上周，我們出了一篇。

有沒(méi)有一種感覺(jué)，喊了兩年降負(fù)債，房企的債務(wù)反而惡化了。

越降負(fù)債，感覺(jué)越窮。

(資料圖片僅供參考)

半年間，66家房企手里的現(xiàn)金，少了3506億！

單純看三道紅線，可能還不能徹底摸清房企賬本，那今天就來(lái)一個(gè)“進(jìn)階版”。

貓崽梳理了上市房企的半年報(bào)數(shù)據(jù)，66家房企，賬上還躺著將近2萬(wàn)億的現(xiàn)金（準(zhǔn)確是1.97萬(wàn)億）。

但一年內(nèi)要還的借款有1.62萬(wàn)億，而要給利息的總借款，高達(dá)5.71萬(wàn)億。

看下表，單身美編嘔心瀝血之作！

和2021年末相比，這半年，房企總的計(jì)息借款只是增加了70億，真的借不到錢了

可怕的是，和2021年末相比，這半年66家房企現(xiàn)金，合計(jì)少了3506億！

只增加70億借款，現(xiàn)金減少了3506億。房企是真的在“大瘦身”了……

“三道紅線”沒(méi)有把房企趕盡殺絕，甚至有的暴雷房企，今年上半年的總借款增加了2成。7家房企的短期內(nèi)資金缺口高達(dá)2500億……

一定要看到最后，血壓都要止不住飆升。

金九銀十該不該買房，預(yù)約來(lái)直播間和貓公子直接聊~

下面這張是我們年初統(tǒng)計(jì)，截至去年底，房企有息負(fù)債情況。

當(dāng)時(shí)，計(jì)息總借款超3000億的有2家；2000億的有4家；1000億梯隊(duì)的有11家。

半年過(guò)去之后，有息負(fù)債超過(guò)3000億的，只剩一家保利（恒大沒(méi)數(shù)據(jù)）；

計(jì)息總借款2000億梯隊(duì)的有7家；

計(jì)息總借款1000億梯隊(duì)的有10家，多了一家新面孔“金融街”。

這些負(fù)債高企里面，有些是不用擔(dān)心的，但有些，是想不擔(dān)心都不行。

于是，我們整理了66家房企總借款增減的排行榜單。

比較意外的是，華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、富力地產(chǎn)、佳源國(guó)際等這些債務(wù)已經(jīng)違約或是展期的房企，總借款依舊在增加。

這些房企有息負(fù)債的增加，不是因?yàn)槟玫赝顿Y需要（上半年幾乎沒(méi)有新增購(gòu)買土地），而是原本違約的負(fù)債，滾雪球越滾越大。

總借款減少最多的房企有中梁控股（降24%）、德信（降22%）、融信（降20%）。

降幅超過(guò)1成的房企包括弘陽(yáng)地產(chǎn)、金輝控股、中南、金科、雅居樂(lè)、榮盛、祥生、綠地香港、力高、領(lǐng)地、大唐、正榮地產(chǎn)、港龍中國(guó)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)。

除了華遠(yuǎn)地產(chǎn)和帶有一點(diǎn)點(diǎn)間接國(guó)企背景的綠地香港外，其余貫徹降負(fù)債的，清一色是民營(yíng)房企。

以前借錢最瘋狂的是民營(yíng)房企，現(xiàn)在為了還債要瘋的也是它們。

我們上周出的三道紅線分析里面有講到一個(gè)觀點(diǎn)是：更多的房企踩線，也更多房企掉入“紅檔”和“橙檔”。

房企主要踩線的指標(biāo)是「凈負(fù)債率不超100%」和「現(xiàn)金短債比大于1」，而影響這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)應(yīng)最重要的數(shù)據(jù)是「借了多少錢」和「手里有多少現(xiàn)金」。

看2個(gè)公式就知道了。

要想降低凈負(fù)債率，就要減少總借款、增加資金、增厚凈資產(chǎn)；

凈負(fù)債率的另一層含義是，衡量某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，房企的凈資產(chǎn)規(guī)模是否能覆蓋凈負(fù)債，也就是即便把這資產(chǎn)賣掉，夠不夠償還計(jì)息借款。

所以如果上半年開(kāi)發(fā)商一直在賣資產(chǎn)套現(xiàn)的話，能降低負(fù)債，但凈資產(chǎn)也會(huì)跟著少了，凈負(fù)債率還是沒(méi)太大變化。

而如果要判斷短期（一年內(nèi)）房企的償債壓力，則要看現(xiàn)金短債比。

要想增加現(xiàn)金短債比，就要擁有更多錢，以及盡可能減少短期欠的錢，置換成長(zhǎng)期債務(wù)。

比較神奇的是，我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)一年內(nèi)需償還的債務(wù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，佳源國(guó)際的短期有息債務(wù)較年初暴增了115%，未來(lái)一年需要償還78億，而現(xiàn)金只有67億，缺口11億。

別看數(shù)額不大，有的房企資金掣肘到什么地步？幾千萬(wàn)的利息都很難拿出來(lái)。

除了佳源，一年內(nèi)借款增幅最大的前10家房企還有：路勁、瑞安、建業(yè)、龍湖、富力、泰禾、時(shí)代、中交地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)。

相反，一年內(nèi)借款降幅最大的前10家房企：光明地產(chǎn)、金融街、華夏幸福、港龍中國(guó)、融信、寶龍、朗詩(shī)、力高、首開(kāi)、德信。

看完短期負(fù)債的變化情況，接下來(lái)就來(lái)看看哪些房企的資金缺口較大。

下圖是一年內(nèi)到期債務(wù)和現(xiàn)金排名前20的房企。

不同的是，富力、陽(yáng)光城、泰禾、藍(lán)光發(fā)展、金科、正榮、榮盛這7家房企上榜短期借款前20的名單，卻沒(méi)能上榜房企持有現(xiàn)金排名前20。

這也意味著，這7家房企，短期內(nèi)面臨著不小的償債壓力。

簡(jiǎn)單計(jì)算，這7家房企短期的現(xiàn)金缺口壓力會(huì)發(fā)現(xiàn)：

富力短債規(guī)模827億，現(xiàn)金153億，缺口：674億。

陽(yáng)光城短債規(guī)模562億，現(xiàn)金133億，缺口：429億。

泰禾短債規(guī)模501億，現(xiàn)金18億，缺口：483億。（這是最讓我震驚的，泰禾只有18億的現(xiàn)金，卻滾雪球欠了500億的短債）

藍(lán)光發(fā)展短債規(guī)模466億，現(xiàn)金45億，缺口：511億。

金科短債規(guī)模361億，現(xiàn)金212億，缺口：149億。

正榮短債規(guī)模326億，現(xiàn)金142億，缺口：184億。

榮盛短債規(guī)模292億，現(xiàn)金149億，缺口：143億。

光是這7家流動(dòng)性危機(jī)的房企，短期內(nèi)現(xiàn)金缺口合計(jì)超過(guò)2500億。

誰(shuí)來(lái)為此買單？

關(guān)注貓崽，買房不踩坑~

對(duì)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和投資迷茫嗎？那就進(jìn)群來(lái)聊聊