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本文討論對(duì)象為中指銷售排行榜TOP100中的發(fā)債房企（共73家）。截至2023年6月6日，1）2022年報(bào)已刊發(fā)且出具“標(biāo)準(zhǔn)無保留意見”的為51家。2）已刊發(fā)但被出具“強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)”、“保留意見”或“無法表示意見”的為14家，其中僅遠(yuǎn)洋集團(tuán)尚未違約/展期，“保留意見”主要基于遠(yuǎn)洋資本相關(guān)事項(xiàng)。3）延遲刊發(fā)的為8家，均為展期/違約主體，僅旭輝刊發(fā)了未經(jīng)審計(jì)年報(bào)。

注意到，有12家已刊發(fā)年報(bào)的房企近三年（即20-22年）更換了非四大的審計(jì)機(jī)構(gòu)，新審計(jì)機(jī)構(gòu)中上會(huì)栢誠(chéng)（龍光、禹洲、恒大、旭輝）、開元信德（寶龍、德信中國(guó)）出現(xiàn)頻率較高。將審計(jì)機(jī)構(gòu)從“四大”換為“非一線”的原因一則在于節(jié)省開支，二則在于解決分歧事項(xiàng)，保證年報(bào)的發(fā)布。關(guān)注更換后的審計(jì)報(bào)告質(zhì)量。

進(jìn)一步來看，樣本房企銷售、盈利及債務(wù)情況如下：

銷售情況：2022年房企銷售整體滑坡，千億以上房企由41家縮減為20家，銷售金額同比均值為-39%，少數(shù)國(guó)企（國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)中鐵、建發(fā)房產(chǎn)）銷售額逆勢(shì)增長(zhǎng)，但這類國(guó)企在高能級(jí)城市拿地亦積極，資本支出較大，關(guān)注拿地節(jié)奏與融資端匹配問題。

2023年1-5月，國(guó)企銷售同比基本轉(zhuǎn)正，僅首開股份（-13.5%）和大悅城（-10.0%）為負(fù)，另有部分國(guó)企（首創(chuàng)城發(fā)、中國(guó)金茂、中冶置業(yè)）銷售復(fù)蘇不明顯。

未違約民企銷售表現(xiàn)基于土儲(chǔ)質(zhì)量有所分化，碧桂園、新城控股、中駿等三四線土儲(chǔ)占比高，延續(xù)30%以上的跌幅；龍湖土儲(chǔ)能級(jí)整體較高，濱江集團(tuán)和綠城中國(guó)在杭州市占率較高，銷售均有所復(fù)蘇，同比增長(zhǎng)30%以上，但需關(guān)注疫情積壓需求釋放后增長(zhǎng)動(dòng)力不足問題，以及杭州市內(nèi)第三環(huán)線銷售萎靡造成的影響（濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)）。違約民企則仍處于失速下滑狀態(tài)。

后續(xù)推演，若房企23年全年延續(xù)1-5月銷售額同比情況，則仍較21年銷售金額下滑約33%，降幅僅較22年收窄約6個(gè)百分點(diǎn)，銷售不容樂觀。

盈利情況：2022年，房企盈利能力受到進(jìn)一步?jīng)_擊，毛利率平均值下滑6.1個(gè)百分點(diǎn)至14.7%，歸母凈利潤(rùn)均值為-6.1億元。共計(jì)27家樣本房企歸母凈利潤(rùn)虧損，平均虧損金額達(dá)90億元。融創(chuàng)、金科、榮盛、遠(yuǎn)洋集團(tuán)（未違約）、富力、華僑城（未違約）等12家房企虧損金額超百億。虧損的首要原因?yàn)橘Y產(chǎn)減值損失，碧桂園、金科、華僑城和融創(chuàng)均超百億。華僑城還因存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提（115.07億元）合理性等問題收到深交所問詢函，其文旅地產(chǎn)成片開發(fā)模式下項(xiàng)目多位于城市非中心區(qū)域，導(dǎo)致其價(jià)格支撐較所處城市平均水平更弱，減值壓力凸顯。

債務(wù)情況：未違約房企有息債務(wù)規(guī)模靠前的保利發(fā)展、萬科、碧桂園、中海地產(chǎn)等，均在2,000億元以上。平均短期債務(wù)占比約29%，民企（含混改）遠(yuǎn)洋集團(tuán)、雅居樂、金輝集團(tuán)、新城控股、珠江投資和中駿集團(tuán)等現(xiàn)金短債比不足60%；國(guó)企中鐵置業(yè)、中冶置業(yè)現(xiàn)金短債比亦在50%以下，關(guān)注短債壓力。

地產(chǎn)“黑鐵時(shí)代”下，房企共同面臨的是新的底部銷售均衡和被壓縮的盈利空間，其中部分房企銷售端抓手不足而債務(wù)端壓力逼近，且再融資存阻力，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)或仍未完全出清。