今年以來(lái)，不少人都排隊(duì)提前還房貸。

這事說(shuō)來(lái)也挺有意思的。

(資料圖片僅供參考)

以前大家都是拼命的往身上加杠桿，現(xiàn)在卻完全反著干。

或許是三年疫情加上經(jīng)濟(jì)走弱，失業(yè)率上升，讓大家終于明白，收入不是線性增長(zhǎng)。

于是都盡可能減少負(fù)債，害怕萬(wàn)一哪天失業(yè)，自己被房貸給壓死了。

不過(guò)呀，資本市場(chǎng)有一個(gè)規(guī)律：大眾都在跟風(fēng)做的事情，很可能是錯(cuò)的。

當(dāng)年跟風(fēng)買房本來(lái)就是錯(cuò)，現(xiàn)在跟風(fēng)還房貸可能也有問(wèn)題。

一、都還房貸了，你拿什么養(yǎng)鵝？

要不要提前還房貸，這其實(shí)是一個(gè)非常基礎(chǔ)的財(cái)商問(wèn)題。

很遺憾的高告訴大家，絕大部分家庭都不具備這種基礎(chǔ)的財(cái)商知識(shí)。

判斷一個(gè)人是否具備財(cái)商，只需要看他的資產(chǎn)是不是不斷增加。

啥是資產(chǎn)呢？

就是 能產(chǎn)生源源不斷現(xiàn)金流的東西。

通俗易懂的講，就是那些能不斷下金蛋的鵝。

比如：股票、債券、房子等等。

不過(guò)這里要注意，很多人認(rèn)為房子是資產(chǎn)。但這還得分情況。

比如，2015年以后，租金回報(bào)率連2%都不到，而大家卻用5%左右的利率貸款買房。

那么你買房子后，每個(gè)月的現(xiàn)金流就是流出的。所以買的不是資產(chǎn)，而是負(fù)債！

負(fù)債就是那些讓現(xiàn)金流不斷遠(yuǎn)離你的東西 。

有一本很有名的財(cái)商書籍叫做《小狗錢錢》

主人公的父母就是貸款買房，每個(gè)月過(guò)得緊張兮兮的，后來(lái)主人公從金先生那里賺到了一筆錢，父母就想把這筆錢拿去還房貸。

而金先生告訴小主人公，一半用來(lái)還房貸，另一半用來(lái)儲(chǔ)蓄，以便以后有機(jī)會(huì)時(shí)買入資產(chǎn)養(yǎng)鵝。

金先生的意思是說(shuō)，窮人之所以窮，就是因?yàn)樗麄兛倫郯咽掷锏腻X花光，要么是用于消費(fèi)，要么是用于買自以為是資產(chǎn)的負(fù)債。

所以，我們必須要克制住自己，一定要累積本金用于購(gòu)買那只不斷產(chǎn)生現(xiàn)金流的鵝！

我再簡(jiǎn)單解釋一下，假如手里100萬(wàn)全還房貸了，你每年確實(shí)可以少還5萬(wàn)的利息。但如果這100萬(wàn)你買到了年化收益10%的鵝，那么你每年能獲得10萬(wàn)的現(xiàn)金流收入，除去還掉的5萬(wàn)利息，也還能有5萬(wàn)的凈現(xiàn)金流流入。

然后你還可以用這5萬(wàn)元繼續(xù)買更多的鵝。

二、關(guān)鍵在于你養(yǎng)鵝的能力

看到這里，估計(jì)不少讀者會(huì)噴我了：從哪去找年化收益率10%的鵝？有這么容易嗎？

所以 問(wèn)題的關(guān)鍵在于個(gè)人的投資能力！

如果你不具備這樣的投資能力，就還是乖乖還房貸吧。

當(dāng)然，對(duì)于 懂投資的人來(lái)說(shuō)，其實(shí)并不是多難的一件事。

比如現(xiàn)在中證紅利指數(shù)股息率都達(dá)到了5.53%，見下圖。

如果你的房貸利率低于5.5%，那么中證紅利指數(shù)每年就能給你帶來(lái)凈現(xiàn)金流入。

而且呀，這還只考慮了股息。

基于中證紅利現(xiàn)在的估值位置（PE是5.9倍），那么未來(lái)的長(zhǎng)期收益率達(dá)到10-12%并不是多大的問(wèn)題。

此外，像現(xiàn)在A股這樣的估值水平，那幾個(gè)主流寬基指數(shù)未來(lái)的年化收益率達(dá)到10%以上都是大概率事件。

不過(guò)呀，我也知道 ，基于現(xiàn)在股市這么 悲觀的行情下 ，看到我這樣說(shuō)，大部分人都會(huì)罵我是個(gè)死騙子。

2021年我勸大家減倉(cāng)的時(shí)候，同樣被罵死騙子。

這也難怪大部分人連最基本的財(cái)商知識(shí)都沒(méi)有了。

三、波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)是兩碼事

大部分人都希望獲得一個(gè)穩(wěn)定的年化收益率 ，比如每年都固定10%的收益。

但是很可惜， 高于5%的收益率就不可能穩(wěn)定！

也就是說(shuō)，收益率是波動(dòng)的。

今年可能賠10%，而明年賺30%。

但波動(dòng)并不等于風(fēng)險(xiǎn)，這取決于你的錢多久不用。

比如，股市雖然動(dòng)不動(dòng)就 跌20%，但拉長(zhǎng)時(shí)間看，它的底部在以10%左右 的速度抬升。

所以只要你買在低估區(qū)域，賺錢幾乎就是一件非常確定的事情。而要賺到這個(gè)錢，就需要長(zhǎng)時(shí)間的等待 。

所以，我們的養(yǎng)鵝計(jì)劃還應(yīng)該有所改變。

比如，假設(shè)你未來(lái)三年的按揭還款總額是20萬(wàn)，而你手里有現(xiàn)金100萬(wàn)，那么你就可以先預(yù)留20萬(wàn)現(xiàn)金放銀行或者貨幣基金里。

剩余的80萬(wàn)，用40萬(wàn)提前還房貸，用40萬(wàn)用來(lái)養(yǎng)鵝。（你可能還要考慮預(yù)留一些生活費(fèi)）

以A股現(xiàn)在的估值水平，三年內(nèi)不漲的概率幾乎為0。

我們提前把3年的按揭還款先預(yù)留出來(lái)，那么就沒(méi)有后顧之憂了。

如果你每個(gè)月還有工資凈流入的話，你還能把鵝養(yǎng)得更肥！

所以呀，能不能順利養(yǎng)只大肥鵝，還在于：

1.你如何看待波動(dòng)和應(yīng)對(duì)波動(dòng)；

2.你是否有足夠的耐心；

3.你的錢是否是長(zhǎng)期不用的閑錢。

四、不加杠桿就好嗎？

人們的行為往往都很極端，要么是玩命加杠桿，要么完全不加杠桿。

但這兩種狀態(tài)都不是理性的。

懂投資的人都知道杜邦分析。

ROE（凈資產(chǎn)收益率）=銷售凈利率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)

負(fù)債率越高，權(quán)益乘數(shù)就越大！

那么 適當(dāng)?shù)奶岣哓?fù)債率，是有利于我們獲取更高收益的方法。

比如，巴菲特曾經(jīng)也表示過(guò)，負(fù)債率在20%到50%的公司比那些完全不負(fù)債的公司要好。

如果完全不負(fù)債，說(shuō)明這家公司沒(méi)有什么好的項(xiàng)目，也找不到為未來(lái)投資的途徑。

其實(shí)對(duì)于個(gè)人也是一樣。

完全不敢加杠桿的人，說(shuō)明他就沒(méi)有多大的潛力。

關(guān)鍵還是在于一個(gè)度的問(wèn)題。

加多少杠桿合適也是因人而異的，主要是事先考慮最壞的情況。

如果最壞的情況 發(fā)生了，也不會(huì)影響你的生活和工作，那么就是比較合理的。

此外，我們更應(yīng)該考慮的是，加 杠桿的那部分資金能否產(chǎn)生高于貸款利率的收益 。

比如，在2005年買房，當(dāng)時(shí)的租金回報(bào)率高于5%，租金回報(bào)可以覆蓋貸款利息 。那么貸款買房就是一個(gè)創(chuàng)造現(xiàn)金流收入的方法。

一旦房?jī)r(jià)上漲，你還可以賣掉賺差價(jià)。

而如果租金回報(bào)率低于貸款利息，時(shí)間就是你的敵人！

不過(guò)我也要提醒一下，對(duì)于普通人而言，不要借錢炒股！

一旦借錢炒股，你的心態(tài)會(huì)變得極壞，智商會(huì)瞬間變?yōu)榱悖?

關(guān)于杠桿，咱們可以說(shuō)得更通俗易懂一些，想想看，銀行愿意把錢借給誰(shuí)？

還不是那些未來(lái)收入穩(wěn)定且富裕的人。

要不為啥銀行要審查咱們的年齡和收入情況呢？

說(shuō)白了，銀行投資的是咱們未來(lái)的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力！

誰(shuí)未來(lái)的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力強(qiáng)，誰(shuí)就能加更多杠桿。

而只要管理好杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，富人就越來(lái)越富，大多數(shù)普通人連加杠桿的資格都沒(méi)有。

但悲劇往往是普通人想方設(shè)法違規(guī)操作給自己加杠桿，結(jié)果死得更難看。

五、總結(jié)：考慮考慮養(yǎng)鵝的事吧

投資說(shuō)白了就是一件養(yǎng)鵝的事。

也就是我們要不斷買入資產(chǎn)。

何為資產(chǎn)？就是那些能讓現(xiàn)金流不斷流向我們的東西。

然而現(xiàn)實(shí)很殘酷，大多數(shù)人只買了一堆負(fù)債。

最基本的財(cái)商知識(shí)就是 分清楚資產(chǎn)和負(fù)債。

甭管是否加杠桿，只要現(xiàn)金流不斷流入，你就是在養(yǎng)鵝。

所以關(guān)鍵在于：

1.加杠桿的度；

2.鵝創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力；

3.鵝偏不便宜；

4.能否正確看待波動(dòng)；

5.對(duì)時(shí)間的理解。

每個(gè)人都應(yīng)該盡早想想養(yǎng)鵝的事，而不要總讓自己兩手空空。

兩手空空，怎么養(yǎng)鵝呢？

至于該不該提前還房貸，主要還是自己的投資收益率能否超過(guò)房貸利率。如果不能，那還是乖乖還房貸吧。

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