代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

金九揭幕戰(zhàn)剛剛開(kāi)始，土拍市場(chǎng)也迎來(lái)了自己的“金九大戰(zhàn)”。

(資料圖片僅供參考)

新政后的首次土拍，各家房企殺瘋了！

就在今天，兩宗地塊一共迎來(lái)了超30家房企廝殺圍獵，合計(jì)攬金138.69億元！

其中，海珠區(qū)上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊歷經(jīng)85輪追逐，以封頂128億元總價(jià)，5.2萬(wàn)元/㎡（扣除政府性統(tǒng)籌用房及回遷安置用房）樓面價(jià)送進(jìn)搖號(hào)池，不僅是這是海珠區(qū)今年第二宗成功出讓的涉宅用地，同時(shí)還是廣州土拍歷史上總價(jià)TOP5的地塊，也是海珠區(qū)總價(jià)最貴的地塊！

另外一宗則是位于番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊，以封頂10.79億元成交總價(jià)，22583元/㎡的樓面價(jià)在下午被送進(jìn)了搖號(hào)池。

與世界大觀地塊拍地時(shí)的情景不一樣的是，兩宗地塊在一大早房企們就已“并驅(qū)爭(zhēng)先”。

番禺區(qū)大石街新光快速路西側(cè)地塊出價(jià)界面

海珠區(qū)上涌果樹(shù)公園地塊出價(jià)界面

這已是今年以來(lái)的第10宗搖號(hào)地塊，也是今年番禺區(qū)第6宗搖號(hào)地塊。

不難看出，對(duì)于核心地塊的出讓，各家房企的重視程度非同一般，紛紛使出渾身解數(shù)，都希望其能成為自己的“囊中之物?！?/p>

由此可見(jiàn)，不僅市場(chǎng)分化在加劇，土拍市場(chǎng)的分化也在進(jìn)一步加劇。

對(duì)于今天的土拍，專家點(diǎn)評(píng)如下

【肖文曉】--克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師

今日廣州兩宗涉宅用地出讓雙雙搖號(hào)，再次強(qiáng)化了集中供地以來(lái)的市場(chǎng)特征：一是參拍主體以“國(guó)家隊(duì)”為主，其中既有以廣州為大本營(yíng)的越秀、保利、珠實(shí)、廣州地鐵等，也有招商、華僑城、中建系這樣的外地國(guó)央企；二是就像此前的搖號(hào)地塊一樣，房企在不確定性的市場(chǎng)下投資策略高度趨同，爭(zhēng)相追逐利潤(rùn)和流速都相對(duì)有保障的優(yōu)質(zhì)地塊，寧愿搖號(hào)拼運(yùn)氣，也不輕易撿便宜托底。

整體而言，本次土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，為剛剛落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的廣州樓市增添了新的活力因素，利于廣州樓市在“金九銀十”打好開(kāi)局。

一起來(lái)看看兩宗地塊的綜合素質(zhì)表現(xiàn)：

海珠區(qū)上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊

01

在開(kāi)拍當(dāng)天，小編就收到了該地塊參與競(jìng)拍的名單，可以看到，參與競(jìng)拍的房企都是實(shí)力強(qiáng)勁的清一色“國(guó)家隊(duì)”。

地塊總占地面積177193㎡，總建面約363744㎡，起拍總價(jià)111億元，起拍樓面價(jià)30575元/㎡。

位于海珠區(qū)核心腹地新港西板塊內(nèi)，臨近中大布匹市場(chǎng)、客村、海珠區(qū)府等老牌商圈，地塊自身素質(zhì)非常強(qiáng)勁，是市中心極為罕見(jiàn)的“巨無(wú)霸”靚地，地鐵、公園、學(xué)校、景觀資源都是近在咫尺。

地塊位置示意圖

不僅是地鐵11號(hào)線上涌公園上蓋，200米內(nèi)還有逸景園站，妥妥雙地鐵上蓋；還臨近廣州大道。

商業(yè)配套方面，靠近海珠萬(wàn)達(dá)、合生廣場(chǎng)等大牌商業(yè)MALL，日常逛街購(gòu)物選擇非常豐富。

不僅交通、交通配套能打，景觀資源一等一的出挑。

根據(jù)規(guī)劃，地塊容積率僅3.0，同時(shí)周邊還預(yù)留有中小學(xué)用地、服務(wù)設(shè)施用地以及商業(yè)用地。而住宅用地位于整個(gè)上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊的東北角。

地塊控規(guī)圖

值得一提的是，在地塊出讓公告里還明確提到了鼓勵(lì)高贈(zèng)送的新規(guī)。

土地供應(yīng)方面， 地塊周邊三公里范圍內(nèi)近一年合計(jì)供應(yīng)了4宗涉宅用地，截至目前共成交了三宗，曾誕生了廣州涉宅樓面價(jià)TOP10，現(xiàn)該地塊躍居至TOP4，可以看到，現(xiàn)廣州涉宅樓面價(jià)TOP10排行中，海珠區(qū)的地塊占一半，超過(guò)了天河。

克而瑞還監(jiān)測(cè)到，地塊周邊潛在置換需求旺盛，未來(lái)項(xiàng)目入市競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。

番禺區(qū)大石街新光快速路西側(cè)地塊

02

在地塊開(kāi)拍的前一天，網(wǎng)傳就有消息稱該地塊有12家房企參與競(jìng)拍，涵蓋了保利、保利置業(yè)、中鐵建、中鐵置業(yè)、華發(fā)、首開(kāi)在內(nèi)等一眾實(shí)力房企。

公告資料顯示，地塊為二類居住用地，占地面積近1.9萬(wàn)㎡，總建面47806㎡，容積率3，總起拍價(jià)9.3億元，起拍樓面價(jià)19638元/㎡。地塊體量不大，拿地成本僅10億元左右，適合房企打造“快而美”的項(xiàng)目。

地塊位于番禺區(qū)洛溪大石板塊內(nèi)，一直以來(lái)，洛溪大石板塊都與產(chǎn)業(yè)、各種規(guī)劃“失之交臂”，沒(méi)有過(guò)多的增量，不是購(gòu)房者優(yōu)先選擇入手的板塊，直到龍湖御湖境的面世，該板塊的熱度才有所提升。

板塊內(nèi)整體面貌偏舊，居住環(huán)境一般，但配套醇熟，生活氛圍十分濃厚，是許多年輕人的落腳首選地。

根據(jù)今年7月初番禺推介會(huì)上公布的資料顯示，地塊靠近新光快速、朝陽(yáng)東路等，交通便利，10分鐘可到達(dá)珠江新城，距離地鐵3號(hào)線大石站不到1公里，無(wú)論是開(kāi)車或地鐵去往珠江新城、琶洲、萬(wàn)博等熱門商圈都便捷。

值得一提的是，地塊距離江邊非常近，步行即可到的距離。

新房方面，板塊內(nèi)目前在售的新房項(xiàng)目少，僅有一個(gè)廣地花園項(xiàng)目在售，唯一的熱門競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是一路之隔待入市龍湖御湖境，該項(xiàng)目前身就是4月未拍先火的迎賓路地塊轉(zhuǎn)化而成的，地塊被南通亞輪以2.4萬(wàn)元/㎡樓面價(jià)，23.23億元總價(jià)拿下后與龍湖開(kāi)發(fā)。

換言之，同樣是封頂搖號(hào)成交，本次新廣快速西側(cè)地塊的成交樓板價(jià)（22583元/㎡）對(duì)比龍湖地塊成本要更低一些。

此外，克而瑞監(jiān)測(cè)到，龍湖御湖境將于本月開(kāi)盤(pán)，吹風(fēng)價(jià)在4.9-5.8萬(wàn)元/㎡，涵蓋115-190㎡戶型，戶型越大單價(jià)越高。

地塊位置示意圖

目前地塊周邊三公里內(nèi)有富麗家園、敏捷領(lǐng)航公館等二手房，由于建成年代較早，成交價(jià)格也較為便宜，積累了不少置換改善需求，潛在客戶多。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前地塊周邊三公里內(nèi)近一年共成交792套二手房，成交均價(jià)24419元/㎡。

在接下來(lái)的九月，廣州未來(lái)還有6宗地塊待跑步入場(chǎng)，能否再延續(xù)今天燎原之勢(shì)？敬請(qǐng)關(guān)注克而瑞。