2023-02-11 12:58:19 來源 : 鳳凰WEEKLY財經(jīng)
早上八點半，廣州的顧女士拿著整理好的相關(guān)證件來到了銀行營業(yè)廳門口。為了申請到提前還貸的名額，她特地向公司請了一天假。
(資料圖片)
“我之前來過一次，但銀行規(guī)定只有周一、周四可以辦理提前還款，還必須出具身份證、貸款合同等各類證明，沒有了線上申請渠道，線下預(yù)約真的好麻煩。”
春節(jié)前后，“提前還貸比借錢難”、“提前還貸究竟可以省多少錢”等相關(guān)詞條頻繁登頂微博熱搜。在小紅書、抖音等多個社交平臺上，網(wǎng)友們分享出自己的還貸經(jīng)歷，“提前還貸”成了人們熱議的話題。
“大家不是提前還貸了，就是在提前還貸的路上?！?/p>
很多把這些當(dāng)作段子看的人并不知道，越來越多的“房奴”正在加入這股風(fēng)潮。
“還錢比借錢難？”
面對涌現(xiàn)的“提前還貸潮”，不少銀行設(shè)置了“時間門檻”，同時關(guān)閉了線上還貸渠道，還貸人只能提前兩個月甚至更長時間在線下排隊預(yù)約，部分銀行對提前還款次數(shù)設(shè)限，還有銀行要求還貸人繳納部分違約金。
“難”，成了大多數(shù)提前還貸人的直觀感受。
以前排隊等放款，如今變成了排隊等提前還款。有網(wǎng)友調(diào)侃，預(yù)約提前還貸名額，比搶春運的票還難。
“我是2017年買的房，當(dāng)時共支付450萬，向工商銀行貸了150萬元，期限30年，利率4.9%，加上公積金，每月還款金額為7500元，到目前已經(jīng)還了50多萬?！?/p>
楊女士是此次提前還貸大軍中的一員，去年九月她湊齊了一筆錢，起初打算再購入一套房，可深圳樓市遇冷，她只能作罷。后來她又將希望寄托在理財產(chǎn)品上，卻發(fā)現(xiàn)三年定期的利率才3.25%，根本跑不贏房貸，思前想后還是決定用這筆錢把貸款結(jié)清。
按照官方說法，近期工商銀行正在升級系統(tǒng)，暫時關(guān)閉了線上申請渠道，楊女士不得不去銀行營業(yè)廳線下申請預(yù)約提前還房貸。
本來想著能盡快辦完，結(jié)果一到銀行，來辦理提前還貸的人已經(jīng)排起了長隊。排隊、咨詢、填表一系列操作完成后，楊女士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，“以前最多等一個月就能有名額，現(xiàn)在保守估計要排兩個月?！?/p>
類似的案例也發(fā)生在山東。
過去五年，李先生向銀行還了34萬元，其中10萬是本金，利息高達24萬。重壓之下，提前還貸成了他的不二之選。1月16號，李先生在建設(shè)銀行APP上預(yù)約了提前還本申請，返還部分貸款，扣款日期在3月1日。這幾天，他想繼續(xù)在APP上申請?zhí)崆斑€款，但相關(guān)頁面顯示半年后才可以預(yù)約。
“過年期間一直有人咨詢，但是我們這邊已經(jīng)沒有額度了，想還貸至少需要提前一個月預(yù)約，目前最早能排到4月份?！苯ㄔO(shè)銀行湖南地區(qū)某支行的房貸客戶經(jīng)理向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露。
不過也并非所有銀行都需要等待數(shù)月的時間，長沙渤海銀行的工作人員表示，在該行辦理的房貸，近期申請之后只需十五個工作日就可以提前還款了。
此外，各家銀行對于提前還貸是否收取補償金或違約金，以及收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定各有不同。
比如渤海銀行稱，是否罰息會嚴(yán)格按照貸款合同執(zhí)行；工商銀行以三年為期限，沒有供滿會罰息三個月；而郵政銀行以一年為界，沒有供滿的罰剩余本金的1%。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，“如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行是無權(quán)拒絕的。提前還房貸是否可以收取違約金或補償金除了看相關(guān)法律規(guī)定外，還要注意看雙方的協(xié)議約定?！彪m然阻礙重重，但購房人提前還貸的熱情依然高漲。
“少掏腰包”
這場提前還貸潮的導(dǎo)火索，是春節(jié)以來多地房貸利率的密集下調(diào)。
自1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會宣布建立首套房住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制后，多城紛紛下調(diào)或取消首套房貸利率下限。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2023年新調(diào)整利率下限的城市接近20個，其中珠海、株洲和南寧首套房貸利率降至3.7%，是目前全國的最低值。
越來越多符合條件的城市下調(diào)首套房貸款利率。相比之下，前幾年高價買房的一批人卻面臨著利率普遍在5%以上，甚至超過6%的高額利息。
創(chuàng)歷史新低的房貸利率，不僅觸動了部分買房者的神經(jīng)，更是刺激了高位上車的存量房貸購房者。
新增貸款利率與存量貸款利率的息差加大，想要通過提前還款降低貸款成本的購房者增多就是意料之中了。
盡管提前還貸普遍要繳納違約金，但是相比較而言罰金的成本遠低于貸款利息。
以上述楊女士150萬貸款為例，2023年2月提前還完剩余近100萬房貸，節(jié)省利息近60萬元。假設(shè)楊女士三年期未滿，也僅僅只需要支付每月2000元，3個月共計6000元的罰息。
除此之外，還有一個非常重要的原因是：目前投資理財收益率低于房貸利率，春節(jié)前期，債券市場出現(xiàn)了較大幅度的調(diào)整，部分理財產(chǎn)品出現(xiàn)了凈值回撤的現(xiàn)象，更有個別產(chǎn)品觸發(fā)大額贖回，部分資金流回存款賬戶。
而根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：“截至2022年12月末，全市場存續(xù)開放式固收類理財產(chǎn)品近三個月年化收益率平均水平為-1.28%，環(huán)比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，環(huán)比下跌0.75%?！?/p>
理財和存款利率走低，手上的資金沒有更好的投資渠道，同時也難以預(yù)測資產(chǎn)收益是否高于房貸利率的成本，不如將手上的資金用于提前還貸更加心安。
房貸利率變高了，理財收益走低了，老百姓自然開始“爭著提前還貸”了。
對于曾經(jīng)買房投資的人來說，當(dāng)樓市不景氣撞上投資領(lǐng)域的不景氣時，及時撤場止損，將理財投資的款項用于還貸賣房是更好的選擇。
同時，老百姓對于樓市的信心尚未恢復(fù)也是“還貸潮”出現(xiàn)的重要原因。近年來，受經(jīng)濟下行和疫情反復(fù)等多重沖擊，部分居民收入不穩(wěn)定性增大，對未來預(yù)期不明朗，部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費負(fù)擔(dān)。
除了上述手里有足額資金，全部還清后減少后續(xù)利息支出的情況外，還有一部分人可能存在通過提前償還房貸，然后去申請銀行的房抵貸或經(jīng)營貸業(yè)務(wù)，以獲取更低的貸款利率。
提前還貸、轉(zhuǎn)貸降息，利率高位上車的購房者們有自己的選擇。但最終目的只有一個，“少掏腰包”。
還貸也要“趕時髦”？
對于銀行而言，房貸業(yè)務(wù)是風(fēng)險較低、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)長期資產(chǎn)，大量的貸款回款加大銀行放貸部門的壓力同時也勢必會影響銀行的利潤。因此，部分銀行采取一定的措施來提高還款門檻也是意料之中。
而對于有房貸的購房者而言，要不要跟風(fēng)，讓不少人猶豫。
并不是所有人都適合提前還貸，中原地產(chǎn)梳理了三類不適合提前還貸的情況，包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3等。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼也指出，判斷是否需要提前償還個人貸款，要從兩個方面來考量：投資收益是否可以覆蓋貸款利息和個人現(xiàn)金是否足以應(yīng)付日常生活需要。
這場潮水將何時退去？或?qū)⒏記坝浚?/p>
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向業(yè)界指出：“只要房貸利率高于理財利率，只要房價還在下跌，且居民預(yù)期房價下跌，提前還貸的動機，就一直會存在?！?/p>
董希淼認(rèn)為，2023年宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄彙?/p>
