中式豪宅“教父”，垂死掙扎

2023-06-23 00:23:18 來源 : 商業(yè)人物

作者：王珊

(資料圖片)

來源：商業(yè)人物（ID：biz-leaders）

黃其森還是沒能上演力挽狂瀾的戲碼。

他創(chuàng)辦的泰禾集團(tuán)（股票簡稱“ST泰禾”），在上市的第13個年頭，A股之路戛然而止。

意料之外，又意料之中。

意料之外的是，黃其森朋友圈甚廣，也曾找來萬科扮演“白衣騎士”，只是未見成效；意料之中的是，黃其森自2018年便開始“撤退”自救，然而效果甚微，資本市場對茍延殘喘多時的千億房企也是沒了耐心。

話說回來，今年被終止上市的房企也不止泰禾一家，如黃其森的福建老鄉(xiāng)林騰蛟的陽光城、藍(lán)光發(fā)展、嘉凱城，而世茂股份、新華聯(lián)、泛?？毓傻确科笠捕济媾R退市危機(jī)。

有意思的是，林騰蛟和黃其森是真正的老鄉(xiāng)，一個來自閩侯縣，一個來自閩清縣，兩地距離僅幾十公里，駕車最快半小時左右。如今閩侯首富和閩清首富都遭遇同樣的問題，相隔5天收到上市終止通知，二人的房企均在沼澤泥潭中掙扎。

6月5日，ST泰禾正式停牌，泰禾集團(tuán)用0.43元結(jié)束了A股之行。

黃其森曾帶著泰禾一路狂奔，2013年泰禾銷售額首次突破百億，2018年突破1300億元，從百億到千億，從地方房企到輻射全國的中式豪宅巨頭，他用了20年左右。

自2017年開始房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，過去高舉高打的方式顯然已不符合新的政策導(dǎo)向，狂奔過后，問題也隨之而來。

債務(wù)高企、瘋狂擴(kuò)張導(dǎo)致的現(xiàn)金流極度承壓、“暴雷”事故頻發(fā)。無論是資本市場，還是消費(fèi)市場，泰禾如今的處境就如“溫水煮青蛙”般煎熬。

“教父”也沒辦法

泰禾退市，距離黃其森“回來”不過203天。

去年2月，黃其森還給自己打氣，“今年要打一個漂亮的翻身仗”。話音剛落一個月，即3月16日，黃其森便被帶走“協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查”，原因和結(jié)果至今未披露。兩天后，兩位曾在建行任職的泰禾集團(tuán)副總裁——黃曦和林文華，也傳出被帶走協(xié)助調(diào)查，黃曦后來被中紀(jì)委披露涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法。

黃其森“消失”的246天間，房企生存環(huán)境更艱難，泰禾的狀況也更加糟糕。2022年4月，泰禾公布2021年財報，凈利潤虧損40.13億元，緊接著又因財務(wù)問題，公司股票被ST。2022年公司虧損繼續(xù)擴(kuò)大。2020-2022年，泰禾集團(tuán)累計虧損逾143億元。

此情此景，黃其森此前所說的翻身仗肯定要靠邊了，當(dāng)務(wù)之急是先活下去。2021-2022年，泰禾負(fù)債從2043.3億升至2061.82億元，其中2022年更是出現(xiàn)資不抵債的情況。

黃其森的回歸也未在暴雷頻繁的房企市場引起多大波瀾，等待他的卻是相較以往更多的麻煩事。華融資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)等債主已然沒了耐心，陸續(xù)通過處置泰禾旗下資產(chǎn)用以抵債，加速的資產(chǎn)強(qiáng)制拍賣讓黃其森焦頭爛額。

好消息是，截至今年4月底泰禾得到了22.18億元的政策性紓困資金批復(fù)，其中已收到10.09億元，在建的幾十個項目除了1個項目外，全部復(fù)工復(fù)產(chǎn)。然而在當(dāng)前千億負(fù)債面前，實屬杯水車薪。截至今年第一季度，泰禾集團(tuán)賬面現(xiàn)金近4.09億元，而泰禾一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債就高達(dá)632.76億元。

糟糕的基本面，即便黃其森多次表示“從2020年債務(wù)違約到現(xiàn)在，泰禾已從最艱難的時刻走出來了”，市場并不買賬。

雖然黃其森人送外號中式豪宅“教父”，但“教父”也在穿越周期的路上摔了跟頭。

黃了？

福建人特別會做生意，“愛拼才會贏”是福建人在做事時的信條。

黃其森創(chuàng)業(yè)后，將福建人的“三分本事七分膽”發(fā)揮得淋漓盡致，要不也不會有千億泰禾，只是在公司順風(fēng)順?biāo)畷r，外界已對他是否過于激進(jìn)產(chǎn)生了質(zhì)疑，2018年泰禾困境出現(xiàn)、2020年公司暴雷后，黃其森的激進(jìn)擴(kuò)張玩法更是成為“眾矢之的”。

成也高杠桿，敗也高杠桿。

1996年，在房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮下，他從干了12年的銀行辭職，下海做起了房地產(chǎn)。黃其森僅用了22年便將泰禾集團(tuán)做到千億規(guī)模，這份經(jīng)歷也讓被他時常掛在嘴邊的“不懂金融就做不好房地產(chǎn)”口頭禪風(fēng)靡一時。

千禧年前后，小戶型、經(jīng)濟(jì)型是趨勢，也是政策導(dǎo)向，然而黃其森自創(chuàng)立泰禾之初便選擇了不走尋常路的高端豪宅路線。無論是最初的天元山莊、泰禾紅峪，還是如今的院子系、大院系、園系等無一例外定位高端和中式建筑風(fēng)格。

2002年之前，他本是偏安一隅（福州）的地方房企大佬，2002年，他帶著泰禾用“運(yùn)河岸上的院子”敲開了北京的房地產(chǎn)市場，在一片歐美風(fēng)情的地產(chǎn)風(fēng)格下，中式“院子”雖然起初賣得不好，但十足的特點(diǎn)讓黃其森信心十足，他力排眾議將高端院子升級為頂級豪宅，從起初的不足萬元每平，賣到了10萬每平，在均價五六千的北京房價市場，“院子”所向披靡。

樓盤找明星代言站臺不是稀罕事，黃其森也不例外，而且越是豪宅的樓盤請的明星越大牌，為泰禾的“院子”站臺的人中不乏范冰冰、章子怡、馮小剛、王剛等一線明星，而且2014年，黃其森還重金為“中國院子”請到成龍代言。

2014年04月27日，北京，明星代言泰禾?中國院子儀式。圖源：視覺中國

在黃其森創(chuàng)業(yè)的這些年，他9次躋身胡潤百富榜，其身價在2017年高達(dá)275億元，常年穩(wěn)坐閩清首富，泰禾集團(tuán)連續(xù)兩年位列中國房企20強(qiáng)，他的泰禾系不僅只有地產(chǎn)，還涉足金融、醫(yī)療、銀行、保險等。

那些年，市場談“新中式院子必提泰禾，提及泰禾也必談院子”，泰禾就是頂級豪宅的代名詞，黃其森就是中式豪宅“教父”般的存在。

然而天總有不測風(fēng)云。

在政策的利好下，2015年開始房企進(jìn)一步拓寬了資本市場融資渠道，憑借“院子”等產(chǎn)品爆紅的泰禾開始猛加杠桿瘋狂擴(kuò)張。也是從這一年起，黃其森的步子邁得更大。

黃其森在面對外界質(zhì)疑時表示，“房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源無非就是銷售收入、各種借款以及自有資金，主要依靠銷售收入和借款?！痹阢y行背景的加持下，黃其森彼時“不差錢”。

他把能貸款的銀行貸了個遍，除了銀行，泰禾還借助信托公司、資產(chǎn)管理公司、保險機(jī)構(gòu)、基金管理機(jī)構(gòu)等渠道融資，2019年之前，超百家金融機(jī)構(gòu)都是泰禾的合作對象。

2016-2018年，泰禾融資總額從754億一路飆至1354億、1375億元，其中新增的融資額大多來自非銀融資渠道。

融資的快速走高，隨之而來的是負(fù)債承壓也開始暴漲，2018年，公司負(fù)債已達(dá)到2112.47億元。

即便如此，黃其森仍在2017年年底喊出“邁入2000億（銷售額）”“擠進(jìn)房企前十”的口號。

左手瘋狂擴(kuò)張，右手降杠桿。黃其森自2018-2019年償還了千億規(guī)模的債務(wù)，只是負(fù)債的增速超出黃其森的想象。

有意思的是，泰禾對銷售額向來三緘其口。2013年其公布過一次后（124.44億元），直至2018年黃其森才在多方問詢下透露其銷售額為1300億元，換句話說，黃其森的2000億（銷售額）小目標(biāo)黃了，同年，業(yè)界傳出“泰禾要黃”的聲音。

等不來的白衣騎士

黃其森自然不會“坐以待斃”。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控步入深水區(qū)，房企壓力空前。2018年起泰禾的困境資金鏈危機(jī)初現(xiàn)端倪，此時，公司多位高管離職、人事更迭、與信托公司的糾紛頻頻爆發(fā)，讓黃其森焦頭爛額。

2020年7月，泰禾旗下“17泰禾MTN001”首次發(fā)生公募債券違約，其成為國內(nèi)首個暴雷的房企。在暴雷前，黃其森已經(jīng)踩了剎車，并開始實施自救，過往奉行快速擴(kuò)張的他開始停止拿地，退出海南、環(huán)京等區(qū)域，退出投資回報周期長的舊改項目，對公司內(nèi)部實施精簡運(yùn)作。

一向十分自信的黃其森也開始反思，“管理方面，沒能跟上擴(kuò)張的步伐”。

千億負(fù)債壓頂，對于深陷流動性危機(jī)的泰禾，引入戰(zhàn)略投資者是最直接或許也是最有效的急救方式。坊間曾傳聞保利、廈門建發(fā)、廈門國貿(mào)都有可能成為黃其森的救兵，但接觸后因泰禾債務(wù)規(guī)模及資產(chǎn)質(zhì)量問題，無疾而終。

直至2020年7月，泰禾的“白衣騎士”才最終確定，萬科全資子公司海南萬益擬用24.3億元受讓泰禾19.9%股份，如若交易完成，萬科會成為泰禾集團(tuán)第二大股東，但前提是，“泰禾一是要制定好全面的債務(wù)重組解決方案，二是盡調(diào)要讓萬科滿意”，換句話說，萬科絕不做“背鍋俠”。

自“抱上”萬科大腿后，泰禾加速推進(jìn)參與盤活存量，并與廈門國際信托、渤海銀行、民生銀行、長城資管、興業(yè)銀行、華融資產(chǎn)等達(dá)成展期協(xié)議。2021年3月，萬科前財務(wù)高管黃耀文上任泰禾集團(tuán)副總經(jīng)理，這一任命讓外界浮想聯(lián)翩。

此外，據(jù)財聯(lián)社報道，雙方有意成立資產(chǎn)管理公司，市場還傳出萬科與四大AMC還將成立泰禾紓困基金平臺，為盤活泰禾在建項目提供增量資金，不過雙方均表示“以公告為準(zhǔn)”，

祝九勝及郁亮也多次表態(tài)，“雙方需要協(xié)調(diào)的關(guān)系很多，需要更多時間”“如果泰禾的問題能得到解決，對購房者、金融機(jī)構(gòu)等各方都有好處，但好事難辦”……

動作不少，態(tài)度也“曖昧”，但話里話外均透露出入股進(jìn)展不順，直至今日，也沒個定論。萬科對坊間傳聞的“入股協(xié)議或已終止”僅回應(yīng)，“交易的先決條件尚未達(dá)成”。

旋渦中的黃其森日前再次給員工和自己打氣，“不管前方有多少艱難險阻，泰禾一定要闖過去”。

也只能這樣了，泰禾的股市之路雖然結(jié)束，但泰禾集團(tuán)仍在，它仍在絕境中等待救援。

*頭圖購買于視覺中國

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