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自2021年5月首批公募REITs上市以來，截至目前，已陸續(xù)有28只公募REITs產(chǎn)品完成首發(fā)募集，最新規(guī)模合計(jì)超過900億元，資產(chǎn)類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、高速公路基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房等。

公募REITs的擴(kuò)容步伐還在加快，兩家大型基金公司首次進(jìn)軍市場。

《國際金融報(bào)》記者注意到，今年6月以來，上交所和深交所分別受理了工銀瑞信基金和易方達(dá)基金旗下的REITs產(chǎn)品，兩只REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)分別是高速公路和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

同時，中金公司(行情601995,診股)旗下一只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs也于本月成立。此外，博時、華安、紅土創(chuàng)新、中金基金旗下的4只REITs在今年4月獲批擴(kuò)容。

截至目前，市場上已成立的公募REITs數(shù)量已達(dá)28只，最新規(guī)模超過900億元。

新競爭者加入

深交所于6月14日披露的公告顯示，易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)(行情300832,診股)園REITs的申報(bào)已獲得受理，基金管理人是易方達(dá)基金，原始權(quán)益人為廣州開發(fā)區(qū)控股集團(tuán)有限公司。

根據(jù)基金招募說明書，該REITs的存續(xù)期為50年，基金所投標(biāo)的資產(chǎn)位于廣州科學(xué)城核心區(qū)的核心位置，底層資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施有三處，分別是創(chuàng)新基地、創(chuàng)新大廈園區(qū)、創(chuàng)意大廈園區(qū)，合計(jì)占地面積約27萬平方米。三個底層資產(chǎn)是廣州開發(fā)區(qū)推動創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、構(gòu)筑科技創(chuàng)新體系的主要載體和關(guān)鍵園區(qū)，吸引了電子信息行業(yè)、新材料新能源產(chǎn)業(yè)以及生物醫(yī)藥行業(yè)的企業(yè)入駐。

資料顯示，易方達(dá)是目前公募資產(chǎn)規(guī)模最大的公募基金公司，這不僅是該公司首個公募REITs項(xiàng)目，同時也是廣州市首單產(chǎn)業(yè)園區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)類的基礎(chǔ)設(shè)施頗受公募關(guān)注，在易方達(dá)申報(bào)之前，中金基金旗下的中金湖北科投光谷REIT于6月9日成立，成立規(guī)模超過15億元，底層資產(chǎn)位于武漢市東湖高新(行情600133,診股)區(qū)的光谷軟件園（A1-7、C6、E3棟）和互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目兩處產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)。

截至目前，市場上已成立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs已有9只。其中，華夏基金和國泰君安(行情601211,診股)資管旗下各有兩只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，其余5只REITs分別屬于博時、建信、華安、東吳、中金基金。從規(guī)模來看，位于蘇州的工業(yè)園區(qū)REITs規(guī)模最高，接近35億元，所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs規(guī)模均超過了10億元，園區(qū)位置主要集中在北京、上海、深圳等一線城市，以及杭州、蘇州、武漢、合肥等二線城市。

另一家大型公募工銀瑞信基金也是首次申報(bào)公募REITs項(xiàng)目，根據(jù)上交所披露的公告，工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路REITs已于6月8日申報(bào)并獲得受理。

根據(jù)基金招募說明書，該REITs的存續(xù)期為40年，底層資產(chǎn)為榮烏高速公路（大王店樞紐互通至冀晉界段）。

高速公路REITs也是公募REITs中的熱門產(chǎn)品，除了上述工銀瑞信基金的產(chǎn)品外，市場上已成立的同類REITs共有7只，同時，還有1只已受理通過。這些REITs分別來自浙商證券(行情601878,診股)資管、平安基金、華夏基金、國金基金、中金基金、華泰證券(行情601688,診股)資管旗下。

兩大類最受歡迎

自2021年5月首批公募REITs上市以來，截至目前，已陸續(xù)有28只公募REITs產(chǎn)品完成首發(fā)募集，最新規(guī)模合計(jì)超過900億元，資產(chǎn)類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、高速公路基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房等。

今年以來的REITs擴(kuò)容正在加速。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至6月8日，上交所今年受理了5只公募REITs的發(fā)售申報(bào)以及2只公募REITs的擴(kuò)募申報(bào)；深交所今年受理了1只公募REITs的發(fā)售申報(bào)以及2只公募REITs的擴(kuò)募申報(bào)。4只擴(kuò)募的REITs分別來自博時、華安、紅土創(chuàng)新、中金基金，類型包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流。

從目前成立的公募REITs類型來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高速公路這兩種類型最受公募基金青睞，二者合計(jì)數(shù)量達(dá)到16只，占目前總成立數(shù)量超過一半。

對于公募REITs的加速發(fā)行以及擴(kuò)容，公募排排網(wǎng)產(chǎn)品運(yùn)營經(jīng)理徐圣雄告訴記者，公募REITs的擴(kuò)募將引入較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，使底層資產(chǎn)在不同維度呈現(xiàn)出分散性及多樣性，有利于降低單一資產(chǎn)變動對整體價(jià)值的影響。其次對于某些項(xiàng)目，擴(kuò)張后能夠形成一定的規(guī)模效應(yīng)，可以降低運(yùn)營成本，便于優(yōu)化項(xiàng)目配置，從而提高項(xiàng)目收益水平。

玄甲基金總經(jīng)理林佳義表示，今年投資者避險(xiǎn)情緒濃重，此類產(chǎn)品相對好銷售，疊加經(jīng)濟(jì)下行背景，政府推動基礎(chǔ)建設(shè)投資對沖經(jīng)濟(jì)下行等因素，這會驅(qū)動更多公募發(fā)行此類產(chǎn)品。此外，REITs項(xiàng)目的回報(bào)預(yù)期目前相對偏中性及樂觀。

但由于底層資產(chǎn)的差異較大，REITs產(chǎn)品的表現(xiàn)也有著明顯分化。徐圣雄認(rèn)為，投資者在接觸這類產(chǎn)品時首先要了解項(xiàng)目本身的基本面風(fēng)險(xiǎn)，例如資產(chǎn)層面的營收狀況、產(chǎn)業(yè)方的運(yùn)營能力、宏觀經(jīng)濟(jì)或行業(yè)周期對于項(xiàng)目的影響等。其次是流動性風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前投資者結(jié)構(gòu)較為單一，市場流動性有限，二級市場價(jià)格也會受到流動性的影響。

林佳義還表示，有些REITs項(xiàng)目需要穿透底層資產(chǎn)去評估投入及回報(bào)，如果經(jīng)營不善也可能出現(xiàn)回報(bào)不如預(yù)期的情況。