21世紀經(jīng)濟報道記者 唐婧 北京報道

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你知道除了人需要養(yǎng)老金之外，住房也需要養(yǎng)老金嗎？

據(jù)中國建設報6月27日消息，6月26日下午，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹會見了來訪的中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進行交流。

倪虹指出，要鼓勵引導金融機構參與城市建設和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

房屋也要“養(yǎng)老”

所謂“房屋養(yǎng)老金”，是物業(yè)專項維修資金的俗稱，是指由業(yè)主按規(guī)定交存的，專項用于物業(yè)保修期屆滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的資金。

房屋的共用部位，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

據(jù)《中國人口普查年鑒—2020》及相關數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)家庭住房中，超過三成是本世紀之前所建。城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億m2，且隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升。與此同時，存量房屋的安全隱患越來越多，如外墻脫落、設施設備銹蝕、管線老化、樓梯過道不穩(wěn)固，甚至存在房屋結構安全隱患，發(fā)生房屋倒塌等重大安全事故，難以讓人民群眾“安居”。

全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長柴強此前對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業(yè)主自籌資金進行。單個住宅小區(qū)，歸集資金規(guī)模一般僅為600-900萬元甚至更低。隨著房屋及其附屬設施設備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區(qū)的維修資金正快速減少甚至枯竭?，F(xiàn)有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋“應修盡修”的需求，地方財政支出的壓力也很大。

“我國尚未出臺房屋定期檢測制度和強制檢測規(guī)范，由產(chǎn)權人承擔的房屋維修養(yǎng)護和安全檢測義務難以落實，房屋安全防范和風險控制存在制度空白。通過建立房屋養(yǎng)老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運轉(zhuǎn)提供資金保障，更好地履行政府房屋公共安全職責。”柴強認為當前建立房屋養(yǎng)老金制度很有必要。

據(jù)統(tǒng)計，今年全國兩會期間，至少有三位人大代表或政協(xié)委員帶來了與建立房屋養(yǎng)老金制度有關的建議或提案。他們是全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長柴強，全國人大代表、南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高和全國人大代表、上海富申評估咨詢集團董事長樊蕓。

柴強表示，應當發(fā)揮房屋養(yǎng)老金在房屋全生命周期安全管理中的資金支持作用，建立房屋體檢制度，利用房屋養(yǎng)老金開展房屋定期體檢，為老房子“治病”，實現(xiàn)房屋的安全檢測、緊急情況排險以及意外風險保障，形成房屋安全長效機制，為房屋提供全生命周期安全保障。

佘才高認為，房屋養(yǎng)老金可用于建立房屋安全綜合保險制度。他提出，可以通過房屋養(yǎng)老金增值收益集中購買房屋安全綜合保險，實現(xiàn)房屋整體結構安全保障及風險減量管理。如在房屋解危處置時，向群眾支付解危臨時安置費用和臨時加固排險費用。

“此外，在房屋主體結構發(fā)生整體或局部倒塌時，能得到及時賠償，以及在房屋倒塌導致人員傷亡時，給予受災群眾人身傷亡、財產(chǎn)損失、臨時安置等補償費用，對可能造成重大安全事故、民生問題的風險，形成‘?；?、廣覆蓋’的安全兜底保障。”佘才高如是說。

樊蕓指出，存量住房維修投入不足、安全隱患治理難的問題核心是“錢”?？紤]到房屋共用部位和共用設施設備具有一定的“準公共產(chǎn)品”屬性，難以完全通過住宅專項維修資金與市場化機制有效解決其保養(yǎng)維修問題，有必要通過財政投入為主建立健全房屋養(yǎng)老金管理制度，統(tǒng)籌使用賬戶資金。通過政府購買服務方式實現(xiàn)對城市房屋定期檢查，第一時間促進“應修盡修”。

錢從哪兒來？

佘才高建議，房屋養(yǎng)老金應實行分類管理，由公共賬戶和個人賬戶兩部分組成。

其中，公共賬戶資金來源主要是土地出讓金、維修資金增值收益結余、老舊小區(qū)改造資金、三供一業(yè)移交應歸集的資金、城市物業(yè)管理獎補資金等等，遵循“政府主導、專業(yè)運作，統(tǒng)籌使用、專款專用”的原則，堅持“收支兩條線”的管理理念，主要用于房屋日常強制體檢、購買房屋安全綜合保險等公共服務。

個人賬戶是指住宅專項維修資金賬戶，按照專項維修資金管理有關法律、法規(guī)的規(guī)定進行管理，主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設施設備維修和更新改造。

“同時，加強資金的保值增值。目前，我國住宅專項維修資金的平均年收益率約為 2%，處于較低的收益率水平?？梢酝ㄟ^制度引導或法律規(guī)定的途徑，吸收社?；鹜顿Y運營管理經(jīng)驗，按照安全性、收益性和長期性原則，委托專業(yè)機構投資運營房屋養(yǎng)老金存量資金，提高房屋養(yǎng)老金增值收益水平。”佘才高如是表示。

柴強提議，可以每年從當年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養(yǎng)老金。因為土地出讓收入主要“來自于房”，在供應房地產(chǎn)開發(fā)用地時一次性收取了地價款或土地出讓金，特別是土地增值收益實際上主要“取之于房”，而且通過招拍掛出讓方式使得地價在房價中的占比過高，擠占了保障房屋建設質(zhì)量和維修更新的必要費用。

今年以來，建立房屋養(yǎng)老金制度被多次提及。4月，全國自建房安全專項整治工作電視電話會議召開，提出“積極推進房屋養(yǎng)老金、房屋定期體檢、房屋質(zhì)量保險‘三項制度’試點”；5月，住建部到江蘇省等地調(diào)研房屋養(yǎng)老金制度建設工作并召開座談會。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，本次住建部部長倪虹再次強調(diào)“探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障”，或表明房屋養(yǎng)老金制度建設及試點或?qū)⒓铀偻菩校欣诟玫亟鉀Q老舊小區(qū)改造的資金問題，提高居民的居住品質(zhì)和生活環(huán)境。