也首次出現(xiàn)租金小幅下行；乙級辦公樓市場租金走勢較為平穩(wěn)，環(huán)比下降0.1%至69.0元每平方米每月。

租賃市場的持續(xù)下行，顯然讓武漢的商辦銷售壓力陡增。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，自2022年7月份以后，武漢商辦的月成交面積就沒有超過10萬平米。7—11個月五個月的成交量加在一起，只有6月份一個月的成交量，僅占到全年總成交面積的15.58%。和去年同期相比，下降幅度達(dá)到32.57%。

在銷售整體承壓的背景下，公司的商辦項(xiàng)目存在計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的信息，除了紅橋城K6地塊外，K2、K7、K8、K15地塊也已經(jīng)有非住宅房源獲得了銷售許可，加上K6地塊的商辦房源，總套數(shù)數(shù)高達(dá)1540套。

而從三眼橋置業(yè)已發(fā)布的招投標(biāo)信息看，商辦樓宇的建設(shè)，并不僅限于上述五個地塊，預(yù)計(jì)后期會有更多的商辦房源推向市場。

然而，在武漢商辦市場供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的目前，上述房源顯然的大規(guī)模供應(yīng)上市，顯然存在銷售壓力，進(jìn)而可能導(dǎo)致項(xiàng)目不得不降價(jià)促銷，進(jìn)而削弱盈利。

為此，和訊房產(chǎn)曾詢問公司，是否存在商辦房源計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的風(fēng)險(xiǎn)，但上述問題沒有得到公司方面的正面回應(yīng)。

根據(jù)2021年年報(bào)，公司在2021年已經(jīng)計(jì)提了1.46億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。由于年報(bào)并未披露，上述存貨跌價(jià)準(zhǔn)備具體來源于哪些項(xiàng)目，尚不得知，包括紅橋城K6地塊在內(nèi)的商辦項(xiàng)目是否已經(jīng)被充分計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

存在疑問的，還有這次非公開股票發(fā)行之后，公司的財(cái)務(wù)情況是否能夠得到徹底的改善。

根據(jù)福星股份2021年年報(bào)，公司在整個紅橋城的投資預(yù)計(jì)超過百億，僅由三眼橋置業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目總投資金額就預(yù)計(jì)達(dá)到75億元，另外，由后湖置業(yè)開發(fā)的地塊總投資金額預(yù)計(jì)也超過46億元。截止去年年末，三眼橋開發(fā)項(xiàng)目的總投資金額只有2.84億元，后湖置業(yè)開發(fā)投入的資金也只有1.89億元，均較預(yù)計(jì)目標(biāo)有懸殊的差距。

如果，武漢的商辦市場不能快速改善，虹橋城地塊的商辦房源的銷售去化速度能有所加快，潛在的龐大開發(fā)資金需求，依然會給公司的財(cái)務(wù)帶來壓力。

根據(jù)啟信寶的數(shù)據(jù)，湖北福星惠譽(yù)三眼橋置業(yè)有限公司在 2022 年 7 月至 11 月 10 日的四個多月時間，有累計(jì)五次欠稅，截 止 11 月 10 日，欠稅金額累計(jì)達(dá)到 1131.72 萬元。

對此，福星股份方面回應(yīng)，截止目前公司已繳納大部分金額，公司會計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā) 生制為基礎(chǔ)，不會影響到公司當(dāng)期凈利潤的實(shí)現(xiàn)。