剛?cè)胄袝r，就聽說過這句朗朗上口的話——

(資料圖片僅供參考)

房地產(chǎn)，“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。

但如今，這句“地產(chǎn)信條”，似乎已經(jīng)破滅。

以前房地產(chǎn)的每次上行，伴隨著金融放水、土地價格上漲、人口維持高位增長。

來到大變局的2023年，好像都“不管用”了。??

未來，這句話，可能要這么改：

房地產(chǎn)，短期靠大家，中期看政策，長期靠國運。

01.為何金融托不起市

從2021年中到現(xiàn)在，地產(chǎn)這輪危機，即將滿兩年。

救市說了太多，但這個行業(yè)從業(yè)者，最切身的感受是：

救了，又好像沒救。

房子，實際上是創(chuàng)造債務的源頭，開發(fā)商用地塊貸款，購房者用還沒建好的房子貸款，企業(yè)主用房子抵押經(jīng)營貸。

所以，以前，一放水房地產(chǎn)就“雄起”。

但為何這次降息、降準，M2增速一直維持在12%以上的高位，卻起不來?

因為不讓開發(fā)商加杠桿，而居民杠桿，有點加不動了。

央行有一組數(shù)據(jù)可以作為參考，2008年總體宏觀杠桿率為143%，到2023年3月末已經(jīng)去到289.6%，翻了一倍。

PS：總體宏觀杠桿率=企業(yè)部門+居民部門+ZF部門

在貨幣寬松的條件下，人人都負債，的確可以推動短期的經(jīng)濟繁榮。

然而一旦貨幣收緊，就容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險。

在央行每年發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告》里，從2018年版首次提到了杠桿率問題：

2017年以來的一系列措施收到了顯著成效，宏觀杠桿率過快上升勢頭得到遏制。

隨后在2019年、2020年的報告中均有提及（2021及2022年無報告）：

有效穩(wěn)住宏觀杠桿率；宏觀杠桿率過快上升勢頭得到遏制。宏觀上管好貨幣總閘門，結構性去杠桿持續(xù)推進。

這輪地產(chǎn)危機前，房地產(chǎn)就出現(xiàn)過一次最明顯的貨幣收緊信號——三道紅線。

去年降息3次，房貸利率也到了歷史最低點。

但這次，金融托市的作用，不大。

因為杠桿率已經(jīng)擺在面前，大家不敢加了。

居民杠桿率有多高？

這份來自“國家資產(chǎn)負債表研究中心（CNBS）”的數(shù)據(jù)顯示，居民杠桿率最低的時候在1994年底和1995年初，為2.7%。

那個年代，大多數(shù)人不知貸款為何物。

如今，我國居民部門的杠桿率升至63.3%。僅用30年時間，就一飛沖天。

意思就是，一個家庭總資產(chǎn)100萬的話，63.3萬是借的。

那這個數(shù)值，在全球來看算什么水平？

其實還好。

我國居民杠桿率，比美國日本都低，但比德國高了。

由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計的口徑不一致，下面這組數(shù)據(jù)僅作參考：

截至去年9月底，美國居民杠桿率為75.2%；日本為67.9%；歐元區(qū)則為58.3%，德國為55.7%。

其實，中國人還是愛存錢的，能搞到63.3%的杠桿率，牛批。

02.土地信仰破滅

人口負增長開啟

至于房地產(chǎn)中期看土地~

地都賣不出去了，看土地也不管用了。

其實以前總說，房地產(chǎn)企業(yè)很難倒，因為手里都是地，沒錢了賣兩塊地就行。

但這一輪房企的崩塌，就在于之前借錢買的地，現(xiàn)在變得不值錢了。

前四月，“國家賬本”顯示，國有土地使用權出讓收入1.18萬億元，和去年同期相比下降21.7%。

去年賣地收入就少了2萬億，今年同比繼續(xù)走低。

賣地不活躍，房價上漲的預期就又會被削弱幾成。

冷門城市的土地，房企再也不敢貿(mào)然拿地。

但今年部分城市土拍回暖跡象，比如北京、杭州、寧波、南京等，民企拿地占比開始有提升。

樓市分化，地市更分化。

22城2022年及2023年以來涉宅用地不同企業(yè)拿地金額占比情況（市本級）

圖源自中指院

盲目加杠桿拿地開發(fā)的教訓，這下，可算是刻在開發(fā)商的腦門上了。

沒有東西永遠上漲，即便是土地。

最后再說說，人口。

以前人口是購買力，也是支撐房價的重要預期。

但現(xiàn)在，房地產(chǎn)，長期看不了人口。

人口負增長這個利空因素，在接下來的幾年，甚至十幾年都會長期存在。

去年我國人口負增長，同比減少85萬人。

整體是一定獎的了。

所以，只能看你所在的城市，是不是還有人口增長。

下面這張圖，值得收藏。

說完觀點，當然也要有方法論。

沒了人口增長的“鐵律”、地市的“繁榮”、金融的利好，房地產(chǎn)的未來，應該看什么？

那就換個思路，房地產(chǎn)，短期靠大家，中期看政策，長期賭國運。

大家，政策，國運，都是未來穩(wěn)住房地產(chǎn)的動力。

先把大家的就業(yè)穩(wěn)住，再提高收入預期，通過政策調(diào)控，使得房地產(chǎn)回到平穩(wěn)運行的階段。

最后，相信國運！

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