南海邊，深圳灣，春潮奔流，畫圖難足。

黃浦灘，大上海，十里洋場，百年風(fēng)華。

前兩篇文章，晴空云鶴主要寫“深圳統(tǒng)租”，對居住著深圳76%的常住人口（超過1000萬人）的城中村，國企開始進(jìn)行規(guī)?；⑵焚|(zhì)化的統(tǒng)租改造，開啟了“統(tǒng)租時(shí)代”的歷史大幕。

(資料圖)

本文則重點(diǎn)說說“上海統(tǒng)建”（注：這個(gè)說法是晴空云鶴自己提的，為了跟“深圳統(tǒng)租”對應(yīng)），政府主導(dǎo)、國企實(shí)施，對中心城區(qū)的“老破小”舊住房進(jìn)行成片成套改建和原址拆除原建，開創(chuàng)了“原址拆除重建”的時(shí)代新篇。

一、上海舊住房城市更新加速，“老破小”成套改建或原址重建政策今年實(shí)施

2021年9月1日，《上海市城市更新條例》正式實(shí)施。

2021年，上海市實(shí)施舊住房更新改造1210萬平方米，對現(xiàn)有多層住宅加裝電梯完成簽約6073臺、完工1579臺。

2022年，上海市實(shí)施舊住房更新改造1295萬平方米，完成剩余二級舊里以下房屋改造20萬平方米；對現(xiàn)有多層住宅加裝電梯2303臺。

與此同時(shí)，晴空云鶴還專門查閱了上海新房的成交數(shù)據(jù)，2021年、2022年上海市新建商品住房成交面積分別為1059萬平方米、1561萬平方米。

通過對比，沒想到上海市的老舊住宅改造面積與新建住房的成交面積大體相近，可見，上海市城市更新的力度真的很大，很不一般。

2023年1月29日，上海市政府發(fā)布的《上海市提信心擴(kuò)需求穩(wěn)增長促發(fā)展行動(dòng)方案》指出，要用10年的時(shí)間，全面提速“兩舊一村”改造，到2025年，全面完成中心城區(qū)近40萬平方米的零星二級舊里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隱患的“小梁薄板”的房屋改造。

2023年2月6日，《上海市舊住房成套改造和拆除重建實(shí)施管理辦法（試行）》正式發(fā)布。這個(gè)文件的內(nèi)容更值得關(guān)注，因?yàn)樯虾Ｊ忻鞔_提出對老破小在原址進(jìn)行成套改建或拆除重建了，這是一個(gè)更大的突破性政策，可謂大破大立、破陳出新，迥異于全國各地都在做的翻新一下外立面、改造一下管線、加裝一下電梯等小修小補(bǔ)式的老舊小區(qū)改造。

因政策文件用語行文講究規(guī)范，為了便于讀者朋友容易理解，晴空云鶴提煉成相對通俗的大白話，上海市舊住房（民間俗稱“老破小”），存在建筑結(jié)構(gòu)差（比如預(yù)制板、磚木混合結(jié)構(gòu)）、功能不全（比如沒有獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間）等問題，如果需要保留的，就成套改建；如果年久失修、存在安全隱患、修了也沒有什么價(jià)值的老破小，那就直接拆了并原址重建。

文件指出，不論是成套改建還是原址重建的，都要簽訂協(xié)議，簽約比例達(dá)到95%以上，協(xié)議才生效，才能辦理后面的土地、規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)。老破小更新項(xiàng)目，可以適當(dāng)增加建筑容量（注：適當(dāng)允許多建一點(diǎn)面積），甚至還可以適當(dāng)擴(kuò)大用地（將零星小地塊并宗），可見，這個(gè)政策還是比較切合實(shí)際的。

二、大上海如何改造“老破小”，原址改建拆除重建代表性案例

（一）靜安區(qū)彭浦新村：上海市最大規(guī)?；脑觳鸪亟?xiàng)目

靜安區(qū)彭浦新村，位于上海中環(huán)、南北高架附近，該片區(qū)集中了大量始建于1950年代、房齡高達(dá)60多年的多層老公房。

2005年開始，彭浦新村啟動(dòng)非成套舊住房改造，先后完成彭五小區(qū)、彭七小區(qū)、彭三小區(qū)等非成套舊住房改造工程，累計(jì)改造房屋102幢，改造面積超18.02萬平方米，受益居民4907戶。

其中，彭一小區(qū)是當(dāng)前上海市非成套拆除重建改造的老破小項(xiàng)目中，建筑體量最大、居民戶數(shù)最多、情況最復(fù)雜、改造難度最高的，共涉及房型282種，居民2110戶。

2020年10月啟動(dòng)居民簽約，12月底簽約比例高達(dá)99%，將新建17棟8-19層的住宅小區(qū)（帶陽臺、獨(dú)立廚衛(wèi)，含2層地下車庫，還有商業(yè)、養(yǎng)老、文體休閑服務(wù)等空間），這里將建成上海最大的原拆原建小區(qū)。

（二）楊浦區(qū)鳳南一村：楊浦區(qū)最大規(guī)模的舊房拆除重建項(xiàng)目

楊浦區(qū)鳳南一村，位于上?？亟贰?nèi)環(huán)高架附近，也是建成于1950年代，是典型的不成套老舊小區(qū)，房屋種類錯(cuò)綜復(fù)雜，基本上都是三至五層的磚木混合結(jié)構(gòu)，共有117種房型，居住面積最小6.6平米、產(chǎn)權(quán)面積最大92.56平米，涉及35棟、1791戶居民。

2023年3月29日，鳳南一村舊住房拆除重建項(xiàng)目第一輪書面征詢正式啟動(dòng)。6月21日，征詢同意率達(dá)到了100%，最終規(guī)劃建成8幢高層電梯住宅。

（三）其他拆除重建項(xiàng)目

除了上述代表性項(xiàng)目外，上海市中心城區(qū)當(dāng)前正在實(shí)施的舊房子成套改造拆除重建項(xiàng)目還有黃浦區(qū)保屯路211弄（注：黃浦區(qū)首個(gè)落實(shí)“兩舊一村”實(shí)施意見后的“小梁薄板”房屋拆除重建項(xiàng)目）、靜安區(qū)蕃瓜弄小區(qū)、靜安區(qū)談家橋等老小區(qū)。

這些老舊小區(qū)，大多都是房齡高達(dá)五六十年的非成套舊住房，大多沒有獨(dú)用的廚房、衛(wèi)生間，功能不全，小梁薄板，結(jié)構(gòu)落后，歷經(jīng)歲月變遷，年久失修，管線老化、屋頂漏水、地面積水等問題頻出，且都沒有什么修繕保留價(jià)值，所以都采取原址拆除重建的方式，都是由政府主導(dǎo)、國企實(shí)施的保障性住房。

三、上?！袄掀菩　痹凡鸪亟ǎ瑢ξ錆h市老舊小區(qū)改造的啟示和思考

大上海中心城區(qū)，鱗次櫛比的高樓大廈與低矮破舊的老房子高下相形、同框?qū)υ?，給人以強(qiáng)烈的時(shí)空跨越感。

上海市政府計(jì)劃用10年時(shí)間，分三步走，到2032年全面完成“兩舊一村”改造任務(wù)（即零星舊改、小梁薄板等舊住房成套改造和城中村改造）。

同樣冠名的大武漢，作為歷史文化名城，作為近現(xiàn)代工業(yè)重鎮(zhèn)，武漢中心城區(qū)也有不少“老破小”老舊住房的集中區(qū)，同樣面臨著城市更新、老舊房屋規(guī)?；脑斓臍v史性課題。

對此，晴空云鶴提出如下建議：

1、統(tǒng)一規(guī)劃，分類改造。通常一提到城市老建筑，很多人習(xí)慣性地認(rèn)為要修舊如舊，留住城市記憶，延續(xù)歷史文脈。這種說法，不能說它錯(cuò)，但也不全對。因?yàn)榱霾煌?，這些人通常是站在旁觀者、游客的視角來看的，但是，如果站在滿足人民群眾日益增長的對美好生活的追求和需求的立場和角度來看，就應(yīng)該要明確區(qū)分。

武漢一環(huán)內(nèi)很多老舊房屋的房齡基本上都在三四十年以上，甚至高達(dá)五六十年以上，很多屬于典型的非成套舊住房，功能不全，結(jié)構(gòu)存在安全隱患，年久失修，房屋全面老化，也有必要采取原址拆除重建的方式，如果只是簡單地刷新外立面、更換管網(wǎng)等，其實(shí)也是治標(biāo)不治本。正因?yàn)槿绱?，所以一些人并不愿意自己去住，反而去反對別人拆，己所不欲，反施于人，實(shí)在可笑！

晴空云鶴建議，要統(tǒng)一規(guī)劃，對建筑形態(tài)、空間尺度、立面風(fēng)格、建筑材質(zhì)等可以統(tǒng)一進(jìn)行原則性、指導(dǎo)性的要求。與此同時(shí)，對摸清情況，分類對待，提出不同的改造改建或重建方案，比如，哪些是有保留價(jià)值的？哪些是沒有保留價(jià)值的？哪些是用來給人看（比如旅游、參觀、經(jīng)營等用途）的？哪些是用來給誰?。ň幼。┑模磕男┖线m修繕改造？哪些適宜拆除重建？

2、統(tǒng)籌安排，分區(qū)實(shí)施。武漢中心城區(qū)的“老破小”老舊住房，主要集中分布在以糧道街、曇華林、司門口為代表的武昌古城和以漢口歷史風(fēng)貌區(qū)為代表的漢口一環(huán)內(nèi)區(qū)域。

借鑒上海市“市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主、政企合作”方式和做法，通過政府主導(dǎo)、國企實(shí)施，統(tǒng)籌安排，明確分工，分區(qū)實(shí)施，各有側(cè)重，輕重緩急，穩(wěn)步推進(jìn)。

3、“上海統(tǒng)建”的方式，將“老破小”原址拆除重建，居民可以不花一分錢就能在原址住上重新建好的新房，看上去很美好。但是上海模式實(shí)施起來難度不小，尤其是在全國大城市推廣的話，難度更大。核心的問題在于，絕大多數(shù)城市的地方財(cái)力都無法跟上海市相比，只對一部分“老破小”拆除重建尚且可行，但是一旦規(guī)模大了，實(shí)在是有些心有余而力不足。

所以，只有兼顧社會(huì)公益性和一定市場經(jīng)濟(jì)性的做法，才是更切實(shí)可行的務(wù)實(shí)做法。

具體怎么做呢？

限于篇幅，晴空云鶴的下一篇文章《深圳統(tǒng)租+武漢統(tǒng)購+上海統(tǒng)建組合拳，破解舊城更新老破小難題》，將提出自己進(jìn)一步的相關(guān)思考，敬請繼續(xù)關(guān)注。