北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

之前買了個(gè)東城光明樓的大一居改兩居，用來落戶加自住孩子上學(xué)用?，F(xiàn)在又開始操心豐臺(tái)東安街頭條的房子，是個(gè)98平的四居，改成三室一廳，戶型什么的都挺好，就是是個(gè)80年沒電梯的四層。最近猶豫要不要換成2000年的吉利雙星東南朝向五居電梯房，又怕東安街學(xué)區(qū)溢價(jià)降低，又怕吉利雙星不保值。

麻煩您給指點(diǎn)指點(diǎn)，我們是先東安街這么放著，以后老人歲數(shù)大了需要換電梯房的時(shí)候再賣，還是趁著這幾年有學(xué)區(qū)溢價(jià)賣了，換個(gè)吉利雙星放著~~

A：

1、用東安街的換吉利雙星，無論哪方面都不占優(yōu)，還得花不少的置換成本，不太建議。也就圖個(gè)租金收益率能高點(diǎn)兒，30%吧。但要想靠這個(gè)把稅費(fèi)掙回來可得挺長(zhǎng)時(shí)間，怎么也得七八年，未必劃算。

2、既然有了光明樓的學(xué)區(qū)房，那就換了豐臺(tái)的唄，肯定用不上學(xué)位了吧？一小的質(zhì)量很好，二中在豐臺(tái)算頭部校，但放到東城約等于50中吧，不算多強(qiáng)了。所以除非是孩子有上十二中的預(yù)期，否則沒必要留著。

3、但要換的話就別換吉利雙星這種了，包括旁邊的這些塔樓都不占優(yōu)。附近四環(huán)內(nèi)保值好的以怡海的板樓為主，恒泰園恒豐園的肯定至少不落后。其他的就看看四環(huán)外豐科園的或者北邊兒首經(jīng)貿(mào)的吧，郭公莊地鐵附近還有萬年花城什么的，怎么都比老塔樓受追捧。

僅供參考。

二

Q:

我在亦莊上班，愛人在洋橋附近上班，現(xiàn)在住在角門西。五月在亦莊新城馬駒橋六環(huán)外定了金悅郡的小三居，因?yàn)樗麄兤谵D(zhuǎn)現(xiàn)、所以還沒網(wǎng)簽。我們基本準(zhǔn)備家里湊湊、全款400萬不貸款了，我們有點(diǎn)想把小三居（87平）改簽118平的四居，貸款還款沒什么問題。

現(xiàn)在就是心里有點(diǎn)矛盾，這小區(qū)是限競(jìng)房，原來小三居是準(zhǔn)備先租出去，將來給外地父母過來養(yǎng)老居住或者再賣掉換個(gè)位置更近點(diǎn)的房子。如果換四居、因?yàn)橐€貸款，我們就必須搬過去，把現(xiàn)在角門西的房子租出去，租金一年大約10萬左右。

角門西這邊是個(gè)大兩居（無產(chǎn)權(quán)不能賣），小區(qū)內(nèi)環(huán)境不太好，停車也不算太方便。但周邊生活配套成熟，馬駒橋那邊是六環(huán)外的一片待開發(fā)地方，交通、生活配套都不太好。但小區(qū)內(nèi)環(huán)境不錯(cuò)，新盤停車也方便，并且，四居的四葉草戶型兩衛(wèi)和廚房全明，感覺居住舒適度應(yīng)該也不錯(cuò)，因此十分矛盾糾結(jié)，不知道要不要換四居搬過去。另外這個(gè)位置將來前景如何，這里的四居，將來如果要賣的話好不好賣。

A：

1、這問題真不好回答，主要因?yàn)檫@是新房，而我好多年不賣房了，所以都不熟，點(diǎn)評(píng)人家不合適。而且容易惹麻煩也犯不上，我惹的麻煩不少了，這歲數(shù)犯不上了。

2、簡(jiǎn)單說幾句吧。李嘉誠(chéng)有句名言：房產(chǎn)的價(jià)值由什么決定？地段、地段，還是地段兒。而馬駒橋到目前為止這地段兒不太占優(yōu)。地鐵對(duì)于市區(qū)無所謂，但對(duì)于郊區(qū)是必須配套，有了不加分，沒有必定減分。

另外一點(diǎn)，地段的天然阻隔是對(duì)規(guī)劃與配套建設(shè)影響很大的，包括鐵路、高速、公路、河道與大型公建（非盈利）。所以導(dǎo)致馬駒橋內(nèi)部的各個(gè)小區(qū)，到目前為止都在升值上略有落后。短期無所謂，時(shí)間長(zhǎng)了略有明顯?；蛟S以后會(huì)逆轉(zhuǎn)，但現(xiàn)在還沒看到明顯趨勢(shì)，看規(guī)劃的發(fā)展吧。

3、然后是產(chǎn)品，在不考慮品質(zhì)的情況下，保值排名是商品房、福利房或公房、政策房、保障房、安置房或回遷房。限競(jìng)房屬于政策房，不算太強(qiáng)。在限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的政策下，開發(fā)商的利潤(rùn)很低，那品質(zhì)高低就看他們的工匠精神了。

4、再一點(diǎn)是產(chǎn)品匹配。合適的商品放在合適的地方，才能賣出合適的價(jià)格。這118的四居，雖然面積不太大，在剛需盤里也不算小了?？磻粜秃推焚|(zhì)吧，要是真好的話能彌補(bǔ)劣勢(shì)。但常規(guī)來講，剛需盤里的大戶型以自住為主，不住的話租和賣都不太占優(yōu)勢(shì)。

5、總之就是這些情況，我沒說什么不好的，看自己的判斷吧。

僅供參考。

三

Q:

手里只有200萬的首付，工作一年有公積金可以貸款，想在西城區(qū)買個(gè)小點(diǎn)的房子。目前一個(gè)人居住，以后可以孩子落戶上學(xué)的，您能給點(diǎn)建議嗎？看網(wǎng)上說榮豐2008成交率挺高的，這個(gè)小區(qū)可以入手嗎？還有大開間和小復(fù)式，該怎么選擇？

其他有合適的麻煩推薦一下吧，謝謝。剛剛忘記說了，工作地點(diǎn)在金融街中央音樂學(xué)院北側(cè)附近，盡量離工作地點(diǎn)近一些的麻煩了。

A：

1、開頭兒說“只有200萬”，但后面的口氣挺像有錢人的，一句保值需求都沒提，只考慮通勤和學(xué)區(qū)，任性。工作一年，這錢是父母給的吧？最好還是重視一些吧，這數(shù)額不算太大，估計(jì)是父母一輩子的血汗錢。

2、簡(jiǎn)單說吧，如果還沒有小孩，在預(yù)算不是特別高的情況下，謹(jǐn)慎接盤西城學(xué)區(qū)房。主要是因?yàn)橐鐑r(jià)太高，普通的在30%左右，占坑兒的達(dá)到40%。400萬的房，得到200多萬的居住體驗(yàn)，那100多萬是風(fēng)險(xiǎn)。真的愿意承擔(dān)嗎？

榮豐之所以成交量高，那是因?yàn)檫@幾年都是入學(xué)高峰期，今年是有史以來的最高峰，明年也不低。所以家長(zhǎng)們都是沒辦法，迫不得已的搶房。而你在短期內(nèi)沒有上學(xué)需求，沒必要去搶房。搶到了也用不上，白白承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)圖什么呢？

3、榮豐早期是奧運(yùn)冠軍童非當(dāng)?shù)目偨?jīng)理，體操王子，所以樓盤也動(dòng)作挺大。最開始是普宅，二期改的公寓。在2015年之前，這里是西城區(qū)升值最弱的商品房小區(qū)，沒有之一。2015年之后，這里作為西城區(qū)最后成為學(xué)區(qū)房的又成為漲幅第一，那就意味著溢價(jià)率最高。

今年入學(xué)的是2017年出生的孩子，21.7萬，那年京籍出生17.1萬。而去年出生的京籍是7.5萬，今年也不會(huì)高，預(yù)計(jì)六年后入學(xué)的不會(huì)超過10萬。也就是說，從2025年之后學(xué)區(qū)房需求就會(huì)逆轉(zhuǎn)，每年騰出的教師和教室將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于入學(xué)的需求。那這會(huì)兒去搶學(xué)區(qū)房就等于是和大趨勢(shì)對(duì)賭，贏的概率幾乎沒有。

4、總之吧，我建議還是穩(wěn)妥一些吧，犯不上賭。贏了也就得到贏得的，輸了那可就輸了。公寓類的產(chǎn)品本來就不占優(yōu)，在大多數(shù)地段兒都是落后的。廣外也不算太強(qiáng)的學(xué)區(qū)，又在溢價(jià)率最高的時(shí)候接盤，沒有一項(xiàng)占優(yōu)的，風(fēng)險(xiǎn)偏大了。

在金融街工作的常規(guī)建議是看看四號(hào)線草橋到公益西橋延續(xù)，交通相對(duì)方便，沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)。小區(qū)也較多，大多數(shù)保值不落后，置換的時(shí)候不吃虧。

僅供參考。

四

Q:

為什么CBD核心區(qū)的房?jī)r(jià)這么便宜？萬豪和戀日國(guó)際都才6萬多，400萬一套還沒豐臺(tái)南四環(huán)的價(jià)格高呢？我看了都是70年的產(chǎn)權(quán)，有學(xué)區(qū)能落戶貸款也正常，民水民電集中供暖，一切都很正規(guī)，那價(jià)格為什么這么低？這里是不是被嚴(yán)重低估了？以后是不是會(huì)補(bǔ)漲？

A：

1、低估？感覺侮辱性挺強(qiáng)啊，說明在CBD的都是一群笨蛋，連眼皮子底下的發(fā)財(cái)機(jī)會(huì)都發(fā)現(xiàn)不了，還有臉搞投資？應(yīng)該改名叫SBD。

2、簡(jiǎn)單說吧，商品價(jià)格是供需關(guān)系決定的，認(rèn)可嗎？二手房也是個(gè)信息完全透明的市場(chǎng)，價(jià)格都是買賣雙方用真金白銀的交易試探出來的，所以這談不上什么低估，就是合理的市場(chǎng)價(jià)。之所以價(jià)格低，就是對(duì)這種產(chǎn)品感興趣的人不多，也不愿意出高價(jià)。

朝陽(yáng)區(qū)這種老公寓很多，自住可以說經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，但辦公的多，就算沒辦公的也多數(shù)沒什么社區(qū)環(huán)境，與普宅相比社區(qū)氛圍要弱的多，所以價(jià)格上不去。

3、以后沒什么補(bǔ)漲的可能，要補(bǔ)早就補(bǔ)了，不會(huì)在一次次行情中走低到今天。所以如果是自住為主的話就買，注重租金也合適，就是升值相對(duì)普通，高租金是用升值慢換的，不會(huì)逆轉(zhuǎn)和補(bǔ)漲。

僅供參考。

五

Q:

我女兒是前年入職西城區(qū)工作的，國(guó)管公積金，但手續(xù)問題導(dǎo)致目前還不能貸滿公積金，請(qǐng)問有必要現(xiàn)在就考慮買房嗎？如果這次不用公積金的話，下次的話就是二套資格了，感覺有些浪費(fèi)。

另外如果現(xiàn)在買，在我們協(xié)助還月供的情況下能買550萬上下的房子，在西城或鄰近東城也只能是60平之內(nèi)，樓齡也很老，感覺居住會(huì)很差，請(qǐng)問有什么建議？

A：

1、是否有必要現(xiàn)在買？房子是用來住的，有居住的需求就買唄。不能貸滿也是70萬起，8/90萬應(yīng)該有吧，離120萬也差的不是很多，真要是著急住就買唄。首貸資格不利用足了是有些浪費(fèi)，但這能怎么辦??？我也沒什么建議。

2、前年入職，那如果離孩子上學(xué)還不少年的話就甭買東西城的了。都是學(xué)區(qū)房，溢價(jià)高，500多萬只能買到占坑兒房，60平米都未必，西城的有50平就不錯(cuò)了，都是老破小。買周邊朝石豐仨區(qū)的不就得了，絕大部分都沒溢價(jià)，居住體驗(yàn)也就相對(duì)高了。

3、其他沒什么建議，都是明擺著的現(xiàn)狀。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！