議事 | 文/邱 林

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從“世界500強(qiáng)”恒大集團(tuán)巨額債務(wù)纏身，到“宇宙房企”碧桂園遭遇“成立以來(lái)的最大困難”，如今，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍處在至暗時(shí)刻。這一輪開(kāi)發(fā)商陷入困境始于2021年下半年，這樣的局面一旦開(kāi)啟，嗅到其中有利可圖的氣味，一些外國(guó)資本聞風(fēng)而動(dòng)。

有跡象表明，近期外資在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域相當(dāng)活躍，不但開(kāi)始考察收購(gòu)項(xiàng)目，還有一些則與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行接觸。熱錢(qián)的涌入正是瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的資金缺口，有一些是想鉆國(guó)內(nèi)調(diào)控的空子，以圖獲得更高的利益。

2022年以來(lái)，數(shù)十筆外資正在進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)克而瑞地產(chǎn)近期發(fā)布的報(bào)告顯示，今年以來(lái)有嘉里建設(shè)、香港置地、易商紅木、凱德等多家外資機(jī)構(gòu)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目收購(gòu)，僅以已披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，總金額超過(guò)283億元。

克而瑞在報(bào)告中表示，2021年下半年以來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)持續(xù)爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)陷入了低迷，境外資本趁此機(jī)會(huì)計(jì)劃進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“抄底”，并為此準(zhǔn)備了大量資金。這些數(shù)據(jù)并沒(méi)有夸張。因?yàn)椤俺铡?、“做空”中?guó)房地產(chǎn)是近段時(shí)期國(guó)內(nèi)外媒體上出現(xiàn)的高頻率關(guān)鍵詞。

一家國(guó)內(nèi)財(cái)經(jīng)媒體的報(bào)道稱(chēng)，世界上十大貴得讓人難以承受的房地產(chǎn)中有七個(gè)都是中國(guó)內(nèi)地的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。如果按照兩個(gè)最常用標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫都極為嚴(yán)重：一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)普遍在25倍以上，而房產(chǎn)的售價(jià)與月租價(jià)之比也普遍達(dá)到了500至600倍，甚至出現(xiàn)了超過(guò)800倍的。

顯然，這是“唱空”中國(guó)房地產(chǎn)的一種行為。在一些“唱空”者看來(lái)，當(dāng)政府的房地產(chǎn)調(diào)控逐漸由行政命令向長(zhǎng)效制度性建設(shè)轉(zhuǎn)移的時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的引爆點(diǎn)也逐漸來(lái)臨。有人甚至預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅將發(fā)生在2025年底之前，未來(lái)一年將是地方政府以及開(kāi)發(fā)商對(duì)剛需者進(jìn)行最后的逼空。

“唱空”“做空”房地產(chǎn)，獲利的往往是外資。例如，2022年8月，新世界集團(tuán)表示中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)見(jiàn)底，計(jì)劃2023年在上海、杭州等地投資100億元。2023年2月，凱德集團(tuán)設(shè)立凱德中國(guó)特殊機(jī)會(huì)伙伴計(jì)劃（即“CCOP計(jì)劃”）。公司官網(wǎng)顯示，該計(jì)劃總承諾股本11億新元（約合59億元人民幣），用于投資中國(guó)的特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目。

雖然外資資金充裕，但他們要進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，顯然不可能置身中國(guó)政策之外。在近幾年政府出臺(tái)的一系列樓市調(diào)控政策中，有一項(xiàng)硬杠杠擺在那里：外資必須和中國(guó)企業(yè)建立合資公司，才能開(kāi)發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。但這也未必難得住他們，他們唯一的方式就是項(xiàng)目都報(bào)商務(wù)部審批。

在全球資產(chǎn)價(jià)格普遍高企的時(shí)候，從幾個(gè)方面來(lái)看，中國(guó)仍然是外資最看好的區(qū)域市場(chǎng)之一。相對(duì)于亞太區(qū)其他市場(chǎng)，外資普遍判斷中國(guó)房地產(chǎn)仍有更好的成長(zhǎng)潛力。以中國(guó)在亞洲最具競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)手印度為例，過(guò)去幾年，印度迅速成為國(guó)際投資者最青睞的新興房產(chǎn)市場(chǎng)。但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雖然印度與中國(guó)各有特點(diǎn)，但中國(guó)依然略勝一籌。

外資對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大舉布局，在一定程度上可以對(duì)面臨困境的開(kāi)發(fā)商起到一定的紓困作用，但是效果有限。而在仔細(xì)探究其動(dòng)機(jī)之后，我們可以發(fā)現(xiàn)，除了是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)低迷導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格較低之外，跨國(guó)資本在全球范圍內(nèi)的避險(xiǎn)也是原因之一。這主要是因?yàn)槟壳按笮徒?jīng)濟(jì)體中只有中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景較好，所以外資選擇在中國(guó)加大投資規(guī)模以實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)外資本風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖。

當(dāng)然，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的癥結(jié)在于，不少地方政府把推高房?jī)r(jià)作為謀求GDP增長(zhǎng)的工具，房地產(chǎn)業(yè)所具有的利益分配功能成了一些地方政府攫取財(cái)富的工具。在這樣的情況下，如果還讓外資“熱錢(qián)”大規(guī)模參與其中，只會(huì)令這種利益分配機(jī)制更為復(fù)雜，讓大多數(shù)民眾與國(guó)家的利益受到傷害的可能性更大。