(相關(guān)資料圖)

目前，在商品房交易領(lǐng)域開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主的糾紛愈演愈烈，一方面是因?yàn)樾I(yè)主法律意識(shí)不斷加強(qiáng)，法律武器也逐漸充足（政府不斷出臺(tái)有關(guān)司法解釋、地方法規(guī)和辦法）；另一方面則是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目歷時(shí)較長(zhǎng)，需要的資金量大、融資渠道又非常單一（主要依靠銀行****），受市場(chǎng)因素、自然條件的影響非常大，這一切都導(dǎo)致了銷(xiāo)售環(huán)節(jié)在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程中的主導(dǎo)地位，這幾乎是開(kāi)發(fā)商回收資金的唯一途徑，因此，商品房交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)，特別是可能引發(fā)集團(tuán)訴訟和集團(tuán)索賠的法律風(fēng)險(xiǎn)防范就顯得尤為重要。根據(jù)最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件使用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)司法解釋?zhuān)┮约氨救私陙?lái)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的法律顧問(wèn)在處理與小業(yè)主的交房糾紛中的經(jīng)驗(yàn)，在以下列舉了開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)遇到的幾類(lèi)法律風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)對(duì)策：

一、銷(xiāo)售廣告構(gòu)成合同內(nèi)容的法律風(fēng)險(xiǎn)銷(xiāo)售廣告是否當(dāng)然構(gòu)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容的問(wèn)題始終是引發(fā)開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主糾紛的焦點(diǎn)問(wèn)題。絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售策劃時(shí)都會(huì)出于商業(yè)運(yùn)作上的考慮而在銷(xiāo)售廣告中對(duì)樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)及功能進(jìn)行一定程度的夸大，如果所有銷(xiāo)售廣告中的承諾都將成為合同的內(nèi)容，顯然對(duì)開(kāi)發(fā)商是非常不利的。目前，就發(fā)生了多起小業(yè)主以銷(xiāo)售廣告有虛假承諾嫌疑為由向開(kāi)發(fā)商索賠的事宜，在業(yè)界造成一定的影響。根據(jù)司法解釋第三條的規(guī)定，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)上述規(guī)定，商品房銷(xiāo)售廣告作為合同內(nèi)容的前提條件有兩個(gè)：（1）出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定；（2）對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。例如一個(gè)類(lèi)似的銷(xiāo)售廣告引發(fā)的糾紛：開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告承諾所售樓盤(pán)中有露天游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)和籃球場(chǎng)，廣告中對(duì)游泳池的具體說(shuō)明是：“不規(guī)則形狀的兒童嬉水池，孩子鈴兒般的笑聲與燦爛的浪花在這個(gè)寫(xiě)意的空間里盡情碰撞；24小時(shí)恒溫可令您充分感受嬉水的快樂(lè)?！睂?duì)戶外綠地網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)的說(shuō)明更為含混，只是許諾：“給您一方展示矯健身姿的空間?！焙髞?lái)，由于項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)生變更，泳池、籃球場(chǎng)和網(wǎng)球場(chǎng)的許諾無(wú)法如期實(shí)現(xiàn)，小業(yè)主以此為由要求開(kāi)發(fā)商退房和賠償損失。這樣的廣告糾紛顯然在實(shí)踐中大量存在，一般而言，上述說(shuō)明算不上是對(duì)于游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)和通訊設(shè)施的具體的、確定的說(shuō)明，而且開(kāi)發(fā)商也未在銷(xiāo)售廣告上對(duì)上述設(shè)施作出任何具體的承諾。因此，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告中關(guān)于網(wǎng)球場(chǎng)和籃球場(chǎng)的說(shuō)明并不具備司法解釋第三條第（1）個(gè)條件；至于銷(xiāo)售廣告中對(duì)設(shè)施的描述是否對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，即符合司法解釋第三條第（2）個(gè)條件的規(guī)定，在充分舉證的前提下，可以證明任何一個(gè)有理智的正常的買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)貴司的房屋時(shí)均不會(huì)受到上述廣告中對(duì)設(shè)施含糊不清的描述的重大影響而與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，而且開(kāi)發(fā)商的上述廣告也不會(huì)對(duì)房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生重大影響。需要提醒開(kāi)發(fā)商的是，由于上述兩個(gè)條件的主觀性特點(diǎn)，對(duì)于如何判斷“說(shuō)明和允諾具體確定”以及“對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”均沒(méi)有規(guī)定具體的客觀標(biāo)準(zhǔn)。一旦發(fā)生訴訟，如何判斷將在很大程度上取決于法官對(duì)上述規(guī)定的理解，也就是說(shuō)法官在這一點(diǎn)上有很大的自由裁量權(quán)，不排除法院認(rèn)定上述銷(xiāo)售廣告中的說(shuō)明是合同組成部分的可能性。因此，開(kāi)發(fā)商在這一點(diǎn)上應(yīng)注意收集相關(guān)證據(jù)以證明有關(guān)樓盤(pán)的銷(xiāo)售以及定價(jià)并非依賴于上述廣告中的表述；同時(shí)還可通過(guò)取得規(guī)劃變更經(jīng)批準(zhǔn)等證據(jù)來(lái)作為應(yīng)對(duì)小業(yè)主索賠要求的補(bǔ)充措施。二、質(zhì)量缺陷的法律責(zé)任商品房存在質(zhì)量缺陷也是一個(gè)難以回避的問(wèn)題，有些潛在的缺陷往往在驗(yàn)收以及交房時(shí)無(wú)法察覺(jué)，要等到住上一段時(shí)間，小業(yè)主才會(huì)察覺(jué)。這時(shí)候，就會(huì)引發(fā)糾紛，甚至有的小業(yè)主提出退房和高額賠償金的要求。以下的案例就是這樣一種情況：某明星樓盤(pán)因混凝土受凍造成質(zhì)量隱患，導(dǎo)致小業(yè)主入住后發(fā)生大梁出現(xiàn)裂縫的情況，因此而遭遇小業(yè)主的集體索賠，一時(shí)間鬧得滿城風(fēng)雨，開(kāi)發(fā)商也非常緊張。但在仔細(xì)審查權(quán)威部門(mén)的檢測(cè)報(bào)告以及商品房買(mǎi)賣(mài)合同之后，發(fā)現(xiàn)還是有很多理由可以對(duì)抗小業(yè)主的索賠的。實(shí)際上，根據(jù)合同和相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于質(zhì)量缺陷，開(kāi)發(fā)商首先承擔(dān)的是保修責(zé)任，而并非當(dāng)然需要解約?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》第16條約定：“出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)?！薄蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》第三條規(guī)定：“本住房自交付之日起，在住戶正常使用的情況下，本公司免費(fèi)承擔(dān)保修期內(nèi)以下項(xiàng)目的維修責(zé)任，并在承諾期限內(nèi)負(fù)責(zé)維修完畢。”第六條規(guī)定：“經(jīng)省級(jí)以上資格的專(zhuān)業(yè)部門(mén)鑒定，凡屬地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格且無(wú)法修復(fù)的危險(xiǎn)房屋，我公司將予以退房或調(diào)換，因此給住戶造成的經(jīng)濟(jì)損失，將給予適當(dāng)補(bǔ)償?！备鶕?jù)省建筑工程質(zhì)量檢測(cè)中心出具的《檢測(cè)鑒定報(bào)告》，結(jié)論意見(jiàn)是：“經(jīng)檢測(cè)，梁的配筋和[混凝土]強(qiáng)度滿足設(shè)計(jì)要求。梁的裂縫屬[混凝土]收縮造成，不影響結(jié)構(gòu)承載能力。”國(guó)家建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心出具的《檢驗(yàn)報(bào)告》中鑒定結(jié)論是：“由于所檢測(cè)梁混凝土強(qiáng)度、鋼筋配置符合設(shè)計(jì)要求，梁的繞度超過(guò)（GBJ10-89）限值，故其承載力能夠滿足設(shè)計(jì)要求的安全度，梁裂縫不會(huì)影響結(jié)構(gòu)的安全性。”根據(jù)上述兩個(gè)檢測(cè)報(bào)告的結(jié)論，上述梁裂縫問(wèn)題并非屬地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格且無(wú)法修復(fù)的危險(xiǎn)房屋的情形，不符合退房和換房條件。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第33條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。由此可見(jiàn)，根據(jù)合同約定和上述法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)上述質(zhì)量問(wèn)題免費(fèi)為小業(yè)主進(jìn)行及時(shí)維修，若因此給小業(yè)主造成損失，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。不過(guò)在此情況下，小業(yè)主負(fù)有對(duì)其所受損失進(jìn)行舉證的義務(wù)。鑒于通常情況下，小業(yè)主很難對(duì)因此造成的損失進(jìn)行舉證，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的主要還是維修責(zé)任。