房子有壽命么

不知道

但房產(chǎn)證有壽命么，大概70年

【資料圖】

70年到期的房子到底會怎么樣，70年后的房子如果老舊的嚴重，應該怎么處理，這一直是很多人關心的話題

上海應該是最明顯的一個城市

作為一個老齡化城市，上海的房子也是最老的，日常各位大量看著新房的情況，但老破小一直占據(jù)著市場的存量主體

伴隨著這些老破小越來越老，最早的房子已經(jīng)逼近70年

而上海在面對這一批房子的時候，給出了其中一個解決方案：原拆原建

這個方案毫無疑問讓很多人興奮，如果自己的房子到期了能夠被拆掉然后重新建成新房，那毫無疑問是讓人心動的

那關于原拆原建，到底是怎么推進的，誰出錢，具體怎么分配，哪些小區(qū)最有可能……這背后還有很多很多具體的細節(jié)環(huán)節(jié)

帶著這些問題，我們來到了上海最早的原拆原建的小區(qū)：彭三小區(qū)，以及詢問了背后的執(zhí)行者

今天這篇文章可能不是那種非常勁爆的觀點，但卻非常硬核，這也代表一如既往@真叫盧俊的內(nèi)容態(tài)度

關于70年快要到期的小區(qū)，沒有意外，他們大概是這個樣子的

應該都可以想象

而折舊最嚴重的應該是室內(nèi)衛(wèi)生間和廚房區(qū)域，伴隨著管道的老化，往往現(xiàn)狀都是這樣的

每一處細節(jié)都在折射著不堪和破敗

更麻煩的是每個下雨天，小區(qū)整個室內(nèi)都會大面積積水

而彭三小區(qū)（二期-五期）就進行了原拆原建，拆掉重建

（注：正在拆落地建設中的彭一小區(qū)）

這樣的工程量無疑是巨大的，但是帶來的變化也是真的天翻地覆

當我走進改造后的小區(qū)，一瞬間以為是到了某個高檔商品房

整個小區(qū)全部拆除重建，溫馨明亮的外立面，還特意增加了園林景觀

居民在穿行時候的心情也好了很多，當然變化更大的還是室內(nèi)，以前的老小區(qū)很多衛(wèi)生間和廚房都還是共用的，但是改造之后

很快就變的通透寬敞，客廳、臥室、陽臺都有

更難得的是，把衛(wèi)生間和廚房拆分且獨用，可以說極大的改善了居民們的生活質(zhì)量

此外，考慮住在房子里的都是老年人，還專門增設了電梯

看到這里我想很多人都會興奮，如果所有的小區(qū)到了年限都這樣該多好，到期的房子可以煥然一新了

所以真的是這樣么

01

先說說最難的地方在哪里

拆房嗎，不是，甚至后期的修房也不是

說這件事難，其實是難在：在小區(qū)整體被拆掉之前，未來的分配方案要確定好

如果有相當一部分比例的人家不同意，那么這個小區(qū)也沒辦法被拆掉

但是怎么分配就很重要，畢竟拆掉之后的戶型和之前不一樣，樓層也不一樣了，什么樣的方案是能夠得到小區(qū)接近每一個人的同意

這句話看上去普通，在實際過程中會遇到巨大的考驗

畢竟沒有什么會比房產(chǎn)更讓人關注的

所以整個原拆原建最難的地方就在于，公平

徹頭徹尾的公平

一個讓任何人都覺得無比公平的原拆原建方案

最近我有幸采訪到了彭浦新村舊改辦負責人須老師，從他的口中我才真正感受到要把公平分配這件事做好，到底有多難

這個方案制定需要直面幾個問題

第一，如何保證每一戶的增量面積公平

大家還記得小區(qū)的室內(nèi)嗎，面積比我們常見的老破小大了不少

兩房一廳一廚一衛(wèi)，還帶一個陽臺

而且伴隨著衛(wèi)生間廚房的獨立，空間變大是一定的

但是應該大多少

這個具體到多少的數(shù)字合理

如何合理且準確的分配這些面積，且讓每戶居民都滿意

我們可以來看下解決方法，舊改辦以住房類型為分類，設置了相應的分配原則

具體來看，精細到了每個功能區(qū)

比如每戶臥室都增加相同的面積作為增量，又比如因為廚衛(wèi)由合用變成獨用，每戶增加獨立廚衛(wèi)的面積其實也是原本居民公攤的面積

就連陽臺也一樣，因為有的戶型有陽臺，有的沒有，為了公平于是每戶都會增加相同面積的陽臺，且不計入建筑面積

還有壁櫥、雜間的計算，類似這樣的細節(jié)還有太多

這些計算都不是拍腦袋出來的，都來自對老房子公共區(qū)域占用以及新房子公攤的規(guī)劃各種比例的測算得出來的

不夸張的說，須老師測算能力已經(jīng)秒殺無數(shù)地產(chǎn)同行了

當他對我侃侃而談的時候，我感受到無盡的專業(yè)度，真的為自己做了這么久房地產(chǎn)感到汗顏了

當我驚嘆于這項工作的繁瑣時，須老師還強調(diào)了一個原則

就是基本戶型不能變

也就是說，原來是套一拆改后就是套一，套二拆改后也是套二

盡量的讓整體戶型格局不大變，這是這個方案能夠得到推進的關鍵

也就是說你的戶型變大了，但是格局朝向都沒大變

所以各位知道嗎，這個老小區(qū)最后一共做了幾個戶型（以正在進行拆落地重建的彭一小區(qū)為例）

282個戶型

每個戶型都不一樣，最小的7.2平到最大的110平

為了讓大家能夠接受，讓設計師原封不動的還原了老戶型的整體布局，然后再做適度優(yōu)化

為了確保每戶的原有戶型不變

不僅請到設計師繪制了282套戶型設計，期間還反復和居民核實

最終經(jīng)過20多輪的反復溝通修改，確定94套戶型

有沒有注意到，這些戶型還是由不同色塊表示的，就是為了在公示階段讓居民可以更快找到屬于自己的戶型設計

期間耗費多少人力物力不說，單是看看這份圖紙的厚度

就足以感受到這份工作背后的份量

但是工作還沒完

第二，如何讓每個人分房都能滿意

如何分房，這可是個大難題

樓層有高有低，大家都知道高樓層更好，那么怎么決定誰能得到好樓層呢

須老師的一句話讓我豁然開朗：“原來是好樓層，分房后也是好樓層”

簡單來說就是，因為老小區(qū)只有6層

這6層也有大家公認的優(yōu)劣之分

那么大家也可以按照邏輯先后進行選擇

原來小區(qū)的3層、4層，對應的就是改造后房屋的高樓層，6-18層；2層、5層對應6-10層；1層、6層對應1-6層

有了這樣的原則，每一層的居民都不會覺得吃虧，也不會存在有人占了便宜

那么，具體到抽房順序呢

須老師想了個很有意思的辦法，當初簽字同意的順序就是個人抽選房號數(shù)的順序

要知道在拆改前都是需要業(yè)主簽字同意的，所以最先簽字同意的那位居民就可以最先抽取選房順序，以此類推

最后能抽中什么樓層就靠自己的運氣了

你很難想象這些細節(jié)會在小區(qū)拆改前的時候就被提前思考

如何計算增量面積，如何設計282套戶型，如何選定樓層和抽房順序

正是有了居民的配合和基層工作者的用心，也才能有力助推彭三小區(qū)的原拆原建

02

只做到公平就可以了

理論上關于公平這件事，已經(jīng)很難了

而在原拆原建本身就沒有任何收益的基礎上，對于這件事能夠徹頭徹尾的公平，還有一個關鍵要素：

拒絕利益

原拆原建就是要做到徹底的拒絕利益

因為一個小區(qū)一旦因為這種方式產(chǎn)生了增量利益，那么關于這部分利益怎么分配又將成為下一個難題

好比，如果多余的房子，無論是賣掉的錢，還是后期租金的錢該怎么分，都會引起很大爭議和關注

尤其一旦產(chǎn)生價值，好不容易建立的公平就會失衡

所以，本質(zhì)上這就是一場無開發(fā)商無盈利的純政府行為

首先，大家最關心的錢從哪來

在舊改辦辦公室的墻面上，我看見了真實的數(shù)據(jù)

通過采訪街道舊改辦工作人員，我們得到了明確的回復，原拆原建最主要的費用，是來源就是地方財政

具體在彭三小區(qū)這個項目上，每一期投入的力度還在不斷增加

就連小區(qū)的施工單位

也是由中國鐵建、上海建工這樣的國資企業(yè)負責

改造后的多余的建筑面積，怎么使用最公平

一是嚴格進入靜安區(qū)政府保障房等民生工程體系，二是后續(xù)拆改小區(qū)預留房間

還有一個很關鍵，拿來作為市政配套

在彭三小區(qū)里，我不止一次驚嘆于小區(qū)的生活有多便利

到飯點了

有寬敞明亮的長者食堂，點一份魚香茄子五塊五就能搞定

吃完飯，下午想休閑

就去文化長廊曬曬太陽，聊聊天

連小區(qū)最難解決的停車問題

也特意修建了地下停車場

這些都是增量面積創(chuàng)造的城市配套

如果我說這里的業(yè)態(tài)夠多或者夠豐富，應該是為了更好的改善生活，但其實靜安區(qū)政府做的遠遠不止這些

在4年左右的居民過渡期，直到收到搬家通知的當月為止，同樣提供補貼（過渡費為該區(qū)域市場租賃評估價的8折左右 ）

此外還有搬家費補貼、家用設備遷移補貼等多種補貼形式

無論期間投入的財政資金，還是把多余的面積拿來做保障房、做配套，甚至在過渡期還要給每一位居民提供足量的補貼

在整個過程中拒絕利益，是一個公平原則的組成部分，也是能夠推動方案進行的重要基礎

03

到這里肯定有人好奇，什么樣的房子可以像彭三小區(qū)一樣，原拆原建呢

首先，必須是老舊公房

我們拆開來看，如何定義“老舊”，也就是說房齡至少是在50-70年的小區(qū)

至于“公房”也很好理解，要知道以前的工人新村都是國家租給個人的房屋，個人是憑借承租卡，作為承租人住在房子里，而不是產(chǎn)權(quán)證

其次，小區(qū)沒有獨立廚衛(wèi)

拆落地的改造目的之一，就是能讓所有居民都適用獨立的廚房和衛(wèi)生間，所以只要有其中一項是合用的，就能滿足沒有獨立廚衛(wèi)的要求

最后，小區(qū)的居住環(huán)境過差

要知道為什么彭三小區(qū)能夠被拆落地，也是因為小區(qū)的環(huán)境最差

由于地勢低洼，每到下雨天，下水道、房屋內(nèi)部都會產(chǎn)生大量積水，只有重新平整土地才能解決

同時具備以上三個條件的房屋，也才能具備和彭三小區(qū)一樣拆落地的基本條件

而這都是看得見的好處，還有看不見的好處才是真的厲害

也就是，公房變70年產(chǎn)權(quán)房

對于已有產(chǎn)權(quán)的住戶來講，直接得到未來70年的產(chǎn)權(quán)

而對于原來的租賃住戶來說，在完成房屋土地使用性質(zhì)的最終變更確認后

便可以享受上海市關于出售公有住房的相關政策，以遠低市場的價格購買到全新的70年產(chǎn)權(quán)房

更直觀的，改造后的彭三小區(qū)，相比周邊同樣的老破小

房價有明顯提升，每平的房屋價格，就能多出近2w/平的差價

04

不知道各位看完之后什么感受，本質(zhì)上房子70年之后能夠被原拆原建應該是最好的歸宿

但嚴謹?shù)膩碚f，其實也不會被大面積的運營

因為本質(zhì)上，原拆原建就是一次對城市的考驗

首先對于城市來說，地方要有錢

畢竟在毫無盈利的情況下，必須得有實力雄厚的地區(qū)財政支撐

當然，管理者的智慧也必不可少

本身能想到對70年到期的小區(qū)進行原拆原建這件事，也代表著城市管理者需要足夠的智慧與公平方案

每個社區(qū)不一樣，地情不一樣，能做到因地制宜就得足夠聰敏

別忘了還有一個層面，落到基層

無論是踏實肯做事的基層工作人員，還是百姓的全程配合，都是原拆原建實現(xiàn)的最大動力

所以你看，這件事情能落地其實需要大量的前期條件

政府要有一定的財力，政府領導要有改造的決心，基層領導也要有能力去推進，百姓也要知足開明

所有維度加在一起，才能成為規(guī)模戶數(shù)大的整個小區(qū)板塊能否原拆原建的核心，也是城市更新的新舉措

一個足夠繁榮的城市才有可能落地這樣的方案

這樣的繁榮不僅僅代表著經(jīng)濟，更代表著對于各種可能性的包容

給基層工作人員操作的空間，給制定方案空間，給各種可能性空間，就是這樣的包容以及最后大家的配合

我們才看到最好的方案從規(guī)劃到落地

當下幾乎每個城市都在說著城市更新，其實我想問問大家什么是城市更新

更新的是那片土地上的點滴故事

這些細節(jié)環(huán)節(jié)串聯(lián)起的，不再是大開大合的波瀾壯闊，而是細枝末節(jié)的浪漫

這種獨特的城市浪漫，都來自一個個人一個個事的真實譜寫

這大概就是上海

也是我們熱愛上海的理由

05

記得我走的時候，看了下旁邊也正在原拆原建的彭一小區(qū)

從地鐵站，到嶄新的彭三再到彭一的工地現(xiàn)場

在夕陽的折射下，呈現(xiàn)出熠熠生輝的感覺

我想，這就是一個城市不斷向上生長的樣子吧

感謝靜安區(qū)委網(wǎng)信辦、彭浦新村街道辦事處、彭三、彭五居委會，以及舊住房改造辦公室負責人須炳榮老師在采訪中的大力支持

以上為正文，來自Moon