新川南，算得上今年新房供應(yīng)的重要板塊。

以新川之心公園為中心，以新川大道為界，新川大道南側(cè)即為新川南板塊。目前，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)匯聚了高投·和悅府、中?！ば麓ㄈA府、蜀道·寬境、天恒·傲云天府等在售樓盤，接下來(lái)還將有紅星路車輛段TOD、金泰和序等全新項(xiàng)目入市。

新川南板塊項(xiàng)目分布情況 

(資料圖)

關(guān)于板塊我們此前有過(guò)梳理，今天將重點(diǎn)關(guān)注將于近期取證的新盤——金泰和序。

這個(gè)項(xiàng)目受關(guān)注的原因主要有2個(gè)：

一是在去年7月的土拍中，正是該項(xiàng)目所在地塊把區(qū)域內(nèi)的清水限價(jià)首次拔升至3.05萬(wàn)元／㎡，加上裝修，是區(qū)域內(nèi)的價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目之一。由于和蜀道寬境、中海新川華府、龍湖天府云河頌等項(xiàng)目屬于同一大區(qū)域，買房人難免拿這幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)做比較。

二是項(xiàng)目開發(fā)商金泰恒業(yè)此前無(wú)論對(duì)于成都業(yè)內(nèi)或購(gòu)房者，知曉度并不高。作為西安SKP的業(yè)主方，能否在成都首個(gè)住宅項(xiàng)目上就獲得市場(chǎng)認(rèn)可，能做出什么樣的水平，影響買房人對(duì)他的信心。

項(xiàng)目基本信息

占地面積：49畝

容積率：2.5

總套數(shù)：552戶

梯戶比：2T2/2T3

戶型：137～175 m2

樓層狀況：洋房6～8層、高層16～25層

清水限價(jià)：3.05萬(wàn)元／m2

交付時(shí)間：預(yù)計(jì)2025年9月

地段：

高新與天新交界地帶，目前開發(fā)程度較低

金泰和序位于高新區(qū)和景四街與錦翰路交叉口，若乘坐地鐵抵達(dá)，可更直觀地感受到這一位置，距離已開通的地鐵6號(hào)線萬(wàn)安站約120米。

項(xiàng)目門口的地鐵站

在置業(yè)顧問(wèn)的銷售說(shuō)辭里，提到了板塊的三大優(yōu)勢(shì)：

產(chǎn)業(yè)上，天府軟件園二期預(yù)計(jì)于2025年底建成，AI創(chuàng)新中心二期主體結(jié)構(gòu)已封頂，新川的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)將從新川北轉(zhuǎn)向新川南。

交通上，周邊規(guī)劃有萬(wàn)安TOD、五根松TOD和紅星路車輛段TOD；

教育上，項(xiàng)目屬于新川B學(xué)區(qū)，目前已開學(xué)的包含成都師范銀都紫藤小學(xué)、高新區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)新川分校、新川科技園小學(xué)等。

距離金泰和序最近的學(xué)校，是與營(yíng)銷中心一街之隔的五組團(tuán)二幼和五組團(tuán)一小，前者已建好待投入使用，后者則處于規(guī)劃階段，當(dāng)前仍為一片玉米地。

踩盤后發(fā)哥一行一致認(rèn)為，新川南后續(xù)還有8宗住宅用地待入市，居住氛圍將在未來(lái)比新川北更濃。但也正因目前周邊開發(fā)程度較低，缺乏大型商業(yè)等，現(xiàn)階段顯得較為荒蕪，但未來(lái)想象空間更大。

項(xiàng)目所在的區(qū)域現(xiàn)狀

尤其是金泰和序所在的小區(qū)位，從樓市板塊來(lái)看，項(xiàng)目地處新川南板塊；從行政區(qū)劃來(lái)講，項(xiàng)目位于高新南與天府新區(qū)交界位置，兩邊都在進(jìn)行大規(guī)模的建設(shè)，高新和天新，誰(shuí)能技高一籌，目前還沒(méi)有答案。

產(chǎn)品：

看得到誠(chéng)意，考驗(yàn)將主要來(lái)自于高層部分

金泰和序項(xiàng)目總占地49畝，共計(jì)552戶，共10棟建面約130～175 m2的建筑，其中5棟25F的高層、3棟16～17F的小高層以及2棟6～8F的洋房組成。

項(xiàng)目沙盤圖

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，建筑設(shè)計(jì)單位為PTAD柏濤，園林景觀由曾設(shè)計(jì)了成都建發(fā)·央璽的S.P.I 山水比德?lián)?dāng)，室內(nèi)裝修部分為DIA丹健國(guó)際，后者曾參與深圳灣一號(hào)設(shè)計(jì)——若看這一團(tuán)隊(duì)配置，金泰恒業(yè)在其成都的首個(gè)項(xiàng)目上展現(xiàn)出了誠(chéng)意。

從目前的呈現(xiàn)來(lái)看，有以下幾個(gè)點(diǎn)讓發(fā)哥印象較為深刻：

1、是目前新川南唯一一個(gè)采用點(diǎn)式圍合布局的項(xiàng)目，做出了最大約45米的樓間距和約2.8萬(wàn)m2的大中庭。置業(yè)顧問(wèn)稱，園林部分的造價(jià)為1000元／m2，兩棵黑松專門從日本空運(yùn)而來(lái)；

項(xiàng)目呈現(xiàn)實(shí)景圖

2、高層部分采用流行的“三葉草”的樓棟形態(tài)，以及鋁板+玻璃幕墻的外立面，算在區(qū)域內(nèi)外立面的顏值擔(dān)當(dāng)；

3、目前已打造出地下停車場(chǎng)的示范區(qū)，車道上方做出了一半的藝術(shù)化吊頂，頗有向當(dāng)年金茂府看齊的意思。

根據(jù)介紹，項(xiàng)目首批次將推出高層部分建面約139 m2的套三、138 m2的套四，以及建面131～175 m2的洋房。以下為戶型圖，所有戶型都為約3.15米的層高。

滑動(dòng)查看戶型圖

根據(jù)置業(yè)顧問(wèn)釋放的價(jià)格，洋房部分將拔高單價(jià)，售價(jià)為3.5萬(wàn)元／m2左右，建面143 m2的洋房總價(jià)約在480萬(wàn)元左右，168 m2的洋房約在580萬(wàn)元左右。由于洋房部分總共才26套，體量太小，因此金泰和序入市后的銷售表現(xiàn)將主要取決于高層部分。

考驗(yàn)：

品牌知名度低，后續(xù)呈現(xiàn)品質(zhì)要打問(wèn)號(hào)

具體而言，金泰和序取證后的考驗(yàn)，將來(lái)自于三個(gè)方面：產(chǎn)品、市場(chǎng)和品牌認(rèn)可度。

產(chǎn)品上的不足——金泰和序最南側(cè)的三棟樓主采光面全部朝北。從近期成都市場(chǎng)上的新品來(lái)看，這樣做的項(xiàng)目不乏金泰和序一個(gè)。

和十年前相比，現(xiàn)在的成都買房人，對(duì)于是否朝北，越來(lái)越介意。

項(xiàng)目總平圖

發(fā)哥認(rèn)為，大面積玻璃幕墻的使用，會(huì)削弱朝北對(duì)采光的影響，但如果朝北，一定是建立在有公園、湖等景觀資源的附加價(jià)值之上，否則購(gòu)房者仍難為其買單。

從目前周邊區(qū)域的呈現(xiàn)來(lái)看，沒(méi)有硬核景觀加持，朝向?qū)⒊蔀榻鹛┖托虻囊粋€(gè)扣分項(xiàng)。

售樓部對(duì)面目前還是未開發(fā)狀態(tài)

總價(jià)的市場(chǎng)接受度——一位在新川操盤多年的房企人士透露，當(dāng)前新川板塊走量最快的產(chǎn)品面積段是120～143 m2，新川南區(qū)域內(nèi)的中?！ば麓ㄈA府和蜀道·寬境主力戶型建面也都定為約117～143 m2。

而金泰和序不但清水限價(jià)達(dá)到30500元／m2，加上3000元／m2的精裝后將達(dá)到33500元／m2。

一旦頂格賣，高層部分至少總價(jià)需要462萬(wàn)元左右，高出當(dāng)前板塊不到400萬(wàn)元的買入門檻；且達(dá)到這一總價(jià)區(qū)間后，成都市面上可選的產(chǎn)品面將更大，若非忠實(shí)的“高新黨”，不少項(xiàng)目的地段都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于金泰和序。

目前已經(jīng)呈現(xiàn)的建筑立面

品牌認(rèn)可度——這或是影響項(xiàng)目銷售最大的變量。從開發(fā)商的履歷來(lái)看，金泰恒業(yè)母公司陜投集團(tuán)是陜西省國(guó)有特大型企業(yè)，旗下?lián)碛?3家下屬企業(yè)，總資產(chǎn)約2600億元。

金泰恒業(yè)則在西安參與擴(kuò)建過(guò)西安人民大廈，又是西安SKP的業(yè)主方，還打造過(guò)金泰·唐618等住宅項(xiàng)目。在西安，金泰恒業(yè)無(wú)疑具有一定話語(yǔ)權(quán)。

但進(jìn)入成都后，似乎尚未找到與成都業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者對(duì)話的方式。發(fā)稿前，發(fā)哥對(duì)100多個(gè)房企同行和中介進(jìn)行了一次小規(guī)模的調(diào)查，知曉或到訪過(guò)該項(xiàng)目的人不到十分之一，“金泰”這個(gè)名字如果要被市場(chǎng)接受，還有很多功課要做。

或許是為了回應(yīng)這個(gè)問(wèn)題，金泰和序在示范區(qū)的打造上花了不少精力，包括完整呈現(xiàn)了一棟洋房的建筑立面，并設(shè)置實(shí)體樣板間，地下車庫(kù)也部分進(jìn)行了實(shí)體呈現(xiàn)。開發(fā)商希望通過(guò)“眼見(jiàn)為實(shí)”來(lái)打消買房人對(duì)于其品牌的陌生感。

目前售樓部現(xiàn)場(chǎng)還比較冷清

值得注意的是去年至今整個(gè)新川共出讓10宗住宅用地，目前7宗還未入市，包含華發(fā)43畝、華潤(rùn)31畝這種在拿地之初就備受市場(chǎng)關(guān)注的項(xiàng)目。

一旦這些項(xiàng)目在下半年入市，沒(méi)有業(yè)主基數(shù)，沒(méi)有業(yè)內(nèi)口碑、沒(méi)有前期交付案例的金泰和序，在和同區(qū)域項(xiàng)目的直接交手中，戰(zhàn)斗力如何，還需要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

最后，做個(gè)總結(jié)：

1、開發(fā)商在成都的知名度有限，因此買房人只能完全看產(chǎn)品。從實(shí)體呈現(xiàn)的建筑立面、停車場(chǎng)、示范區(qū)等來(lái)看，金泰和序有很多亮點(diǎn)，可以看到開發(fā)商的誠(chéng)意。

2、如果賣到最高限價(jià)，整體的買入門檻高于區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目。隨著下半年區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的入市，短期內(nèi)對(duì)金泰和序造成沖擊幾乎無(wú)法避免，“新川粉”們也有更多選擇機(jī)會(huì)，可以等一等。

3、朝北房源非常挑客戶，值得買房人謹(jǐn)慎對(duì)待，這是先天劣勢(shì)，無(wú)法通過(guò)后期的改造升級(jí)解決。