潮新聞客戶端 記者 蔣敏華 黃磊 藍(lán)鋆滋

最近一段時(shí)間，杭州樓市唱衰之聲甚囂塵上。

面對(duì)紛繁蕪雜的市場(chǎng)信息，一方面我們需要合理過濾，不能人云亦云，不能被中介的一張成交截圖帶偏節(jié)奏；另一方面，房?jī)r(jià)回落、二手房難賣，對(duì)于當(dāng)下的杭州樓市而言，也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

(資料圖片)

圖源：視覺中國(guó)

從全國(guó)來看，當(dāng)前樓市所處的大環(huán)境比2008年和2011年都要嚴(yán)峻。曾一度走出過“獨(dú)立行情”的杭州樓市，也逃不過房地產(chǎn)周期，房?jī)r(jià)沖高回落也是必然。只有理解了這一點(diǎn)，才能更理性地看待當(dāng)前杭州樓市的現(xiàn)狀。

相比最高成交價(jià)，不少板塊的房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)了大幅回落，尤其是前期漲幅較大的熱門板塊和市場(chǎng)預(yù)期較高的次新小區(qū)，與高點(diǎn)相比，跌30%的也不在少數(shù)。但如果拉長(zhǎng)時(shí)間周期來看，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，杭州不少小區(qū)的房?jī)r(jià)仍然遠(yuǎn)高于2016年，目前的下跌只是合理的價(jià)格回調(diào)、均值回歸而已。

潮生活美好人居研究院遴選了76個(gè)成交活躍的小區(qū)，既有翠苑、朝暉這樣的老小區(qū)，也有之江、申花、濱江這樣的次新小區(qū)。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，相比2016年1-5月的成交均價(jià)，這76個(gè)小區(qū)今年同期成交均價(jià)平均漲幅竟然高達(dá)121.8%。

制圖：藍(lán)鋆滋

眾所周知，2016年上半年是杭州房?jī)r(jià)上一輪大漲的起點(diǎn)時(shí)間。也就是說，盡管去年以來杭州房?jī)r(jià)沖高回落，但是相比上一輪大漲之前，房?jī)r(jià)仍然普遍翻倍。其中漲幅居前三的分別是金都西華庭、金帝海珀和橄欖樹花園，7年來分別漲了202%、199%和196%。

這7年，杭州的GDP從2016年的11050.49億元增長(zhǎng)到2022年的18753億元，上升了約70%。相比之下，這7年很多小區(qū)的二手房?jī)r(jià)漲幅跑贏了GDP的增幅。

與其他城市相比，本輪杭州樓市繁榮周期要持久得多，二手房?jī)r(jià)格在2021上半年沖到頂峰，整個(gè)上漲周期持續(xù)了5年之久。沒有只漲不跌的市場(chǎng)，杭州樓市也逃不過周期，這兩年二手房?jī)r(jià)的下跌也就成為必然。

在這個(gè)周期里，購(gòu)房者有盈有虧。除了在2021-2022年期間高位接盤的購(gòu)房者之外，大多數(shù)購(gòu)房者只是賬面收益減少。

制圖：藍(lán)鋆滋

再來說說二手房成交量。二手房成交量是樓市的晴雨表，從中可以判斷出很多市場(chǎng)趨勢(shì)。今年3月，杭州二手房成交量一度站上1萬套大關(guān)，然而4月以來跌回到7000多套，本月預(yù)計(jì)5000套左右。按季度來看，今年一季度和二季度二手房成交量都在2萬套左右，遠(yuǎn)高于2021年下半年和2022年，和2018年、2019年的整體水平差不多，可以說，在成交量上已經(jīng)有所回暖。這也說明，只要擠掉二手房?jī)r(jià)虛高的泡沫，價(jià)格回落到合理區(qū)間，就能促成成交。

沒有只漲不跌的市場(chǎng)，也沒有只跌不漲的市場(chǎng)。和2016年相比，杭州的城市基建配套已不可同日而語(yǔ)，地鐵已然成網(wǎng)，人口也已大幅增長(zhǎng)，無論剛性需求還是改善需求都比較旺盛，這是杭州樓市的堅(jiān)實(shí)支撐。

經(jīng)過兩三年的下跌，將二手房?jī)r(jià)的水分?jǐn)D掉，清除掉泡沫，也是為下一次的回升蓄勢(shì)，樓市才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。如果堅(jiān)信中國(guó)經(jīng)濟(jì)可以成功爬坡過坎，堅(jiān)信杭州城市還有巨大發(fā)展?jié)摿?，那么就必要?duì)二手房市場(chǎng)過度悲觀。

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