大家還記得嗎？2018年萬科在開年會的時候提出了一個非常驚悚的標語，那就是“活下去”。

近日王石在參加2023年亞布力論壇第九屆創(chuàng)新年會的時候再次提起了這個事情。

(資料圖片)

王石解釋說，實際在2018年的年會上， 萬科提出了三句話，第一是“活下去”，第二是“活得久”，第三是“活得好”。

王石進一步解釋到，現(xiàn)在來看，萬科當時提出“活下去”是有先見之明的?！?018年過去后，2019年房地產業(yè)迎來‘小陽春’，2020年之后我們發(fā)現(xiàn)整個地產業(yè)發(fā)生逆轉。”

而且事實正如萬科所預料那樣，最近幾年時間整個房地產確實不太好過，樓市成交量持續(xù)低迷，開發(fā)商拿地或者開發(fā)新項目的積極性也處于一個冰點。

在行業(yè)大變化之下，很多開發(fā)商都因為資金鏈問題而出現(xiàn)債務違約，甚至有些開發(fā)商只能破產。

對這種突如其來的變化，我估計很多人都預料不到，甚至有很多開發(fā)商都預料不到，但萬科卻比別人早兩年看清了趨勢。

那未來房地產行業(yè)到底會朝什么樣的方向發(fā)展呢？萬科對房地產未來的趨勢有什么新的判斷呢？王石在這次會議上給出了一個驚人的結論。

王石認為，房地產不是結束了，而是剛剛開始！

看到王石這個結論，很多網友都徹底炸鍋了，王石這葫蘆里到底賣的是什么藥？他們一邊喊活下去，一邊又說房地產剛剛開始，是不是因為房子賣不動了，所以又出來忽悠大家了？

其實王石說的一點都沒錯，大家跟著他們的屁股走就對了。

有人曾經說過如果大家看不清房地產行業(yè)未來的方向，那就看萬科，萬科怎么做，大家跟著做就對了。

作為一家在房地產行業(yè)耕耘近40年的企業(yè)，中國房地產行業(yè)所經歷的周期，萬科基本上都經歷了。

過去幾十年中國房地產起起伏伏，有很多開發(fā)商一時非常亮眼，但后來泯然于眾，真正能夠經歷40年所有周期的只有萬科和中海等少數(shù)企業(yè)。

所以萬科對房地產行業(yè)的洞察以及預測能力要遠遠超過其他開發(fā)商。

從萬科的發(fā)展歷史來看，他們曾經經歷了三次大的行業(yè)大危機，每次都能夠穿越周期并順利活了下來，而且活得越來越好。

第一次危機是1994年到1997年。

從1992年到1994年市場經歷了大通脹，房地產爆炒，這幾年時間樓市的增長率一直維持在40%以上，個別年份甚至保持三位數(shù)以上的增長率。

在樓市爆火的情況下，有很多開發(fā)商紛紛成立，還有很多企業(yè)紛紛到海外上市融資。

但在樓市一片爆火的背景下，國家已經在開始進行宏觀調控，萬科已經嗅到了其中的危機，所以馬上積極轉型，萬科管理層做出“單一住宅化”的策略調整，砍掉非住宅業(yè)務，賣掉包括怡寶在內的10幾家公司，只做純住宅。

對萬科這種轉型很多人表示不理解，但1997年亞洲發(fā)生金融危機，很多開發(fā)商都受到了影響，甚至有一些開發(fā)商都破產了，比如當時廣州三大地產之一的廣信地產就破產了，而萬科卻順利躲過一劫。

第2次危機是2007年到2008年。

2004年到2007年可以說是我國樓市又有一個瘋狂的時期，這幾年很多城市的房價上漲得非常快，全民紛紛加入到炒房行列當中。

但在樓市火爆的背景下，萬科再次主動調整，2004年他們明確了由專業(yè)化到產業(yè)化和精細化發(fā)展的有質量增長戰(zhàn)略；2005年又對組織結構進行調整。

但即便如此，萬科仍然沒有能夠躲過2008年的金融危機。

次貸危機發(fā)生后，全球樓市都受到了很大的影響，我國有一些一線城市的房價幾個月時間就跌了30%以上，個別小區(qū)甚至跌幅超過50%。

受此影響，很多開發(fā)商的營收和利潤都出現(xiàn)下降，2008年萬科也遭到了史上第1次負增長。

只不過憑借之前的積累，在危機發(fā)生之后，萬科開始選擇更加穩(wěn)健的發(fā)展，手握大量的現(xiàn)金，而且負債率相對比較低，所以很快就恢復了活力。

第3次危機是2020年到現(xiàn)在。

2020年到現(xiàn)在發(fā)生的樓市危機，可以說是我國整個房地產行業(yè)發(fā)展過程當中經歷的最大一次危機，而且是持續(xù)時間最長的一次危機。

在這次危機當中，很多頭部的開發(fā)商都不能幸免，有很多開發(fā)商都因為資金鏈斷裂而出現(xiàn)債務違約甚至破產。

但早在2014年的時候，萬科就積極進行調整，進行多元化布局，而且在發(fā)展的時候相對比較保守，負債率明顯比頭部一些企業(yè)更低。

2014年開始，萬科就陸續(xù)布局了商業(yè)地產，長租公寓，物流冷鏈，物業(yè)管理，文化娛樂教育等多一種業(yè)務。

而且到了2018年，他們更是在行業(yè)內率先喊“活下去”，充當吹號人，當時很多人都說，萬科瞎著急，擾亂人心。

但事實證明，萬科的預測再一次對了。

雖然這兩年的樓市危機也對萬科造成了很大的沖擊，但因為負債率相對比較低，再加上有其他業(yè)務做支撐，所以萬科的整體營收和利潤并沒有受到太大的影響。

在一些民營頭部開發(fā)商面臨資金鏈斷裂等各種風險的時候，萬科仍然能夠從容的去面對。

2022年萬科集團實現(xiàn)營收5038.4億元，同比仍然增長11.3%，而歸母凈利潤凈潤也達到226.2億，同比還保持0.4%的正增長。

雖然萬科在規(guī)模上讓出了頭把交椅，但卻讓經營變得更穩(wěn)健，此刻我相信那些處于危機當中的開發(fā)商是非常羨慕萬科的。

而萬科之所以能夠從容面對每一次危機，主要是他們在危機到來之前就嗅到行業(yè)的風險，所以提前好幾年布局，這明顯已經成為了行業(yè)的標桿。

所以這次看到王石再次說房地產行業(yè)不是結束，而是剛開始的時候，很多人都充滿興趣，王石的判斷會再次正確嗎？

我個人覺得王石的判斷大概率是正確的 。

首先王石所說的開始，并不是說房地產行業(yè)會像過去幾十年那樣高速增長，而是房地產會迎來一個新的時代。

一方面是經歷這次危機后，房地產行業(yè)會大洗牌，真正能夠留下來的基本上都是那些頭部企業(yè)。

而未來雖然樓市不可能快速增長，但是市場規(guī)模還在那，樓市仍然會保持10萬億以上的規(guī)模，這樣留下來的頭部開發(fā)商分到的份額反而有可能更大，所以潛在的機會反而更多。

另一方面跟房地產有關的延伸行業(yè)未來有大量的市場空間。

提到房地產行業(yè)，不一定全都是樓盤開發(fā)，這里面還包括租賃市場、商業(yè)地產、物流地產、物業(yè)管理等一些行業(yè)。

未來隨著樓盤開發(fā)逐漸進入尾聲，圍繞存量樓盤而延伸出來的一些產業(yè)，反而有更大的發(fā)展空間。

所以王石說房地產行業(yè)不是結束而是剛開始，其實也有一定的道理。