最近，幾乎所有開發(fā)商都在思考一個問題：

(資料圖片僅供參考)

未來在哪里？

已經(jīng)達成的共識是，人口紅利、土地紅利、金融紅利都沒了。

未來，行業(yè)規(guī)模將穩(wěn)定在每年10萬億左右。

去年是13.3萬億，比2021年足足少了5萬億。

如果行業(yè)最終回歸到10萬億左右的規(guī)模，意味著今明兩年，還要再往下掉一掉。

怎么活下去？

好像，只能搞代建...

城投拿地+爛尾樓，代建春天來了？

最近，代建，成為了各大房企業(yè)績會上高頻提及的詞匯。

前宇宙第一房企碧桂園說，輕資產(chǎn)的代管代建，將會成為未來業(yè)務(wù)重點之一。

龍湖也說，代建行業(yè)已成為集團服務(wù)業(yè)態(tài)的新增長極。

事實上，根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，截至2022年底，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過60家。

其中既有全國化大型房企如萬科、華潤、中海、保利、綠城等，也有朗詩、仁恒等中小型房企。

而早在2020年和2021年，跑在前面的綠城管理、中原建業(yè)都已順利上市。

那么問題來了，為什么代建這個行業(yè)已經(jīng)存在超過十年，最近這兩年才迎來爆發(fā)期？

與近兩年來房地產(chǎn)的幾個趨勢有關(guān)。

一是這兩年城投大規(guī)模下場拿地兜底土地財政。

來自中指院和廣發(fā)證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國全口徑住宅用地土地出讓金41750億元，同比下滑31%。

其中，城投拿地22494億元，占比達到了驚人的54%。

中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2022年拿地面積TOP100企業(yè)中，地方城投公司高達71個。

城投拿下了宅地的半壁江山，但真正蓋樓的卻很少。

2022年地方城投拿地入市率低至8%，2021年不足10%。

原因也很容易猜，城投公司普遍沒有房地產(chǎn)開發(fā)的能力和行業(yè)經(jīng)驗，得有人“代工”。

二是大量爆雷房企帶來的大量爛尾樓。

全國總共有多少爛尾樓？恐怕沒有人能真正算清楚。

來自克而瑞的數(shù)據(jù)，32個重點城市，截至2022年底有停工延期的問題項目，共有290個，總套數(shù)40.8萬套，面積4532萬平方米。

規(guī)模如此龐大的爛尾樓，“保交樓”是政府的底線，出路只能是國家引導(dǎo)金融機構(gòu)下場托底。

但AMC來了，也不會建房子賣房子呀，也得找代建。

三則是近幾年來 房住不炒總思路下，政策房、租賃房大量立項，這些都需要找人來建。

三大誘因加持下，代建行業(yè)的市場蛋糕被大大做大了。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2022年，預(yù)計代建企業(yè)代建項目新簽約建筑面積為11073萬平方米，首次突破一億平方米。

克而瑞則預(yù)計，在每年10億平米這么大的房地產(chǎn)市場規(guī)模中，代建行業(yè)的滲透率可達30%以上。

這也意味著，代建的市場規(guī)模或可達到3億平米左右。

代建，真是一門好生意嗎？

市場空間有了，更重要的問題來了，代建真的賺錢嗎？

已經(jīng)上市了代建第一股綠城管理，可以給我們一些參考。

在綠城品牌和央企光環(huán)的加持下，再加上做得早，綠城管理成為了當(dāng)之無愧的行業(yè)龍頭， 市占率連續(xù)七年超22%。

而僅從盈利能力來看，綠城管理的表現(xiàn)，也要讓一眾房企瘋狂羨慕。

看，綠城管理的毛利率，基本都維持在45%以上；凈利率，也基本在20%甚至25%以上。

對比之下，房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率能維持在20%以上，凈利率10%以上，已經(jīng)是鳳毛麟角。

輕資產(chǎn)、高盈利、巨大市場空間，這樣的概念加持下，在房地產(chǎn)跌到媽都不認(rèn)得的背景下，綠城管理的股價節(jié)節(jié)走高，令人艷羨。

大家可能會疑惑，這么好的一門生意，開發(fā)商以前為什么不做？

看，這是綠城管理的營收和利潤。

雖然代建了上億 ㎡ 的項目，但綠城管理的營收只有20幾個億； 利潤率很高，但因為營收有限，到手也只有7個多億。

和房企動輒百億千億的營收、十億百億的利潤，一個天一個地。

下面這個圖更直接，是綠城管理近年來新拓展代建項目的情況。

代建一個項目，綠城管理能收多少錢？

剛剛過去的2022年，綠城管理新拓展代建項目合約總建面2820萬㎡，對應(yīng)的代建費是86.1億。

按照50萬㎡一個項目計算，2820萬㎡約為56.4個項目， 平均一個項目的代建費是1.53億。

50萬㎡一個項目，如果是綠城自己來建，按照1萬/㎡銷售價計算，銷售額是50億；

但做代建，綠城管理只可以拿到1.53億。

簡而言之，代建雖然利潤率高，但賺的都是“小錢”，放在以前，習(xí)慣了賺“大錢”的開發(fā)商們是看不上的。

但，今時不同往日。

房地產(chǎn)的利潤越來越薄，賺錢也越來越難。

看，這是說財貓前段時間統(tǒng)計的44家上市房企盈利表現(xiàn)。

44家房企中，平均毛利率16.07%，比上一年少了5.4個百分點；

平均凈利率更是跌到只剩0.5%，而一年前這個數(shù)字還是7.75%。

有6家房企出現(xiàn)了毛利率為負(fù)的情況，近一半房企凈利潤更是直接虧損。

形勢倒逼著開發(fā)商們尋找新的出路，而不拿地，只“代工”，可以說是房企最水到渠成的轉(zhuǎn)型。

開發(fā)、建設(shè)、銷售、服務(wù)，事還是那些事，只是身份轉(zhuǎn)換，從開發(fā)商變成了“超級包工頭”。

但，從甲方變成了乙方，房企入局代建，同樣面臨諸多挑戰(zhàn)。

首先最大的擔(dān)憂便是：房子蓋好了，錢能不能收得回來？！

看，這是綠城管理近年來的應(yīng)收賬款（貿(mào)易及其他賬款+合約資產(chǎn)+應(yīng)收關(guān)聯(lián)方欠款）占營收的比重情況。

做20億的生意，就有一半甚至超過六成的應(yīng)收賬款產(chǎn)生。

這么龐大的應(yīng)收賬款，有沒有收不回來的可能呢？

當(dāng)然有。

以貿(mào)易應(yīng)收款為例，賬期在一年以內(nèi)的，虧損率在6%以上；賬期在一年以上的，虧損率甚至高達20%。

要知道，綠城管理是央企背景，談判力比較強那種，尚不可避免產(chǎn)生壞賬，民營房企來做，只會更難。

其次，伴隨著越來越多房企入局，代建業(yè)競爭日漸加劇，代建的價格和利潤也必然受到擠壓。

其實想也知道，作為甲方的開發(fā)商利潤越來越薄，甚至出現(xiàn)虧損的情況，請代建來“代工”，總也不可能血賺吧！

房地產(chǎn)業(yè)，終究是要向制造業(yè)看齊的，代建也是！

你怎么看代建業(yè)的未來，關(guān)注我，評論區(qū)聊聊！

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