事件：8 月28 日招商蛇口發(fā)布2023 年半年報(bào)，上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入514.42億元，同比下降10.63%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤21.53 億元，同比增加14.09%；基本每股收益0.22 元/股，同比上升37.50%。

歸母凈利穩(wěn)健增長

2023 年上半年公司營收同比減少10.63%，歸母凈利潤同比增加14.09%，歸母凈利率4.19%。公司營收下滑主要原因是2023 年上半年公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少。歸母凈利潤逆勢增長主要原因?yàn)椋?）公司在結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中的權(quán)益占比增加，少數(shù)股東損益在凈利潤中的占比下降；2）公司非經(jīng)常性損益增加。

【資料圖】

銷售排名躋身前五

公司2023 上半年公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積683.96 萬平方米，同比增加40.30%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1664.36 億元，同比增加40.07%。公司銷售表現(xiàn)亮眼，上半年全口徑銷售金額居行業(yè)第五，排名進(jìn)一步提升。

多元業(yè)務(wù)持續(xù)成長

2023 上半年公司資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)收入27.39 億元，同比增長40.44%，集中商業(yè)、寫字樓等業(yè)態(tài)在營規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大.上半年公司城市服務(wù)業(yè)務(wù)收入70.75 億元，同比增長19.27%。公司多元業(yè)務(wù)持續(xù)成長，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

拿地聚焦核心城市

2023 年上半年公司累計(jì)獲取25 宗地塊，新增土儲計(jì)容建面238 萬平方米，權(quán)益地價(jià)345 億元；新增土儲聚焦重點(diǎn)城市，“強(qiáng)心30 城”投資金額占比100%，其中“核心6+10 城”投資金額占比98%，土儲質(zhì)量進(jìn)一步提升。公司6 月已完成對南油集團(tuán)24%股權(quán)和前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)的購買，經(jīng)過此次重組，公司前海片區(qū)土儲進(jìn)一步增厚。

財(cái)務(wù)狀況保持穩(wěn)健

截至上半年末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.86%，凈負(fù)債率47.01%，現(xiàn)金短債比為1.09，三道紅線保持綠檔。2023 年上半年公司新增138 億債券注冊及74.9 億公開市場融資，綜合資金成本3.65%，融資成本優(yōu)勢明顯。

盈利預(yù)測、估值與評級

我們預(yù)計(jì)公司2023-25 年收入分別為2083、2371、2724 億元，對應(yīng)增速分別為13.80%、13.83%、14.89%，歸母凈利潤分別為57.84、87.55、117.36 億元，EPS 分別為0.69、1.05、1.41 元，三年CAGR 為40.14%。鑒于公司融資實(shí)力及銷售優(yōu)于行業(yè)，參照可比公司估值，我們給予公司25 年13 倍PE，目標(biāo)價(jià)18.33元，維持“買入”評級。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 市場恢復(fù)不及預(yù)期，土地出讓規(guī)則變化，竣工交付節(jié)奏不預(yù)期。