作 者丨唐韶葵

編 輯丨張偉賢

圖 源丨圖蟲

(相關(guān)資料圖)

昆山、太倉，樓市政策優(yōu)化調(diào)整

8月19日，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分別從昆山住建局、太倉房地產(chǎn)交易中心相關(guān)人員處獲得證實，外地戶籍人員只要在蘇州大區(qū)內(nèi)無房，在昆山、太倉購房也不需要出具社?；蚣{稅證明了。

此前，非本地戶籍居民在蘇州購買首套房需要有3年內(nèi)連續(xù)繳納6個月社保證明或納稅證明。但太倉房產(chǎn)交易中心相關(guān)人士強調(diào)，這并非取消限購政策，而是針對在蘇州購買首套房的客戶。外地人仍然不能在蘇州購買第二套房。

昆山住建局相關(guān)人士還透露，符合人才政策的購房者可以購買三套房。加上此前已放開限購的常熟、張家港，蘇州非核心區(qū)已對限購政策進行了優(yōu)化調(diào)整。

此外，海寧房地產(chǎn)交易中心也證實了對限購政策的調(diào)整。8月17日，海寧相關(guān)部門已收到關(guān)于優(yōu)化調(diào)整限購政策的文件（非對外公開），從8月17日開始，外地人在海寧購買首套房不再有門檻。關(guān)于首付款比例調(diào)整，該名工作人員則透露，海寧各家銀行目前對首付比例的執(zhí)行沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般首套房最低20%，二套房30%，“但有些銀行不一定認可，有部分銀行認可”。

加上今年5月對新房限售從3年調(diào)整為2年，蘇州已明確對限購、限售政策進行優(yōu)化調(diào)整。

對限購政策的優(yōu)化調(diào)整之后，昆山、太倉首套房門檻降低。這給近期幾乎零簽單的昆山房產(chǎn)中介人員們打了一劑強心針。8月19日，據(jù)一名德佑地產(chǎn)門店人員透露，當(dāng)天上午9:30，昆山房產(chǎn)交易中心花橋簽約中心，簽約室內(nèi)已滿員。據(jù)介紹，一部分此前受限于購房資格的客戶需求確實得到了釋放。

據(jù)了解，目前蘇州二手房市場掛牌量在17萬套左右。昆山改善市場回暖了，但儲備需求釋放完之后，市場如何走向？

一名蘇州消費者對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者透露，其位于相城區(qū)的房源，掛牌一年了還沒有成交，主要在于價格沒有下調(diào)。實際上，蘇州不少房源正如此，業(yè)主還在與市場博弈。

素有“環(huán)滬之王”稱號的昆山，緊鄰上海嘉定區(qū)，輕軌S1號線建成后，可接駁上海11號線。因此，昆山樓市承接了不少來自上海外溢的剛需客的需求。與之類似，太倉南鄰上海寶山區(qū)、嘉定區(qū)，也吸附了不少上海外溢需求。

政策的優(yōu)化調(diào)整是循序漸進的。2022年前7個月，蘇州已出臺多項樓市新政，涉及放寬限購、放寬限貸、放寬限價、放寬限售、公積金、稅費減稅、購房補貼等。

今年5月9日，非蘇州戶口人員購房，從3年內(nèi)累計繳納24個月社保變成3年內(nèi)連續(xù)繳納6個月社保即可買房；到了8月17日，只要在蘇州無房的個人或家庭，在昆山、太倉購買首套房，除了消費者根據(jù)支付能力購買，已無任何門檻。

與限售、限購政策優(yōu)化調(diào)整同時進行的，還有人才政策。如果符合人才家庭要求并且去人社部門開出了人才證明，就可以視同本地戶籍，限售三套。

海寧也幾乎在限購政策調(diào)整的同時，進一步優(yōu)化人才購房補貼政策，適當(dāng)加大補貼范圍和力度，探索推行人才房票。在新的人才購房政策出臺前，對符合《關(guān)于印發(fā)<海寧市人才購房補貼實施辦法>的通知》(海人社〔2020〕76號)的第6類人才，在2022年5月26日至2022年12月31日期間購買新建商品住宅的，在原有購房補貼標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，增加5萬元的購房補貼標(biāo)準(zhǔn)。

2022年以來，優(yōu)化調(diào)整限購政策的城市有鄭州、福州、衢州、佛山、青島、武漢、成都、南京、廈門等。

由于緊鄰上海，昆山、太倉以及海寧、嘉興、湖州等客戶需求溢出效應(yīng)非常明顯。此時環(huán)滬都市圈對于政策的優(yōu)化調(diào)整頻率的加快，或許也會影響其他城市調(diào)整政策的節(jié)奏。

早前消息：購房首付比例，南京、蘇州“躍躍欲試”

“要么你再等等?！碧K州某銀行信貸部員工對電話另一頭咨詢二套房首付比例的消費者說。

8月16日，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從工商銀行蘇州分行等多家銀行處確認，蘇州二套房首付政策仍然為二套房貸款結(jié)清5成、未結(jié)清首付8成。有銀行相關(guān)人員表示，此前市場傳言的“新政”還沒有實施。

與蘇州有類似情況的是南京。此前的8月12日，南京中介人員對消費者宣稱，名下有且只有一筆房貸已結(jié)清的，首付從5成變3成；貸款未結(jié)清的，首付從8成變6成。當(dāng)天下午，該傳聞被否認。

南京、蘇州優(yōu)化首付比例政策的沖動，來自于低迷的樓市。蘇州當(dāng)?shù)匾患沂袌龇蓊~較大的中介機構(gòu)人員透露，近期蘇州昆山、太倉二手房市場幾乎無人問津，核心區(qū)域成交量相比年初幾乎減半；由于政府限價，新房價格反而很堅挺。

新政未至

此前的8月12日，蘇州部分銀行人員與中介人員聲稱“二套房貸款若結(jié)清了，首付從5成變4成，二套房貸款未結(jié)清，則首付從8成變5成”。但到當(dāng)天下班時間，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從多方確認蘇州已暫緩上述政策。

8月16日，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者以購房者身份致電多家銀行南京分行，均表示新政尚未實施。不過，也有工作人員沒有正面回答記者的詢問，而是要求帶齊個人資料到現(xiàn)場確認首付情況，稱具體首付比例情況要看個人房產(chǎn)與征信情況確定。

8月17日，有消息稱，南京對無房、有房戶以及貸款有無還清均給出了新的執(zhí)行細則。其中，在南京無房無貸的家庭，購房首付比例最低3成，執(zhí)行利率4.25%；貸款已結(jié)清的家庭購房，首付比例最少3-4成（各家銀行不一致），執(zhí)行利率4.25%。不過，南京多家銀行在電話里仍然對記者表示未收到相關(guān)政策的實施通知。

南京、蘇州之所以傳出優(yōu)化首付政策的消息，與城市市場特征有關(guān)。據(jù)一名蘇州業(yè)內(nèi)人士分析，蘇州新房市場以改善為主，即便是近期逐漸進入增量的二手房市場也以改善型買家居多，這個消費群體的買房門檻在于首付，在此前有貸款沒還清前提下，再買要8成首付。高首付加上市場下行趨勢，讓不少人暫緩二次置業(yè)計劃?！叭绻赘侗壤抡{(diào)，加上近期房貸利率又在低位，蘇州樓市熱度可能會有所提升，但也不會過火”，該人士表示。

循序漸進

近期江蘇乃至全國有多個城市在優(yōu)化購房首付比例政策。

8月12日，江蘇省市場利率定價自律機制秘書處發(fā)布的一份文件顯示，自2022年8月12日（含）起，無錫新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款執(zhí)行內(nèi)容如下：對無錫市區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)購買首套住房（含已擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清）的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買商品住房的，最低首付比例調(diào)整為不低于30%；對區(qū)域范圍內(nèi)已擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買商品住房的，最低首付比例調(diào)整為不低于50%。

但上述文件未獲相關(guān)部門證實。8月17日，無錫市區(qū)一樓盤銷售人員透露，無房無貸家庭的首套房首付比例已降到了30%，首套房房貸利率是4.25%。若名下有房貸，再次購房的首付比例則為50%至60%。

8月17日，記者從福州市房管局處證實，福建省市場利率定價自律機制全體會議于8月16日表決通過《福州市限購區(qū)域調(diào)整差別化住房信貸政策實施細則》，福州將調(diào)整五城區(qū)購房房貸首付比例，自8月17日起，五區(qū)戶籍二套房首付最低降至4成，非五區(qū)戶籍首套房首付最低降至3成。

業(yè)內(nèi)人士認為，無論南京、蘇州還是其他城市，房貸新政的推進都是會根據(jù)市場行情逐步調(diào)整的，政策也不會一蹴而就。就如房貸利率的調(diào)整也是循序漸進的。4月初，蘇州首套房利率普遍調(diào)至4.6%，二套未還清5.2%；5月中旬，根據(jù)央行、銀保監(jiān)會發(fā)文，蘇州首套房貸利率按LPR減20個基點的政策下限執(zhí)行，最低4.4%；5月20日，蘇州首套房貸再降至4.25%的最低水平。

克而瑞研究中心分析師最新調(diào)研顯示，目前蘇州多家主流銀行房貸利率仍然執(zhí)行首套首貸4.25%，二套5.05%的政策。

值得一提的是，全國范圍內(nèi)優(yōu)化調(diào)整購房首付比例政策將成趨勢。目前江蘇已有10多個城市優(yōu)化調(diào)整了首付比例政策。全國下調(diào)首付比例的城市以三、四線城市或弱二線城市為主。前述業(yè)內(nèi)人士認為，南京作為江蘇省會城市、蘇州作為強二線城市，一旦實施首付比例新政，或?qū)痈喽€熱點城市加入降首付潮。

億翰智庫首席分析師張化東指出，從三四線城市蔓延到強二線城市的政策優(yōu)化調(diào)整，從而帶動全國其他強二線城市政策的優(yōu)化調(diào)整趨勢，其實是一種市場成熟的表現(xiàn)。

有機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年前7月，全國范圍內(nèi)已出臺385次樓市支持政策，其中需求端主要涉及調(diào)整限購、調(diào)整限貸、調(diào)整限價、調(diào)整限售、公積金、稅費減免、購房補貼等，供給端主要涉及調(diào)整預(yù)售、調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管、調(diào)整土拍規(guī)則等。從優(yōu)化限購到下調(diào)首付比例，政策調(diào)整也逐漸從低能級城市向高能級城市擴散。

本期編輯 祝浩杰 實習(xí)生 林曦瑩