（原標題：天風(fēng)問答 | 地產(chǎn)政策三問：效果怎樣？是否刺激？如何演繹？）

供給側(cè)政策信號大于實際，未出險的優(yōu)質(zhì)民營房企流動性修復(fù)

(資料圖)

我們認為，盡管監(jiān)管部門在近期連續(xù)出臺政策穩(wěn)定房地產(chǎn)的供給側(cè)，可能會對部分優(yōu)質(zhì)房企起到支持作用，但對宏觀層面而言，實際效果可能會低于市場的預(yù)期。

一方面，強調(diào)市場化運作的情況下，政策能支持的范圍相對較小。另一方面，經(jīng)過我們統(tǒng)計，“金融16條”中的一半政策都對應(yīng)了已出臺的存量政策。

因此，盡管市場對“金融16條”的反應(yīng)較為強烈，但我們認為，受制于金融機構(gòu)風(fēng)險管理以及政策增量影響有限，實際的落地效果可能會低于市場預(yù)期，未出險、經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民營房企可能從中受益，但對其他民營房企的救助作用預(yù)計有限。

相比于實際效果，“金融16條”的信號意義顯然更大。我們在8月報告《市場在擔心什么？》中已經(jīng)提出判斷，“對地產(chǎn)（供給側(cè)），最差的時候已經(jīng)過去，解決地產(chǎn)問題的速度比想象中要快”，地產(chǎn)供給側(cè)的政策底實際上早已確立。在某種程度上，可以認為“金融16條”的出臺是央行對民營房企融資態(tài)度轉(zhuǎn)向的信號，是對供給側(cè)政策底的進一步強化，預(yù)計未來政策對房企的支持力度會進一步加碼，未出險優(yōu)質(zhì)民營房企的流動性有望逐漸企穩(wěn)并修復(fù)，已出險房企有望加速出清，風(fēng)險繼續(xù)暴露的概率有所下降。

需求側(cè)會有大規(guī)模刺激嗎？

需求側(cè)長期下行或不可逆，也會限制供給側(cè)政策效果

如果能夠明確當前房地產(chǎn)領(lǐng)域問題的根源所在，就不難發(fā)現(xiàn)，需求側(cè)的長期下行或不可逆，不支持再一次的大規(guī)模刺激。雖然政策對房企的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)的變化，并且房企支持政策仍有進一步出臺的可能性，但在需求側(cè)難有大幅反彈的情況下，實際效果的釋放可能會比較緩慢。

我們在報告《四問四答：托經(jīng)濟會從哪方面入手？》中已經(jīng)明確指出，基于對未來房地產(chǎn)潛在需求的判斷，我們認為小規(guī)模刺激的效果有限，大規(guī)模刺激的可能性有限。解決地產(chǎn)問題的關(guān)鍵仍然在于供給側(cè)而非需求側(cè)，加速對冗余供給的出清可能對新周期的確立更有幫助。

供給側(cè)政策還會有什么？

如果任由供給側(cè)繼續(xù)快速回落，未來大概率會面臨地產(chǎn)供給小于潛在需求的情況，進而產(chǎn)生新的供需矛盾，當前已經(jīng)到了“保主體”的必要階段，未來對優(yōu)質(zhì)房企的支持力度有望進一步加大。我們認為，房地產(chǎn)供給側(cè)的政策將沿著三個方向推進和演繹：繼續(xù)支持優(yōu)質(zhì)房企，適當“保主體”來支持“保交樓”，加速出清出險房企。

相比于2022年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告，近期發(fā)布的三季度貨幣政策執(zhí)行報告中的防風(fēng)險部分，在以往“堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線”的基礎(chǔ)上，新增了“維護好廣大人民群眾的利益”，民生問題的重要性進一步提升。在更加強調(diào)金融工作的政治性、人民性的情況下，“保交樓”作為一項重大的民生工程，有必要出臺政策來進一步推進。

因此，我們認為，從“保交樓”也需要適當“保主體”的角度考慮，地產(chǎn)的供給側(cè)政策也有望進一步加碼。

疫情發(fā)展可能超預(yù)期，進而導(dǎo)致穩(wěn)增長壓力加大；政策效果不不及預(yù)期，進而改變政策出臺的節(jié)奏。