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中金發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，維持恒隆地產(chǎn)(00101)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，考慮到開(kāi)發(fā)物業(yè)結(jié)算進(jìn)度和利潤(rùn)率調(diào)整，下調(diào)2023/24年盈利預(yù)測(cè)11%/8%至45.2/49.9億港元。為反映盈利預(yù)測(cè)調(diào)整，下調(diào)目標(biāo)價(jià)10%至16.21港元。該行預(yù)計(jì)公司1H23收入同比+2.3%至5423億港元，其中內(nèi)地購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓租金收入增長(zhǎng)為主要驅(qū)動(dòng)力(預(yù)計(jì)內(nèi)地人民幣口徑收入同比增長(zhǎng)15%-20%)。該行預(yù)計(jì)股東應(yīng)占基本溢利同比+3%至2284億港元，與市場(chǎng)預(yù)期基本一致，預(yù)計(jì)中期DPS與往年持平于0.18港元，對(duì)應(yīng)股息率1.5%。

中金主要觀點(diǎn)如下：

內(nèi)地商場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)良好，料人民幣口徑租金較2021年增長(zhǎng)15%-20%。

1-5月在疫情防控措施優(yōu)化的帶動(dòng)下，公司商場(chǎng)客流恢復(fù)明顯、該行估計(jì)已超2021年同期水平。據(jù)該行4月對(duì)上海兩項(xiàng)目及無(wú)錫項(xiàng)目的調(diào)研(前述項(xiàng)目去年貢獻(xiàn)公司內(nèi)地商場(chǎng)租金的68%)，該行估計(jì)公司一季度零售額同比增約15%。該行認(rèn)為當(dāng)前高端消費(fèi)外流對(duì)公司影響較可控，主要考慮到疫情以來(lái)境內(nèi)外奢侈品價(jià)差明顯縮小、奢侈品牌對(duì)代購(gòu)加強(qiáng)管控、商場(chǎng)優(yōu)化服務(wù)、提升會(huì)員粘性的舉措初見(jiàn)成效?？紤]到去年疫情下公司商場(chǎng)租售比波動(dòng)較大，該行將2021年作為今年零售額和租金預(yù)測(cè)基準(zhǔn)。該行預(yù)計(jì)1H23零售額較1H21將實(shí)現(xiàn)15-20%的增長(zhǎng)、其中一二季度增長(zhǎng)趨勢(shì)基本一致，人民幣口徑租金增幅應(yīng)與之相若(1H22與1H21商場(chǎng)租金大體持平)。但該行估計(jì)人民幣換算為港元時(shí)該增速會(huì)有約7ppt折損。

料中國(guó)香港物業(yè)組合收入同比大體持平，零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)優(yōu)于寫(xiě)字樓。

根據(jù)CBRE的統(tǒng)計(jì)，伴隨通關(guān)后內(nèi)地游客數(shù)量的增長(zhǎng)，今年一季度中國(guó)香港零售業(yè)加速反彈，高街商鋪空置率環(huán)比下降1.5ppt至13.9%，整體零售業(yè)租金環(huán)比持平;寫(xiě)字樓市場(chǎng)亦初現(xiàn)改善，一季度空置率環(huán)比下降0.2ppt至15.1%(但港島仍相對(duì)承壓)，租金環(huán)比下降1.5%?？紤]到恒隆在港物業(yè)區(qū)位良好(分布在中環(huán)、銅鑼灣等地段)、且寫(xiě)字樓去年已給予租戶一定租金減免，該行預(yù)計(jì)上半年其中國(guó)香港物業(yè)組合出租率和租金收入同比大體持平。

中期平均融資成本和凈負(fù)債率或邊際上行，但財(cái)務(wù)壓力可控。

考慮到截至去年底公司34%的有息負(fù)債為港元浮動(dòng)利息借貸，該行認(rèn)為中國(guó)香港加息或推動(dòng)今年中期平均融資成本相較去年底的3.5%有所上升。另一方面，考慮到上半年公司分派去年末期股息(合計(jì)27億港元)，并有持續(xù)的資本開(kāi)支，該行預(yù)計(jì)公司中期凈負(fù)債率或較去年底略有提升，但現(xiàn)金流壓力仍可控。

風(fēng)險(xiǎn)提示：高端消費(fèi)外流超預(yù)期;開(kāi)發(fā)物業(yè)結(jié)算進(jìn)度或利潤(rùn)率差于預(yù)期。