來源丨《破產(chǎn)法實務》

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景來律師導讀

在疫情反復的這幾年，受宏觀經(jīng)濟影響，金融機構發(fā)放的大量購房貸款無法回收，購房人辛苦攢錢買的房產(chǎn)，甚至還未開始修建，房地產(chǎn)開發(fā)商就因為經(jīng)濟下行，資金鏈斷裂而進入破產(chǎn)程序。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)問題是企業(yè)破產(chǎn)案件中的重點、難點，因其不僅涉案金額巨大、股權結構復雜，而且牽扯群體眾多，包括大量農(nóng)民工和普通購房人，若其權益得不到公平妥善的維護，極易引發(fā)社會穩(wěn)定問題。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件在司法實踐中對部分疑難問題也很難有統(tǒng)一的判斷標準。在這樣的背景下，本文從購房人視角出發(fā)，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的法律問題做一簡要的分析。（Jlls）

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景來律師

一、消費者購房人的物上優(yōu)先權

什么是消費者購房人？簡言之，消費者購房人是指為生活消費需要而購房，不是為經(jīng)營需要，如購買商鋪、寫字樓則具有投資屬性，故此類房屋的購買人不應納入消費者物上優(yōu)先權的保護范疇。此外，“消費者購房人”也并不一定只能是自然人，《<最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定>理解與適用》一書中“如果法人或者其他組織以單位名義購買，但已分配給職工個人居住，可以認定為消費者?！?/p>

從司法實踐而言，滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（下稱“《執(zhí)行異議規(guī)定》”）第29條規(guī)定的消費者購房人，對于所購房產(chǎn)具有“超然”物上優(yōu)先權，換言之，在執(zhí)行案件中，其效力可以優(yōu)先于建設工程款優(yōu)先權和擔保物權。

在《全國法院民商事審判工作會議紀要》（下稱“《九民紀要》”）第126條亦明確“交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優(yōu)先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持?！痹诜康禺a(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)程序中，一般觀點亦認為，購房消費者的物權期待權作為生存性權利，原則上屬于最為優(yōu)先保護的權利。

《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條中規(guī)定：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

理解該條款時，應該注意以下幾個問題：

首先對“合法有效的書面買賣合同”的認定。對于房屋認購書，實踐中一般認定為預約合同，并非正式房屋買賣合同。對于預售或草簽合同，如果在簽訂時尚未取得預售許可證書，則也不能認定為有效的房屋買賣合同，若是取得相應的預售許可證，則認定為有效的房屋買賣合同。

其次，對于“用于居住”的理解。除了前述商鋪、寫字樓之外，若購房人購買商服住宅后用于出租給他人居住，是否屬于“用于居住”實務中存在不同觀點。一種觀點認為，商服住宅房屋用于出租，根據(jù)“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”之規(guī)定，不符合 “所購商品房系用于居住”的條件，而應該視為一種投資。另一種觀點認為：“所購商品房系用于居住”應當做寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要是有居住功能的，即應視為用于居住的房屋。而該觀點也符合最高人民法院出版的《<執(zhí)行異議規(guī)定>理解與適用》所載“這里的用于居住應當作寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要有居住功能的，即應視為用于居住的房屋”的說法。

最后，關于合同價款支付比例問題，并無明確的法律規(guī)定，根據(jù)《九民紀要》第125條指出：“如果商品房消費者支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神”。而由于“接近”的概念也并未有明確標準，因此在具體個案中法院的自由裁量空間仍較大。如在（2021）最高法民終600號民事二審案中，法院即認為，本案購房人已經(jīng)支付的購房款雖然未達到總價款的百分之五十，但其在訴訟中明確表示愿意將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，在此情況下，法院適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條規(guī)定認定其在交付剩余房款后對于案涉房屋享有物權期待權、可以排除強制執(zhí)行并無不妥。

二、關于購房人的取回權問題分析

存在以下幾種情況的，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進入破產(chǎn)程序，購房人也可向破產(chǎn)管理人行使取回權。

1.已取得房屋產(chǎn)權證的，不動產(chǎn)物權登記設立，在已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權登記后，房產(chǎn)的所有權即從開發(fā)商轉(zhuǎn)移至購房人，購房人取得對所購房產(chǎn)的所有權。

2.符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條規(guī)定條件的普通購房人；

（1）已簽訂了書面購房合同；

（2）已經(jīng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付清全款；購房人雖向銀行辦理了購房貸款，但若銀行已將全部購房款打入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬戶，則滿足該條所規(guī)定的條件。

（3）已經(jīng)占有并居住的。對于尚未竣工驗收，購房人已經(jīng)居住占有的，司法實踐中存在爭議，主流觀點認為，尚未竣工驗收的房屋，不具有“居住”的基本功能，不能認定為已經(jīng)居住并占有。

3.經(jīng)人民法院確定，取得以房抵債裁定書的。通過法院司法確認，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房產(chǎn)的所有權喪失，受讓人有權取回房產(chǎn)。但是若涉案房屋在裁定出具前已轉(zhuǎn)讓給第三人且第三人善意的，應該保護合理的市場交易，裁定受讓人不得取回相應房產(chǎn)。

三、對于破產(chǎn)重整案件中未建成的房屋續(xù)建的處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)后，若進入重整程序，破產(chǎn)管理人可能會在重整方案中提出融資續(xù)建未完工程，在此種情況下，作為購房人既可以選擇退還已付購房款，也可以選擇對所購房屋變價款進行分配，也可以選擇參與房屋續(xù)建。

第一種情況：若購房人選擇退還購房款，則需要向破產(chǎn)管理人申報普通債權，普通債權清償順序劣后于破產(chǎn)費用、共益?zhèn)鶆占皳Ｎ餀唷?/p>

第二種情況：若購房人選擇對在建工程變價款按比例清償，雖然購房人對所購買的在建工程具有物上優(yōu)先權，但是因為房屋尚未竣工，也只能以房屋現(xiàn)狀變價受償，其他未受償完畢的債權列入普通債權。若是已完工房屋，變價款高于購房款，則先受償購房款部分，高出部分列為共益?zhèn)鶆铡?/p>

第三種情況：若購房人同意對房屋進行續(xù)建，則購房人依然對所購房屋擁有所有權，續(xù)建費用申報普通債權。對于已經(jīng)賣出的部分房產(chǎn)的續(xù)建費用，由購房人承擔，列為普通債權。對于未曾賣出的房屋續(xù)建費用，由破產(chǎn)管理人融資，列為共益?zhèn)鶆铡?/p>

企業(yè)破產(chǎn)案件不僅是簡單的法律案件，也關乎社會經(jīng)濟、民生等多方面的問題，針對此種破產(chǎn)案件，多地都建立了“府院聯(lián)動”機制，由政府各職能部門和人民法院通過設立聯(lián)席會議辦公室等機構，建立有效的聯(lián)動機制，相互協(xié)調(diào)、信息互通，對企業(yè)做到提前預防、及時救助、有序退市，以最快捷的效率、最低廉的成本、最合理的方式、最合法的程序推動供給側(cè)改革以及處置僵尸企業(yè)。相信經(jīng)過各方的努力，一定會依法化解和妥善處理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中的疑難問題，從而使得購房人權益的依法得到維護。

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