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國金證券發(fā)布研究報(bào)告稱，考慮到碧桂園服務(wù)(06098)作為行業(yè)龍頭長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，當(dāng)前估值偏低，維持“買入”評(píng)級(jí)?；诎肽陥?bào)情況，小幅下調(diào)收入預(yù)測(cè)，同時(shí)考慮到上半年商譽(yù)和應(yīng)收賬款減值好于預(yù)期，新預(yù)測(cè)中大幅下調(diào)減值。預(yù)計(jì)2023-25年歸母凈利潤(rùn)為40.3/44.7/50.8億元。公司2023年中期實(shí)現(xiàn)收入207.3億元，歸母凈利潤(rùn)23.5億元;核心歸母凈利潤(rùn)26.2億元。

國金證券主要觀點(diǎn)如下：

收入增速不及預(yù)期。

公司1H23收入同比+3.4%(1H22同比增速為73.5%)，增速降檔略不及預(yù)期，主要因?yàn)椋孩?H23物管收入同比+10.9%，增速同比大幅下降主因去年同期有收并購并表導(dǎo)致當(dāng)期增速高且基數(shù)高。②1H23社區(qū)增值收入同比-10.8%，主因是其中多項(xiàng)消費(fèi)類業(yè)務(wù)增速不及預(yù)期。③非業(yè)主增值收入受地產(chǎn)拖累同比-31.8%。收入增長(zhǎng)而歸母凈利潤(rùn)下滑，主要因?yàn)?H23毛利率同比下滑2ppt至24.9%，其中：①社區(qū)增值毛利率同比下滑11ppt至48.7%，主因是部分業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期及業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。②非業(yè)主增值毛利率同比下滑14ppt至13.2%。

基礎(chǔ)物管穩(wěn)健增長(zhǎng)，非業(yè)主增值收入占比下降。

1H23基礎(chǔ)物管收入121.9億元，同比+10.9%，收入占比較期初提升3.5ppt至58.8%，進(jìn)一步發(fā)揮業(yè)績(jī)壓艙石作用;1H23社區(qū)增值收入占比較期初下降0.6ppt至9.1%;1H23非業(yè)主增值收入占比下降至4.7%，較期初減少1.8ppt，對(duì)公司業(yè)績(jī)的影響持續(xù)減小。

管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，物業(yè)費(fèi)維持平穩(wěn)。

截至1H23，公司收費(fèi)面積約9.2億方(一二線占比43%)，較期初增長(zhǎng)5.4%;合約面積約16.5億方，較期初增長(zhǎng)2.8%，合約面積覆蓋收費(fèi)面積的倍數(shù)為1.8x。2023年上半年整體物業(yè)費(fèi)單價(jià)維持2.26元/平方米*月。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流健康，銷售管理費(fèi)用率持續(xù)下降。

截至1H23，公司在手現(xiàn)金約125億元，相較2022年底+11.8%，現(xiàn)金充裕。1H23經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額22億元，覆蓋核心凈利潤(rùn)的倍數(shù)為0.84x，相較去年同期0.81倍略有提升。1H23銷售費(fèi)用率0.8%，管理費(fèi)用率8.8%，分別較2022年底下降0.3ppt、1.6ppt。