房地產(chǎn)復(fù)蘇了。對，溫和回暖。

令人興奮的現(xiàn)象是，部分民營房企開始活躍在拿地現(xiàn)場。

【資料圖】

那這是否意味著暴雷的房地產(chǎn)公司可以「起死回生」呢？是否又意味著，購房者可以「撿漏」巨型民營房地產(chǎn)公司的房子呢？

「負(fù)久」得正

自去年11月起，中國經(jīng)濟(jì)踉踉蹌蹌起身，磕磕絆絆前行160多天后，終于恢復(fù)到了一路小跑的姿態(tài)。

4月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布2023年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，官方定論「開局良好」，實(shí)際則是好到「超預(yù)期」。

GDP增長了4.5%，提氣！

出口和大消費(fèi)的反彈力度，讓國民又有了信心。

同一天，房地產(chǎn)銷售端的回暖也得到了官方確認(rèn)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，1~3月份，商品房銷售額30545億元，同比增長4.1%，其中住宅銷售額同比增長7.1%。

單看一個(gè)數(shù)據(jù)沒啥感覺，對比一下就知道了。

1-2月份，商品房銷售面積同比下降3.6%，其中住宅銷售面積下降0.6%；商品房銷售額同比下降0.1%。

去年全年，全國商品房銷售面積和銷售額分別同比下滑24.3%、26.7%。

看明白了吧，一個(gè)振奮人心的現(xiàn)象：

3月份，樓市打了個(gè)翻身仗。

這意味著，時(shí)隔13個(gè)月后，商品房銷售額指標(biāo)再度重回正增長軌道，房地產(chǎn)市場開啟修復(fù)上行周期。

這是一個(gè)令人振奮的消息，房地產(chǎn)市場太久沒有這樣提振信心的信號了。

各地政府從去年下半年開始調(diào)整「買邁巴赫送5元優(yōu)惠券」的政策方向，開始釋放一些真正利好，同時(shí)，國家層面也放出了「金融十六條」等「三支箭」，終于在今年的3月份顯現(xiàn)出了效果。

很多人為這樣的回暖現(xiàn)象叫好，歷經(jīng)至暗時(shí)刻，終于看到了曙光！但也有一部分人保持警覺，問，這種向好的顯現(xiàn)能持續(xù)多久呢？

我們振奮經(jīng)濟(jì)形勢啟暖回溫的同時(shí)，不由得也想到春江里的鴨子，那些關(guān)乎著億萬人業(yè)主的暴雷房企們，是否意味著在房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)之下，便可以從谷底爬出來了呢？

暴雷的房企，還有機(jī)會「起死回生」的機(jī)會嗎？

錢與地，民營房企返場

某種意義上，在國民經(jīng)濟(jì)整體向好的背景下，房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)變好了，是房地產(chǎn)鏈條的一個(gè)開端。老百姓有信心買房了，開發(fā)商才能有信心買地。房地產(chǎn)開發(fā)這事是挺復(fù)雜的，但終究是一個(gè)「錢」與「地」的游戲。

先來看錢的層面。

房地產(chǎn)玩的是杠桿游戲，所以融資的流動性、成本等都關(guān)乎牌桌上的每一個(gè)人。擊鼓傳花，花落到誰家，誰就得承擔(dān)花的重量。

一季度，央行一季度發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，社融規(guī)模增量14.53萬億元，比上年同期多2.47萬億元，超出預(yù)期。

注意，央行用的是「超出預(yù)期」。

特別是3月份，新增社會融資規(guī)模5.38萬億元，同比多增7079億元，同比增速10%。新增5.38萬億，比預(yù)期的4.42萬億要高出1萬億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期，甚至可以說是大放水。

這是個(gè)好兆頭。

融資環(huán)境寬松了，錢流動性起來了，也就是說大家都愿意來擊鼓傳花了，有人下場，有錢流動，這個(gè)游戲才會更有意思。

那么，大放水下，水流向了哪里去呢？民營企業(yè)是否跟著「沾了光」呢？

從機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)可以看出，一季度80家典型房企的累計(jì)融資總量為1620.25億元，但錢的流向看，主要還是央企國企和地方城投，真正流向民營房企的錢并不多。出險(xiǎn)房企融資難的問題依然突出，民營房企好不容易分得的那一點(diǎn)點(diǎn)殘羹，也多用于了保教樓，和企業(yè)的債務(wù)危機(jī)自救。

明眼可見的是，民企信心復(fù)蘇滯后于行業(yè)整體，資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)將需要更多時(shí)間。

錢，民營房企由于缺乏信用優(yōu)勢，分的少；地，也因?yàn)閷?shí)力不夠，掙不過。

目前，多個(gè)城市首輪土拍已經(jīng)收官，房企搶地、觸頂搖號的新聞?lì)l頻傳來，熱鬧的景象給2023年土地市場開了個(gè)好頭。

例如，近日火出圈的上海土拍，19宗地塊全部成交，其中有15宗地進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，平均溢價(jià)率7.3%。今年樓市大熱的成都，首輪土拍也很熱鬧，3宗宅地全部熔斷成交，平均溢價(jià)率達(dá)到14.46%。廣州首輪土地集中轉(zhuǎn)讓，推出的8宗地有7宗成交，其中有4宗達(dá)到封頂價(jià)，以15%的溢價(jià)率成交。熱點(diǎn)城市的土拍，用「殺瘋了」來形容也不為過。

一塊地十幾二十家開發(fā)商報(bào)名，叫價(jià)數(shù)十輪，甚至拍地拍到深夜，各地都有地塊觸頂搖號……這樣火爆的場面，時(shí)隔兩年再度重現(xiàn)。

如果說，2021-2022年一些國央企是被動兜底，那么今年他們主動出擊的意愿非常明確。

以近日上海首輪土拍為例，參與的房企超過50家，其中，保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、象嶼地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等都參與了10宗以上的地塊報(bào)名。

最終，國央企保利發(fā)展、招商蛇口、萬科、中鐵建、象嶼、金地等分別攬獲兩宗地塊。

只是，與前兩年不同的是，2023年的土拍大戰(zhàn)活躍的不僅只有資金與信用雙「硬」的國央企，在競爭激烈的如上海首輪土拍中，也不乏民企的身影：既有規(guī)模型房企如龍湖、碧桂園，也有深耕上海的本地房企，如大華、寶華等，也有港資房企如九龍倉，另外還有一些新晉的外來者如天陽地產(chǎn)、金新城等。

非但如此，作為民企優(yōu)等生的龍湖，在上海首拍以龍湖+建華聯(lián)合體斥資24.8億拿下上海嘉定商住辦地塊，再次擴(kuò)展上海版圖。此外，龍湖在過去20天內(nèi)已經(jīng)在上海、深圳、西安獲取4幅地塊，一季度，龍湖新增貨值達(dá)到137.3億元，在百強(qiáng)房企中排名第六。

可見，一頓猛藥后，民企也見到了曙光，活躍起來。

破冰，卻回不到從前

大環(huán)境好了，房地產(chǎn)市場回暖信號頻頻，房企融資也逐漸破冰，民營房企重新出現(xiàn)在土地市場，給了市場很大的信心。那這是否意味著民營房企可以「起死回生」了？

過去一年，民營房企拿地收縮的力度尤為突出，2021年集中供給第一輪出讓時(shí)，民營房企拿地總金額超過5000億，占比高達(dá)40%，隨著市場環(huán)境生變，2021年第二輪土拍民企投資就開始大幅收縮，到2022末，民企投資占比大多低于20%。

經(jīng)過一輪大規(guī)模的調(diào)整，房地產(chǎn)市場「大出清」，暴雷倒下的大部分是民營房企。一個(gè)個(gè)曾經(jīng)是巨無霸的企業(yè)一瞬間樓塌了。興嘆行業(yè)變化的同時(shí)，大家的心態(tài)也開始謹(jǐn)慎起來。

2023年的開局，的確是令人欣喜和振奮的。但民營房企的日子還能回到以前嗎？答案不攻自破。

雖然，一季度給全年開了個(gè)好頭，但拿地規(guī)模上，民營房企的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及2022年以前了。就像那句耳熟能詳?shù)母柙~「回不到從前」。

在好日子一去不復(fù)返且略顯悲愴的時(shí)代，民營房企未來的方向應(yīng)該只有三個(gè)：消失、重組和勝者為王。

這有點(diǎn)像5年前的鋼鐵煤炭出清，去完產(chǎn)能后這些企業(yè)的股價(jià)大漲。這樣的一條路徑未來也許就是房地產(chǎn)的路徑邏輯，只有優(yōu)秀的佼佼者才能「勝者為王」。

但是，困局里才會有反轉(zhuǎn)，逆境中蘊(yùn)含著巨大的機(jī)會。民營房企的三好生總能找到自己獨(dú)有的路徑，十一郎看來，未來，民營房企無非三條路徑：入股國企找背書，險(xiǎn)資出手靠大樹，AMC公司是第三條路。

總之，勝者為王。

經(jīng)歷一番洗禮后，房地產(chǎn)的回暖，民營房企三好生，枕戈以待。