21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 深圳報(bào)道

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，一眾央國(guó)企憑借高信用握住低成本資金，在土地市場(chǎng)馳騁，推動(dòng)了規(guī)模、營(yíng)收和利潤(rùn)的逆周期膨脹。

(相關(guān)資料圖)

雖然央國(guó)企同行的擴(kuò)張路徑大抵相似，但是在這其中，華潤(rùn)置地的地位依然耀眼。今年上半年，這家已經(jīng)挺進(jìn)“前四”的央企，交出了一張幾無(wú)短板的成績(jī)單。

中報(bào)顯示，今年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額729.7億元，同比增長(zhǎng)0.1%；歸母凈利潤(rùn)為137.4億元，同比增長(zhǎng)29.6%。

歸母凈利潤(rùn)錄得近30%的增長(zhǎng)，且是在營(yíng)業(yè)額幾乎持平的前提下，華潤(rùn)置地這份財(cái)報(bào)成色不錯(cuò)。

拆分每項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，華潤(rùn)置地歸母凈利潤(rùn)升幅其實(shí)主要還是來(lái)自于投資物業(yè)的公平值變動(dòng)收益，今年上半年，華潤(rùn)置地的投資價(jià)值公平值變動(dòng)收益為37.3億元，而去年同期則為23.8億元。

不過(guò)，剔除這一數(shù)據(jù)的影響，華潤(rùn)置地的核心凈利潤(rùn)也仍然有雙位數(shù)的增長(zhǎng)，這意味著華潤(rùn)置地的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)也十分不錯(cuò)。根據(jù)中報(bào)，今年上半年，華潤(rùn)置地核心凈利潤(rùn)112.7億元，同比增長(zhǎng)10.9%。

華潤(rùn)置地的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，主要來(lái)自于開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。這兩方面支撐了華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)的持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)方面，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)簽約額1702.4億元，同比增長(zhǎng)40.6%，行業(yè)排名穩(wěn)居前四。

與此同時(shí)，華潤(rùn)置地也在加快投資節(jié)奏。今年上半年，華潤(rùn)置地新獲取項(xiàng)目35個(gè)，其中一二線城市投資占比93%。今年以來(lái)，華潤(rùn)置地也持續(xù)在拿地排行榜中領(lǐng)先領(lǐng)跑。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月，華潤(rùn)置地以累計(jì)新增貨值1124億元占據(jù)榜單第一。

雖然投資高歌猛進(jìn)，但是華潤(rùn)置地對(duì)后市的判斷也偏向?qū)徤鳌?/p>

從長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)的實(shí)質(zhì)性需求是有下降的趨勢(shì)，市場(chǎng)的容量也存在進(jìn)一步下降的可能性。當(dāng)前我國(guó)人口經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化率的增速都處在一個(gè)下降的狀態(tài)。整個(gè)城市化發(fā)展進(jìn)入了減速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)人口的人均居住面積已經(jīng)超過(guò)了40平方米/每人，較2010年增加了10平方米／每人，處于全球主要國(guó)家中的較高水平。整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的住房水平改善階段。這會(huì)帶來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇，也會(huì)帶來(lái)一個(gè)新的發(fā)展模式和階段。

華潤(rùn)置地總裁吳秉琪在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，從短期來(lái)看的話， 2023年全年的規(guī)模預(yù)計(jì)整個(gè)行業(yè)與2022年持平或者是微降。

基于行業(yè)當(dāng)前的表現(xiàn)，吳秉琪表示，華潤(rùn)置地要搶占市場(chǎng)窗口期，堅(jiān)持戰(zhàn)略引領(lǐng)投資，秉持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。目前，華潤(rùn)置地原則上要求上半年新獲取的項(xiàng)目年內(nèi)要開(kāi)盤(pán)，重點(diǎn)去化存量資源，加大存量資源去化，上半年存量的業(yè)績(jī)占到整體業(yè)績(jī)的一半以上。下半年要加大存量資源的去化力度。

至于投資方面，華潤(rùn)置地也會(huì)密切根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行靈活調(diào)整。

華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥表示，華潤(rùn)置地始終堅(jiān)持穩(wěn)健的投資原則，堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)控制，堅(jiān)持量入為出，以現(xiàn)金流為安全為第一原則。一方面要必須得控制好風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是有利于價(jià)值創(chuàng)造。在這兩方面基礎(chǔ)之上，積極穩(wěn)妥進(jìn)行投資，確保投資質(zhì)量。

“華潤(rùn)置地將優(yōu)中選優(yōu)，把有限資源集中投向到抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，自身組織能力強(qiáng)的核心城市核心區(qū)域；在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)方面則將聚焦投資戰(zhàn)略性購(gòu)物中心；此外，也將結(jié)合發(fā)揮華潤(rùn)置地在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，片區(qū)統(tǒng)籌，城市更新等多元化業(yè)務(wù)板塊的業(yè)務(wù)能力獲取項(xiàng)目。”謝驥表示。

不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)中求進(jìn)，華潤(rùn)置地的“護(hù)城河”經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)更要守住老大的位置。今年上半年，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心租金收入達(dá)86.4億元，同比增長(zhǎng)39.5%；旗下67個(gè)在營(yíng)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額751.3億元，同比增長(zhǎng)38.9%。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，華潤(rùn)置地?zé)o論是租金還是零售額的增長(zhǎng)，都十分強(qiáng)勁。但是，今年以來(lái)，零售市場(chǎng)雖然有所恢復(fù)但持續(xù)不及預(yù)期，華潤(rùn)置地能否跑出加速度，也是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

華潤(rùn)置地首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埓鬄樵诨卮?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提問(wèn)時(shí)分析稱，2023年商業(yè)零售整體延續(xù)復(fù)蘇的勢(shì)頭，上半年社會(huì)消費(fèi)零售總額同比增長(zhǎng)8.2%，客流也持續(xù)恢復(fù)，消費(fèi)呈現(xiàn)明顯的復(fù)蘇增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?！拔覀冋J(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好基本面不變，消費(fèi)市場(chǎng)也有望成為全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)?！?/p>

張大為表示，根據(jù)華潤(rùn)置地制定的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)劃，“十四五”期間預(yù)計(jì)每年會(huì)新開(kāi)10~15座購(gòu)物中心。今年上半年，華潤(rùn)置地已開(kāi)業(yè)北京西三旗萬(wàn)象匯和重慶萬(wàn)象城二期，兩個(gè)項(xiàng)目都表現(xiàn)出很好的開(kāi)業(yè)業(yè)績(jī)，下半年再計(jì)劃開(kāi)業(yè)9座購(gòu)物中心。

從華潤(rùn)置地近年來(lái)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，這家房企的特點(diǎn)除了穩(wěn)健以外，在經(jīng)營(yíng)策略上也有其獨(dú)有的方法論，運(yùn)營(yíng)管理上也有嚴(yán)格的標(biāo)尺。

華潤(rùn)置地管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，今年上半年華潤(rùn)置地已經(jīng)完成了“十四五”的戰(zhàn)略的中期檢討，明確了公司的中長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃。華潤(rùn)置地仍將繼續(xù)堅(jiān)持商業(yè)模式的定位——城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，以片區(qū)統(tǒng)籌的開(kāi)發(fā)模式為核心支撐，做好“3+1”一體化的差異化的業(yè)務(wù)模式。

透過(guò)這番反思，華潤(rùn)置地自身也認(rèn)可目前的發(fā)展模式，因此也并不需要作方向上的調(diào)整。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，華潤(rùn)置地的業(yè)績(jī)也的確一枝獨(dú)秀，即便在2022年地產(chǎn)央企利潤(rùn)集體回調(diào)之際，華潤(rùn)置地也沒(méi)有跟隨大流，仍然穩(wěn)步增長(zhǎng)。

如此看來(lái)，華潤(rùn)置地凈利潤(rùn)比肩中海，超過(guò)保利發(fā)展也并不奇怪，一眾國(guó)央企將之視為對(duì)標(biāo)追趕的對(duì)象，更無(wú)可厚非。

資本市場(chǎng)也認(rèn)可華潤(rùn)置地的成績(jī)，截至2023年8月30日，華潤(rùn)置地市值為2417.39億港元，穩(wěn)居內(nèi)房股第一，也是當(dāng)前唯一市值超過(guò)2000億元的房企。