鋒靂王文華

房地產(chǎn)行業(yè)陷入低谷之后，作為曾經(jīng)向房企資金輸血的重要渠道，信托公司難以獨善其身，不斷爆出信托產(chǎn)品違約消息，國通信托就是其中之一。

近日，有投資者爆料稱，國通信托三款投向地產(chǎn)的信托產(chǎn)品逾期，累計融資規(guī)模26億元。

【資料圖】

投資人表示，今年5月份，國通信托已有超過20支信托項目出現(xiàn)逾期。

三項目累計融資規(guī)模26億元

國通信托成立于2010年，控股股東為武漢金控，總部設(shè)在武漢，在北上廣深等16個大中城市設(shè)立團隊，業(yè)務(wù)范圍覆蓋全國20多個省市自治區(qū)。主要從事資金信托、動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托、有價證券信托等業(yè)務(wù)。

截至2021年底，國通信托資產(chǎn)共計1807億元，其中分布在房地產(chǎn)的資產(chǎn)有350億元，占比19.38%。

據(jù)投資人提供的資料顯示，前述三只違約的信托產(chǎn)品分別為“國通信托東興603號福建國泰二期特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”、“國通信托東興883號西安上林西苑C3二期項目特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃”、“信聚合錦51號集合資金信托計劃”。上述信托產(chǎn)品底層資產(chǎn)情況如下：

東興603號：預(yù)期總規(guī)模10億元，資金用于福建五環(huán)實業(yè)有限公司所負責(zé)開發(fā)的永泰項目中的地塊三、地塊七-三項目的開發(fā)建設(shè)。

東興883號：總規(guī)模6.7億元，資金用于陽光城集團陜西實業(yè)有限公司持有的“陽光城上林西苑C3（二期）項目”的開發(fā)建設(shè)。

信聚合錦51號：總規(guī)模9.55億元，資金用于青島融創(chuàng)游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司持有的“青島萬達游艇產(chǎn)業(yè)園C-2-2地塊住宅項目”的開發(fā)建設(shè)。

蹊蹺的銷售回款

據(jù)投資人介紹，東興883號信托計劃，成立于2021年3月-5月，分9期向陽光城陜西實業(yè)有限公司支付6.19萬元，其所購買的產(chǎn)品于今年10月到期。但自今年2季度以來，國通信托停止支付利息。

早前，曾有投資人向湖北銀保監(jiān)局舉報國通信托東興883號信托計劃存在售前刻意隱瞞項目錯位抵押事實，虛設(shè)標的項目，虛列還款來源等。投資人表示，2022年1月18日，信托經(jīng)理表示項目住宅部分已全部去化，“標的項目主要住宅部分已全部銷售完，為什么信托項目幾乎沒有收到任何收益？作為第一還款來源的銷售收入去了哪里？”。

投資人認為，標的項目只是一個殼，信托的主要還款來源不是標的項目的銷售回款，銷售回款幾乎被融資人陽光城挪用。

湖北銀保監(jiān)局在今年9月15日回復(fù)稱，截至2022年6月末，標的項目住宅部分已全部去化，但底商和車位尚未銷售，累計銷售比例為94.75%，證據(jù)不足以認定投資人反映的情況。

10月27日，國通信托在月度溝通會上對投資人表示，上林西苑項目住宅已去化完成，銷售回款資金根據(jù)當?shù)氐匿N售資金監(jiān)管要求，全部留存在政府監(jiān)管賬戶無法自由支取，只能用于申請支付項目工程款。據(jù)悉，留存在政府監(jiān)管賬戶的資金為1.2億元左右。

信托計劃的投資指南顯示，東興883號的第一還款來源是陽光城上林西苑C3（二期）剩余貨值的銷售收入。按照精裝住宅均價1.9萬元/平米，商業(yè)3.5萬元/平米售價估算，可產(chǎn)生10.59億元銷售收入，剩余貨值10.2億元，可近兩倍覆蓋融資本息金額。

第二還款來源是陽光城的資金調(diào)配；第三還款來源為抵押物處置變現(xiàn)，抵押物位于西安西咸新區(qū)灃東新城中心區(qū)域，目前該地塊尚未開發(fā)。

上林西苑C3（二期）開發(fā)的項目名為“薔薇溪谷”。11月15日，該樓盤銷售人員表示，住宅銷售均價約1.65萬元-1.7萬元/平米，商業(yè)均價為2.5萬/平米，住宅項目僅剩幾十套房子在售，商業(yè)部分已經(jīng)售罄，部分車庫仍在出售。

國通信托在東興883號的盡調(diào)報告中表示，“即便項目銷售均價和去化面積降至75%和80%時，現(xiàn)金流仍能基本覆蓋信托計劃的本金，項目抗風(fēng)險能力較強，還款能力有保障”。

截至2020年12月，上林西苑C3項目未售高層面積39433平米，商業(yè)2375平米，車庫636個，已售未回款0.73億元，累計剩余貨值10.2億元。

按照薔薇溪谷的目前售價推算，該項目高層項目回款預(yù)計6.6億元，商業(yè)部分回款0.59億元，不含車庫和此前已售未回款部分，僅高層和商業(yè)部分銷售回款已達7.2億元左右，現(xiàn)金流依然能夠覆蓋信托計劃的本金，為何東興883號仍然逾期？

超20只信托產(chǎn)品展期

國通信托在房地產(chǎn)踩的雷不止上述三家。近日，據(jù)媒體報道，國通信托另外兩個產(chǎn)品“東興909號”及“東興653號”出現(xiàn)無法正常兌付情況，截至今年9月底，累計存續(xù)規(guī)模約8.25億元。兩個項目投向房企旗下項目。

投資者提供的一份名為“延期項目溝通會”的名單顯示，截至今年5月份，國通信托已經(jīng)出現(xiàn)24家信托產(chǎn)品違約情況，所涉地產(chǎn)項目既有恒大、融創(chuàng)、奧園、陽光城等全國性房企，也有地方房企。

踩雷國通信托的不止個人投資者，還有上市公司。據(jù)悉，杭州零售百貨企業(yè)杭州解百踩雷國通信托兩個信托計劃。

2021年7月和8月，杭州解百分別認購了“東興890號融創(chuàng)1890項目集合資金信托計劃”第六期B類、東興870號信托產(chǎn)品，投資金額均為5000萬元，期限12個月，兩支信托產(chǎn)品均投向地產(chǎn)項目。

不過，今年兩支信托產(chǎn)品先后違約。7月，杭州解百表示東興890信托5000萬元本金已收回，但收益較預(yù)期減少25.34%。目前尚有東興870信托產(chǎn)品未兌付，余額4930.6萬元。該信托計劃到期日調(diào)整至2023年9月2日。

在房企不斷債務(wù)違約的背景下，信托產(chǎn)品違約事件頻發(fā)。2019年-2021年，國通信托在房地產(chǎn)的資產(chǎn)分別為460.4億元、340.3億元、350.2億元，占總信托資產(chǎn)的比例分別為22.26%、19.21%、19.38%。盡管國通信托的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模、占比呈現(xiàn)下降趨勢，但產(chǎn)品違約造成的兌付壓力仍然很大。

近日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺十六條措施支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

《通知》指出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。

上述政策可短期緩解房企償債壓力，減輕信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險壓力。但效果最終如何，還需時間來檢驗。