上個世紀(jì)80年代，李嘉誠的長實(shí)集團(tuán)推出“四大私人屋邨”計劃，這是一個涉及超4萬套住宅、投資接近200億港元的宏大藍(lán)圖，在香港歷史上頗為罕見。

(資料圖片僅供參考)

四個屋邨分別是位于藍(lán)田地鐵站的匯景花園、茶果嶺的麗港城、鴨脷洲的海怡半島，以及元朗天水圍的嘉湖山莊。它們的共同點(diǎn)是：地段偏、地價低、不被同行看好。更重要的是，當(dāng)時正值香港房地產(chǎn)低潮期。

李嘉誠賭對了時代，他逢低抄底，靠著4個屋邨大賺近200億?？梢哉f，“四大私人屋邨”是李嘉誠帝國的一個重要跳板。

這四個項目中最南面的鴨脷洲項目是李嘉誠神級操作的代表。1985年和記黃埔先是以當(dāng)時股價的85折收購了香港電燈公司，再利用香港電燈控股方的身份推動將鴨脷洲的發(fā)電廠的發(fā)電機(jī)組搬遷至南丫島，最終在地皮上建造大型私人屋苑海怡半島，供應(yīng)房屋近1萬套。

在此之前，鴨脷洲僅有三個政府興建的公共村屋。1991年，海怡半島1期落成，整個項目共4期，環(huán)繞鴨脷洲西北角。從此之后，鴨脷洲的開發(fā)加速，逐步成為世界上人口密度第二高的島嶼（2011年數(shù)據(jù)）。

鴨脷洲人口密度如此之高，本不是香港傳統(tǒng)的豪宅區(qū)。直到2017年2月，也就是26年之后，龍光地產(chǎn)和合景泰富聯(lián)手以168億港元的高價拍得鴨脷洲南面的利南道臨海地塊，創(chuàng)下當(dāng)時全港地價紀(jì)錄，每英尺（約0.09平方米）樓面價約3.3萬港幣。

中資開發(fā)商的闖入讓鴨脷洲的居民大為興奮，當(dāng)時有一名1995年就入住海怡半島的居民向媒體表示：“好貴，一定會起豪宅！”

2022年11月，龍光地產(chǎn)和合景泰富公布案盤名“凱玥（ THE CORNICHE）”，套均過億，妥妥的豪宅價。

鴨脷洲凱玥樓盤 （來源：中原地產(chǎn)）

不巧的是，兩家開發(fā)商在開盤的前后分別爆雷，被寄予厚望的豪宅項目被鴨脷洲“地主”長實(shí)看中，長江實(shí)業(yè)向項目融資的銀團(tuán)方提出收購多數(shù)權(quán)益，銀團(tuán)的牽頭方是匯豐銀行。如此，李嘉誠在鴨脷洲的北、西、南部拼圖有望被連成一線。

長實(shí)遭遇“激烈”反抗

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》從龍光地產(chǎn)和合景泰富的內(nèi)部人士處確認(rèn)了匯豐銀行和長實(shí)集團(tuán)接觸一事。又通過電話及電郵的方式分別聯(lián)系了長實(shí)集團(tuán)和匯豐銀行，截至發(fā)稿，兩家公司均未有回應(yīng)。

根據(jù)公開資料，2017年龍光地產(chǎn)和合景泰富拿地之后，就向“匯豐+渣打+工銀亞洲”銀團(tuán)貸款了102億港元，這筆貸款由龍光和合景泰富出資各50%的合資公司—麒灣（香港）投資有限公司籌集，分為67.2億港元定期貸款以及38.55億港元循環(huán)信貸。

接近合景泰富的人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露，這筆貸款是19年開始發(fā)放的，共5年期，到期時間是2024年。

按照龍光地產(chǎn)和合景泰富的口徑，這兩家公司至今為止均按期償還“凱玥”的銀行貸款。龍光早在2022年8月就已經(jīng)官宣爆雷，引起銀團(tuán)擔(dān)憂的也許是另一個開發(fā)方合景泰富1個月前的連環(huán)爆雷。

今年5月14日，合景泰富突然公布，根據(jù)2024年1月到期的一份票據(jù)的條款，合景泰富沒有在強(qiáng)制贖回日期按期支付該部分的本金，再一次構(gòu)成違約事件。同時，合景泰富也沒有在強(qiáng)制贖回日期后的30天寬限期內(nèi)支付有關(guān)的利息。因此，公司已經(jīng)觸發(fā)了若干（很多）長期銀行貸款及其從其他金融機(jī)構(gòu)貸款的交叉違約。

兩家民企都有償債風(fēng)險的情況下，債權(quán)方面臨兩種抉擇，要么相信開發(fā)商順利銷售樓盤回款償債，要么選擇提前套現(xiàn)離場。匯豐選擇了后者。

這筆還在商談的超百億債權(quán)交易很快遭遇到開發(fā)商的“激烈”反抗。

“匯豐與長實(shí)接觸一旦產(chǎn)生效應(yīng)，其作為中外投資家標(biāo)桿，一系列中外資銀行很可能效仿出售債權(quán)，像龍光、合景債務(wù)重組計劃內(nèi)一系列數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)與上百名債權(quán)人的利益將直接受損?！币幻咏埞夂秃暇疤└坏南⑷耸糠Q。

行人走過匯豐銀行香港總部

2023年5月，合景泰富發(fā)布公告稱，將啟動債務(wù)重組及資產(chǎn)出售，并已成立小組進(jìn)行重組談判。6月11日有消息稱，龍光的債權(quán)人正與龍光進(jìn)行債務(wù)談判，后者考慮在重組方案中再增加約15個項目作為支付重組項目的資金。

據(jù)一名龍光地產(chǎn)消息人士透露，“凱玥”就是15個增信項目之一。如果項目債權(quán)易主，或給談判帶來重大不確定性。

“匯豐想賣給誰，沒有人能阻止，龍光和合景泰富想做增信，必須得匯豐同意，如果長實(shí)接手，就得長實(shí)同意?！币患野購?qiáng)上市房企香港公司的高層對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹。

這名高層還說：“對龍光和合景泰富來說，最糟糕的情況就是在他們還不了錢的時候，債權(quán)人把抵押物收走，再正常開發(fā)出售，有余額再還給龍光和合景泰富，因?yàn)?02億的債權(quán)全部還清了才能到下一順位?！?/p>

“如果長實(shí)接手，對龍光和合景泰富最大的風(fēng)險就是虧掉買地的自有資金（約66億港元）”一家千億房企的副總裁對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

按照他的分析，既然匯豐成為了銀團(tuán)的牽頭人，說明其已經(jīng)和其他銀行達(dá)成一致意見；如果龍光、合景到期沒法按時歸還本息，該項目就要進(jìn)行重組，長實(shí)有可能就成為項目的大股東。

現(xiàn)在離2024年的還款期限僅1年，長實(shí)“賭”的時間并不長。

道德討論

這筆債權(quán)交易在網(wǎng)絡(luò)間引發(fā)眾多討論，人們的關(guān)注點(diǎn)仍然是李嘉誠的商業(yè)敏感。

過去多年，長實(shí)集團(tuán)逐步從內(nèi)地撤資，引發(fā)官媒“別讓李嘉誠跑了”的呼喊。

而近些年，長實(shí)又有回歸跡象，陸續(xù)在上海、廣州等地收購了多個住宅項目和商業(yè)物業(yè)，總價值超過100億元人民幣。長實(shí)還將觸角伸向了爆雷房企的資產(chǎn)，去年曾有傳聞長實(shí)欲以7折的價格收購香港恒大中心大樓。

有業(yè)內(nèi)評論李嘉誠是“趁虛而入”，商業(yè)操作上無可厚非，但有悖商業(yè)倫理，真的如此嗎？

上述兩名內(nèi)地房企的高管對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表達(dá)了不同看法。

“現(xiàn)在爆雷房企不少，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)是很常見的，先變現(xiàn)再說，是很正常的商業(yè)行為?！鄙鲜霭購?qiáng)上市房企香港公司的高層說。

“持這類說法的人，多是不了解香港。在香港，買賣債權(quán)很平常的事情。我原來就經(jīng)歷過。市場化的精髓就是所有商品都可買賣，價格由市場決定。”上述千億房企的副總裁對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

這名副總裁介紹，“凱玥”能不能作為增信取決于它還有沒有凈值，凈值由評估的資產(chǎn)價值減去全部負(fù)債所得。按照300億貨值和銀團(tuán)102億貸款計算，它的凈值約198億。

一名香港銀行的員工對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析，在爆雷前提下，“凱玥”的債權(quán)出讓的難度本就不低，很有可能打折出售。

上述接近龍光和合景泰富的消息人士稱，匯豐本無意對外出讓債權(quán)，是長實(shí)集團(tuán)主動接觸。上述房企副總裁介紹：“匯豐和長實(shí)的關(guān)系一直不錯。”

匯豐和長實(shí)確實(shí)是多年來的商場戰(zhàn)友，當(dāng)年李嘉誠收購香港電燈公司拿下鴨脷洲，就是匯豐給運(yùn)送了“彈藥”，收購加拿大的赫斯基能源同樣也是在匯豐的支持下完成的。

“水土不服”

被龍光和合景泰富寄予厚望的“凱玥”，銷售情況不能說很好。今年1月開盤，至今銷售3套，分別位于3座的23樓、10樓和9樓。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》了解到，鴨脷洲目前沒有其他的大型樓盤在售，僅附近的黃竹坑地鐵上蓋項目，凱玥的競品其實(shí)不多。

“銷售速度算是比較慢，因?yàn)檫@兩家開發(fā)商在上半年都爆出了財務(wù)情況有些問題，所以中介和準(zhǔn)買家都有些考慮。”美聯(lián)地產(chǎn)住宅部香港區(qū)董事Ada對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露。

“凱玥的主要問題是水土不服?！敝性禺a(chǎn)華南區(qū)一名高層說。

他介紹，開發(fā)商對市場不了解，主要問題是：高價拿地，但是地塊位置不成熟，周邊配套不足；因?yàn)槌杀靖?，定價也偏高，缺乏競爭力；啟動渠道，但是中介擔(dān)心收不到傭金，推廣力度明顯不足。

“也有大環(huán)境的原因，現(xiàn)時的香港地產(chǎn)市場是真的不容易?！币幻愀郾镜貭I銷總感嘆。

美聯(lián)地產(chǎn)報告顯示，通關(guān)近半年，香港的經(jīng)濟(jì)活動逐漸恢復(fù)，樓市氣氛一度大幅回暖，但近期市場憂慮美國加息，二手住宅的房價和成交量有所回軟。

在凱玥銷售疲軟之前，開發(fā)商還有建設(shè)周期長的壓力。從2017年拿地計算，到開盤花了6年的時間，全現(xiàn)房銷售。上述香港營銷總介紹，香港豪宅多是現(xiàn)房銷售，因?yàn)楹勒蛻舸蠖嗍亲杂?，以及篤信風(fēng)水，他們多喜好在現(xiàn)樓出來后親身視察。

“香港的建設(shè)法規(guī)比較嚴(yán)格，要審批的流程比較漫長，比較復(fù)雜，特別是在內(nèi)地的發(fā)展商，對于香港一些流程和法規(guī)不一定很熟，所以可能花的時間會比這個香港的發(fā)展商要稍微再長一點(diǎn)。”中原地產(chǎn)華南區(qū)一名高層說。

“許多內(nèi)地開發(fā)商到香港水土不服，很多規(guī)則都沒有搞清楚。這個項目，有可能長實(shí)接手后，才能使龍光和合景的損失最小?！鄙鲜龇科蟾笨偛谜f。這名副總裁進(jìn)一步表示：“如果長實(shí)接手匯豐的債權(quán)沒有改變原來的融資條件，那龍光和合景就不用說什么了。如果龍光、合景夠聰明，第一，就是把項目做好，按時歸還本息，然后什么事情都不會發(fā)生；如果不能按時歸還本息，長實(shí)有權(quán)要求將債權(quán)變成股權(quán)，大家好好談一個雙贏條件，這才是正路。”